Zamiana mieszkań w PIT

W świetle ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, umowa zamiany nie jest umową nieodpłatną, a jej rezultatem jest nabycie na własność innej nieruchomości. W następstwie umowy zamiany mają miejsce dwie czynności, tj. zbycie i nabycie nieruchomości. Należy przy tym zauważyć, że opodatkowaniu podlega jedynie odpłatne zbycie, a nabycie jest w tym przypadku podatkowo obojętne. Zatem, jeżeli w wyniku dokonanej transakcji zamiany podatnik nabył nieruchomość o większej wartości, niż wartość nieruchomości zbywanej to czynność ta nie spowoduje powstania zobowiązania podatkowego po jego stronie.

We wniosku o interpretację podatnik wyjaśnił, że na mocy postanowienia sądu z 28 marca 2019 r. nabył po zmarłej matce, udział 1/18 części spadku na podstawie ustawy wraz dobrodziejstwem inwentarza. W skład spadku po zmarłej wchodziły: lokal mieszkalny i dwie działki. 8 października 2020 r. doszło do zawarcia umowy darowizny, na mocy której wszyscy spadkobiercy, poza siostrą zmarłej, przekazali na rzecz podatnika wszystkie swoje udziały w ww. nieruchomościach, w wyniku czego stał się on współwłaścicielem tych nieruchomości wraz z siostrą zmarłej. Następnie, 26 listopada 2020 r. podatnik zawarł umowę zamiany ze współwłaścicielką ww. nieruchomości, na mocy której przeniosła ona na podatnika swoje udziały w dwóch działkach (360 000 zł). Z kolei podatnik przeniósł swój udział w lokalu mieszkalnym (80 000 zł).

Podatnik chciał wiedzieć, w jaki sposób należy wyliczyć podatek dochodowy należny od dokonanej zamiany oraz czy nadwyżka wartości nieruchomości otrzymanej w transakcji zamiany za nieruchomość stanowi dla niego przychód z nieodpłatnego świadczenia podlegający opodatkowaniu.

Zdaniem podatnika, będzie musiał odprowadzić podatek w stawce 19% od podstawy opodatkowania od wartości nieruchomości jaką zbył w ramach transakcji zamiany. Wartość ta będzie mogła zostać pomniejszona o część wartości zbytej nieruchomości, jaka została przez niego nabyta bezpośrednio w ramach spadkobrania, czyli odpowiadająca 1/18 wartości nieruchomości, gdyż część ta może być przez niego zbyta bez podatku dochodowego. Odpowiadając na pytanie nr 2, w ocenie podatnika, nie dochodzi po jego stronie do powstania nieodpłatnego świadczenia oraz brak jest podstaw do opodatkowania przedmiotowej nadwyżki.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zgodził się z podatnikiem. W wydanej interpretacji wskazał:

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ustawą z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2159) dodano art. 10 ust. 5, który stosuje się do dochodów (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia 2019 r.

Stosownie do treści art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości, lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.