Zakończenie umowy najmu a rozliczenie VAT

Zakończenie umowy najmu pociąga za sobą niejednokrotnie konieczność dokonania wzajemnych rozliczeń pomiędzy stronami kontraktu. Z kolei rozliczenia takie pociągają za sobą konieczność rozliczenia VAT zawartego np. w nakładach poniesionych przez najemcę na przedmiot tej czynności. Rozliczenie VAT po zakończeniu takiej umowy jest uzależnione od tego co stanie się z kaucją pobraną przy zawieraniu umowy oraz wspomnianego wyżej sposobu rozliczenia nakładów ulepszających wynajmowaną nieruchomość. Niebagatelne znaczenie ma również to, czy po upływie czasu na który najem zawarto najemca lokal opuścił czy też korzysta z niego w dalszym ciągu.

Najem stanowi jedną z najpopularniejszych umów spotykaną na każdym kroku w życiu codziennym. Uregulowana została w art. 659 i następnych Kodeksu cywilnego. Polega ona na tym, że wynajmujący zobowiązuje się do używania rzeczy przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Kiedy przy takiej umowie powstaje obowiązek podatkowy

Zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług obowiązek podatkowy w przypadku najmu powstaje z chwilą wystawienia faktury. Zatem zasada ta może znaleźć zastosowanie jedynie do przypadków gdy faktura wystawiona zostaje zgodnie z art. 106i ust. 3 pkt 4 ww. ustawy (nie później niż z upływem terminu płatności). Brak wystawienia faktury w tym czasie sprawia, że obowiązek podatkowy wyznaczy termin płatności. Z kolei gdy podatnik fakturę wystawi pomimo, iż nie ma takiego obowiązku i uczyni to przed terminem płatności to data jej wystawienia określi obowiązek podatkowy.

Należy przy tym pamiętać, iż otrzymanie zaliczki w formie zadatku czy przedpłaty na poczet najmu nie wywołując żadnych skutków w sferze podatkowej i nie musi być udokumentowane fakturą.

Gdy najemca rozwiązuje umowę przed terminem

Sytuacje takie zdarzają się niejednokrotnie gdy za zgodą wynajmującego, lub nawet wbrew niej, najemca nie kontynuuje umowy. W takiej sytuacji wynajmujący oczekiwać może określonej rekompensaty finansowej (odszkodowania za wcześniejsze jej rozwiązanie).

Biorąc pod uwagę brzmienie art. 8 ust. 1 ustawy o VAT odpłatne świadczenie to każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, prawnej bądź jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów. Należy tu zwrócić uwagę na wyrok NSA z 21 czerwca 2017 r., sygn. akt I FSK 1868/15. Sąd uznał w nim, iż celem odszkodowania jest naprawnienie powstałej szkody. Jest tak ponieważ wcześniejszego rozwiązania umowy nie da się utożsamić ze szkodą. Pomimo, iż strony określiły kwotę wypłacaną na mocy porozumienia mianem odszkodowania, stanowi ona rodzaj odstępnego, mającego charakter opłaty za wcześniejsze rozwiązanie umowy w zamian za wynagrodzenie...