WSA. Wartość nieruchomości przy sprzedaży. Opinia biegłego to nie wszystko

Użycie w art. 19 ust. 3 ustawy o PIT układu wyrażeń "w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia" wskazuje, że czynniki modyfikujące cenę rynkową rzeczy tego samego rodzaju i gatunku, służącą do określenia wartości rynkowej konkretnej rzeczy, nie można zawężać do czynników związanych tylko z fizyczną stroną rzeczy, takich jak materialne zużycie, stan techniczny, właściwości konstrukcyjne itp. Czynnikami modyfikującymi cenę rynkową są także czynniki stricte prawne, a więc odnoszące się do stanu prawnego rzeczy.

W 2014 r. podatnik sprzedał dwie nieruchomości, tj. prawo własności nieruchomości składającej się z działki oraz prawo własności lokalu mieszkalnego. W kwietniu 2015 r. podatnik złożył zeznanie o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym 2014 r. (PIT-39). Cena lokalu mieszkalnego wykazana w zeznaniu była wyjątkowa niska. Według złożonych przez podatnika wyjaśnień, nadzwyczajnie niska cena lokalu wynika ze skomplikowanego stanu faktycznego i prawnego związanego z nieruchomością. Podatnik zakupił bowiem ww. lokal w 2011 r. nie wiedząc, że ówczesny właściciel ustanowił na rzecz swojego syna dożywotnią i nieodpłatną służebność osobistą mieszkania polegającą na prawie korzystania przez uprawnionego do całego lokalu mieszkalnego. Pomimo posiadania tytułu własności przedmiotowego lokalu podatnik nigdy nie miał możliwości korzystania z zakupionej nieruchomości. Ponadto podatnik dążąc do uzyskania władztwa nad ww. nieruchomością wytoczył lub uczestniczył w postępowaniach sądowych, zmierzających do eksmisji syna poprzedniego właściciela, jednak bezskutecznie.

Naczelnik Urzędu Skarbowego postanowił przeprowadzić dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego, w celu określenia wartości rynkowej ww. lokalu mieszkalnego i ostatecznie określił podatnikowi zobowiązanie w znacznie wyższej, niż wykazanej w zeznaniu PIT-39, kwocie.

W wyniku rozpatrzenia odwołania, Dyrektor Izby Administracji Skarbowej utrzymał w mocy decyzję Naczelnika. Zdaniem Dyrektora użycie w art. 19 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: u.p.d.o.f.) zwrotu "w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia", wskazuje że w przypadku rzeczy czynniki modyfikujące cenę rynkową rzeczy tego samego rodzaju i gatunku, służące do określenia wartości rynkowej tej rzeczy, zostały zawężone do czynników związanych z jej fizyczną stroną, tj. materialne zużycie, stan techniczny, właściwości konstrukcyjne itp. Brak jest zatem podstaw do przyjęcia, że czynnikami modyfikującymi cenę rynkową są czynniki prawne, nie odnoszące się do stanu faktycznego rzeczy, a więc do jej właściwości fizycznych. Tym bardziej, że system prawa podatkowego jako regułę przyjmuje określenie wartości rynkowej rzeczy lub prawa jako podstawy opodatkowania bez odliczenia długów i ciężarów, a ewentualne odstępstwa są wyraźnie uregulowane przez ustawodawcę. Brak jest zatem podstaw do przyjęcia, że ograniczone prawo rzeczowe w postaci służebności osobistej mieszkania jest czynnikiem modyfikującym cenę rynkową dla celów podatkowych.

Sprawa trafiła do Wo...