Wycena nieruchomości dla celów PCC

Z uzasadnienia: Ustawodawca wskazał wyraźnie podstawę opodatkowania przy sprzedaży rzeczy lub prawa majątkowego tj. wartość rynkową i równocześnie ani nie zobligował stron umowy sprzedaży, ani też im nie zakazał skorzystania z możliwości obliczenia tej wartości na przykład przez rzeczoznawcę. Niewątpliwie jednak organ podatkowy ma prawo kontrolować i ewentualnie weryfikować tą wartość podaną w umowie bez względu na to w jaki sposób została ona obliczona i jeśli uzna, że nie jest ona wartością rynkową, to ma prawo stosować procedurę określoną w powołanym wyżej art. 6 ust. 3 i 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący S. NSA Maria Serafin-Kosowska /spr./ Sędziowie NSA Jacek Surmacz WSA Jarosław Szaro Protokolant specjalista Beata Janczewska po rozpoznaniu w Wydziale I na rozprawie w dniu 22 sierpnia 2013 r. sprawy ze skargi W.P. na interpretację indywidualną Ministra Finansów z dnia [...] lutego 2013 r. nr [...] w przedmiocie podatku od czynności cywilnoprawnych - oddala skargę.

UZASADNIENIE

Wnioskiem z dnia 13 listopada 2012 r. W.P. (dalej zwany wnioskodawcą/skarżącym) wystąpił się do Ministra Finansów o indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie ustalenia jako podstawy opodatkowania rynkowej wartości nieruchomości w oparciu o wycenę dokonaną przez rzeczoznawcę.

We wniosku przedstawiony został następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca zamierza odkupić nieruchomość od spółki komandytowej, której równocześnie jest komandytariuszem. W tym celu wspólnicy podjęli uchwałę o zleceniu niezależnemu rzeczoznawcy majątkowemu wykonania operatu szacunkowego i wyceny rynkowej przedmiotowej nieruchomości, a także wyrazili zgodę na zbycie nieruchomości na rzecz komandytariusza po ustalonej w operacie cenie rynkowej (wnioskodawca, który jest zarazem komandytariuszem chętnym do nabycia nieruchomości, wyłączył się od głosowania w przedmiotowych uchwałach). Operat określający wartość rynkową został sporządzony w dniu 12 lipca 2012 r.

W związku z powyższym wnioskodawca zadał pytanie, czy prawidłowe jest jego stanowisko, że ustalając wartość kupowanej nieruchomości, opierać się będzie na wycenie rynkowej dokonanej w operacie szacunkowym przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego.

Wyrażając swoje stanowisko wnioskodawca stwierdził, że w takim jak przedstawiony, stanie faktycznym, zastosowanie znajdzie art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2010 r., Nr 101, poz. 649 ze zm. powoływanej dalej jako upcc.), czyli podstawą opodatkowania będzie ustalenie rynkowej wartości nieruchomości w oparciu o wycenę dokonaną przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego, który jako cel wyceny podał: "Określenie wartości rynkowej zabudowanych i niezabudowanych działek gruntu dla sprzedaży".

Minister Finansów w interpretacji indywidualnej z dnia [...] lutego nr [...] uznał stanowisko wnioskodawcy za nieprawidłowe. Na wstępie przytoczył przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych dotyczące przedmiotu opodatkowania w tym podatku, tj. art.1 ust. 1, art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a. Dalej powołał art. 6 ust. 2, ust. 3 i ust. 4 tejże ustawy, dotyczący podstawy opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych, a mianowicie, że wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnej określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów (ust. 2), zaś w przypadku, gdy podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny (ust. 3). Dopiero jeżeli podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy (ust. 4).

Zatem jak podkreślił Minister Finansów, co do zasady, podatnik podatku od czynności cywilnoprawnych nie jest zobligowany do określenia wartości rynkowej przedmiotu transakcji w oparciu o opinię rzeczoznawcy. Natomiast uprawnienie dla organu podatkowego wzięcia pod uwagę tego rodzaju wyceny rzeczoznawcy przedłożonej przez podatnika powstaje w sytuacji, gdy wartość przedmiotu umowy, według oceny organu podatkowego (lub organu kontroli skarbowej), nie odpowiada jej wartości rynkowej, zgodnie z art. 6 ust. 2 upcc (dopiero wówczas możliwe staje się posiłkowanie wskazanymi w art. 6 ust. 4 upcc opinią biegłego lub przedłożoną przez podatnika wyceną rzeczoznawcy).

Podsumowując, Minister Finansów stwierdził, że przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jasno wskazują podstawę opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości i zasady jej ustalania; jeżeli ustalona w oparciu o wycenę rynkową dokonana w operacie szacunkowym przez niezależnego rzeczoznawcę cena będzie stanowić wartość rynkową zbywanej nieruchomości w rozumieniu art. 6 ust. 2 upcc, to równocześnie będzie stanowić podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Jeżeli jednak kwota deklarowa...