04.02.2021: Podatek VAT i akcyza - zagadnienia ogólne

Zakończenie umowy najmu a rozliczenie VAT

Zakończenie umowy najmu pociąga za sobą niejednokrotnie konieczność dokonania wzajemnych rozliczeń pomiędzy stronami kontraktu. Z kolei rozliczenia takie pociągają za sobą konieczność rozliczenia VAT zawartego np. w nakładach poniesionych przez najemcę na przedmiot tej czynności. Rozliczenie VAT po zakończeniu takiej umowy jest uzależnione od tego co stanie się z kaucją pobraną przy zawieraniu umowy oraz wspomnianego wyżej sposobu rozliczenia nakładów ulepszających wynajmowaną nieruchomość. Niebagatelne znaczenie ma również to, czy po upływie czasu na który najem zawarto najemca lokal opuścił czy też korzysta z niego w dalszym ciągu.

Najem stanowi jedną z najpopularniejszych umów spotykaną na każdym kroku w życiu codziennym. Uregulowana została w art. 659 i następnych Kodeksu cywilnego. Polega ona na tym, że wynajmujący zobowiązuje się do używania rzeczy przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Kiedy przy takiej umowie powstaje obowiązek podatkowy

Zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług obowiązek podatkowy w przypadku najmu powstaje z chwilą wystawienia faktury. Zatem zasada ta może znaleźć zastosowanie jedynie do przypadków gdy faktura wystawiona zostaje zgodnie z art. 106i ust. 3 pkt 4 ww. ustawy (nie później niż z upływem terminu płatności). Brak wystawienia faktury w tym czasie sprawia, że obowiązek podatkowy wyznaczy termin płatności. Z kolei gdy podatnik fakturę wystawi pomimo, iż nie ma takiego obowiązku i uczyni to przed terminem płatności to data jej wystawienia określi obowiązek podatkowy.

Należy przy tym pamiętać, iż otrzymanie zaliczki w formie zadatku czy przedpłaty na poczet najmu nie wywołując żadnych skutków w sferze podatkowej i nie musi być udokumentowane fakturą.

Gdy najemca rozwiązuje umowę przed terminem

Sytuacje takie zdarzają się niejednokrotnie gdy za zgodą wynajmującego, lub nawet wbrew niej, najemca nie kontynuuje umowy. W takiej sytuacji wynajmujący oczekiwać może określonej rekompensaty finansowej (odszkodowania za wcześniejsze jej rozwiązanie).

Biorąc pod uwagę brzmienie art. 8 ust. 1 ustawy o VAT odpłatne świadczenie to każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, prawnej bądź jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów. Należy tu zwrócić uwagę na wyrok NSA z 21 czerwca 2017 r., sygn. akt I FSK 1868/15. Sąd uznał w nim, iż celem odszkodowania jest naprawnienie powstałej szkody. Jest tak ponieważ wcześniejszego rozwiązania umowy nie da się utożsamić ze szkodą. Pomimo, iż strony określiły kwotę wypłacaną na mocy porozumienia mianem odszkodowania, stanowi ona rodzaj odstępnego, mającego charakter opłaty za wcześniejsze rozwiązanie umowy w zamian za wynagrodzenie. W świetle art. 8 ust. 1 ustawy o VAT jest to świadczenie usługi będące przedmiotem opodatkowania VAT.

Kaucja pobierana od najemcy

Kaucja pełni rolę zabezpieczającą. Zostaje ona określona przez wynajmującego, a najemca ma obowiązek jej uiszczenia we wskazanej wysokości. Z reguły stanowi ona równowartość miesięcznego czynszu. Po zakończeniu umowy najmu z reguły zostaje ona zwrócona najemcy. Nie nosi ona charakteru należności za usługę najmu, wobec czego nie jest przedmiotem opodatkowania VAT.
Inaczej rzecz się przedstawia gdy umowa najmu zostaje rozwiązana. Z reguły kaucja jest wówczas zaliczana na poczet czynszu za ostatni miesiąc obowiązywania umowy. W takiej sytuacji kaucja przekształca się w należność za usługę najmu, stając się tym samym przedmiotem opodatkowania VAT.

Gdy najemca korzysta z lokalu bez umowy

Sytuacje, iż najemca pomimo upływu okresu, na który została zawarta umowa najmu korzysta z niego w dalszym ciągu nie są czymś nadzwyczajnym. Wynajmujący z pewnością z takiego stanu zadowolony nie jest ale może go tolerować.

