Zwolnienie z PIT dochodu ze sprzedaży mieszkania

Sprzedając mieszkanie przed upływem 5lat odzakupu, co dozasady trzeba zapłacić podatek dochodowy. Można jednak skorzystać zezwolnienia. Sprawdźmy, jakie warunki trzeba spełnić, by nie musieć płacić podatku.

Zaznaczmy na początek, że poniższy tekst dotyczy sytuacji, w której sprzedajemy mieszkanie nabyte po 1 stycznia 2009 r. W tym dniu weszły bowiem w życie nowe zasady korzystania ze zwolnień z opodatkowania sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat. Wcześniej obowiązywały inne zasady. Nie będziemy się nimi w niniejszym tekście zajmować.

Zasady opodatkowania i korzystania ze zwolnienia z podatku dochodu pochodzącego ze sprzedaży mieszkania dość często są przedmiotem interpretacji podatkowych. Ostatnim przykładem może być interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 16 lutego 2015 r., nr IBPBII/2/415-1020/14/MW.

Dochód ze sprzedaży mieszkania a PIT

Organ podatkowy wyjaśnił w niej, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm., dalej: ustawa o PIT) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o PIT, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawa opodatkowania

Dyrektor Izby Skarbowej podkreślił, że stosownie do art. 30e ust. 2 ustawy o PIT podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami uzyskania przychodów. Wskazał, że przychodem jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określają organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o PIT).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości.

Z kolei koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości należy ustalić w zależności od sposobu nabycia zbywanej nieruchomości bądź na podstawie art. 22 ust. 6c bądź art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dyrektor Izby Skarbowej wyjaśnił, że jeżeli zatem podatnik nabył sprzedany lokal mieszkalny w sposób odpłatny, to do ustalenia kosztów uzyskania przychodu zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6c ww. ustawy, w myśl którego koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady,...