W przypadku bezumownego korzystania z lokalu, korzystający z niego w dobrej lub złej wierze od momentu dowiedzenia się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy (roszczenie posesoryjne) ma obowiązek wypłaty byłemu wynajmującemu wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, zwrot pożytków oraz odszkodowanie za zużycie, pogorszenie stanu lub utratę rzeczy. Zgodnie z regulacjami art. 224 i 225 Kodeksu cywilnego za wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy uznać należy to wszystko co właściciel rzeczy mógłby uzyskać gdyby na mocy stosownej relacji prawnej rzecz wykorzystywana przez byłego najemcę nieodpłatnie została oddana do odpłatnego korzystania.

W związku z taką regulacją cywilistyczną przyjęte zostało przez fiskusa, iż jeżeli właściciel godzi się na bezumowne korzystanie ze swojej rzeczy, to tym sposobem dokonuje on świadczenia usługi, która podlega opodatkowaniu VAT. Jest to zgodne z definicją usługi z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, zgodnie z którą usługa jest świadczeniem a jedną z jego form jest tolerowanie określonego stanu.

Inaczej sytuacja wygląda w przypadku korzystania z rzeczy np. lokalu bez zgody właściciela wyrażonej expressis verbis czy w sposób dorozumiany. Wówczas nie zachodzi żadna transakcja, która nie mogłaby być opodatkowana VAT-em. Wobec tego zapłata za korzystanie będące odszkodowaniem nie stanowi czynności, która mogłaby być przedmiotem opodatkowania.

Wynajmujący poniósł nakłady na wynajętą rzecz

Gdy ma miejsce korzystanie z cudzej rzeczy wartość nakładów przybiera charakter składnika majątkowego. Wydatki z tego tytułu stanowią koszt podatkowy, zaś naliczony w zakupach VAT jest podatkiem naliczonym do odliczenia. Problem powstaje w momencie zakończenia umowy najmu.

W myśl art. 676 K.C. najemca ma tutaj dwie możliwości:

  • zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w momencie zwrotu,
  • żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Oczywiście ustalenia takie powinny być przez strony dokonane w momencie zawierania umowy. Jednakże może stać się inaczej i strony uzgodnienie takie pominą.

Ze względów praktycznych pierwsze z ww. rozwiązań jest praktyczniejsze. Jednak to do wynajmującego należy podjęcie decyzji czy zamierza zatrzymać ulepszenia poczynione podczas trwania umowy najmu czy domagać się przywrócenia stanu poprzedniego.

Na gruncie regulacji VAT nie zostało określone jaki charakter ma zwrot nakładów - czy jest to dostawa towaru czy może jednak usługa. Fiskus przychyla się w tym względzie do stanowiska, iż w takim przypadku mamy do czynienia z usługą. Usługą opodatkowaną VAT. Inaczej mówiąc rozliczenie nakładów poniesionych przez najemcę na przedmiot najmu jest usługą wymagającą rozliczenia przez strony.

Czy przypadkiem nie będzie tutaj PCC

Można się zastanawiać czy tego rodzaju rozliczenie nakładów nie stanie się przedmiotem podatku od czynności cywilnoprawnych. Jednakże zbycie nakładów na rzecz przedmiotu najmu nie zostało wymienione w katalogu czynności cywilnoprawnych podlegających opodatkowaniu tą daniną. Zgodnie z ustawą z 9 marca 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych zbycie nakładów nie zostało w niej zaliczone do kategorii sprzedaży praw majątkowych.

Adam Okonkwo

Hasła tematyczne: najem, kaucja, zakończenie umowy, podatek od towarów i usług (vat)

 

Wszystkie artykuły z tego działu »

WASZE KOMENTARZE (0)

Dodaj nowy komentarz

komentarz:
podpis:
 

Drodzy Użytkownicy podatki.biz. Choć czytamy uważnie Wasze komentarze, nie odpowiadamy na pytania w kwestiach szczegółowych. Zadając je, kierujecie je nie do nas, a do innych Użytkowników podatki.biz. Jeżeli chcecie wyjaśnić lub rozwiązać jakiś problem, zachęcamy do skorzystania z naszego forum dyskusyjnego - www.podatki.biz/forum

Zespół podatki.biz

Napisz komentarz...