Szukaj
Wykop ten artykuł Dołącz do nas na Facebooku
REKLAMA

Ważne informacje w serwisie:




Artykuły: Facebook

11.06.2015

Wpływ przychodów z wynajmu mieszkania na zwolnienie z VAT

Część przedsiębiorców, którzy uzyskują obroty nieprzekraczające 150 000 zł, a jednocześnie nie wykonują czynności wykluczających możliwość wyboru zwolnienia z VAT, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz.U. z 2011 r., nr 177, poz. 1054, z późn. zm., dalej: ustawa o VAT), takich jak np. świadczenie usług doradztwa, korzysta ze zwolnienia podmiotowego z VAT. Pilnując limitu, który uprawnia ich do skorzystania z tego zwolnienia, zwykle skupiają się oni jednak tylko na obrocie, który jest generowany w ramach działalności gospodarczej zarejestrowanej w CEIDG. W przypadku podatników uzyskujących przychody z tzw. najmu prywatnego może okazać się to poważnym błędem, skutkującym koniecznością złożenia zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R, składania deklaracji VAT oraz wykazywania podatku należnego.

Najem prywatny w świetle ustawy o VAT

Wyraźnie należy podkreślić, że osoba fizyczna, która wynajmuje prywatne mieszkanie, działa w charakterze podatnika VAT. W rozumieniu ustawy o VAT czynność ta wyczerpuje bowiem znamiona działalności gospodarczej. Wynika to z tego, że stosownie do postanowień art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT podatnikami są między innymi osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje zaś między innymi działalność usługodawców. W szczególności obejmuje ona czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W konsekwencji wykorzystywanie mieszkania, które w rozumieniu ustawy o VAT jest towarem, w sposób ciągły do celów zarobkowych, jest działalnością gospodarczą, a co za tym idzie – wynajmujący jest podatnikiem VAT.

Jeżeli osoba ta nie jest jednocześnie tzw. przedsiębiorcą jednoosobowym, wówczas to, że świadczy usługi najmu lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe, nie powoduje żadnych skutków w VAT. Czynność ta jest bowiem zwolniona z opodatkowania.

W przypadku zaś, gdy dana osoba prowadzi działalność gospodarczą, fakt osiągania przychodów z najmu ma już istotne znaczenie. Podatnicy, którzy z racji zarejestrowanej działalności gospodarczej są podatnikami VAT, zwykle wiedzą o tym, że mają obowiązek wykazywania obrotu z najmu w składanej deklaracji VAT. Natomiast ci podatnicy, którzy nie są zarejestrowani do VAT, np. z racji nieosiągnięcia limitu 150 000 zł, o którym mowa w art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o VAT, bardzo często nie mają świadomości, że uzyskiwanie przychodów z tzw. najmu prywatnego na cele mieszkalne, mimo iż jest on zwolniony z VAT, należy uwzględniać w tym limicie.

Dlaczego najem prywatny na cele mieszkaniowe należy uwzględniać w limicie 150 000 zł?

Z dniem 1 stycznia 2014 r. uległo zmianie brzmienie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. I tak, obecnie zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150 000 zł.

Jednocześnie jednak, w oparciu o postanowienia art. 113 ust. 9 i 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika rozpoczynającego w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności opodatkowanych, jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty 150 000 zł. Jeżeli zaś faktyczna wartość sprzedaży zwolnionej od podatku ze względu na nieprzekroczenie tego limitu, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej, przekroczy w trakcie roku podatkowego kwotę określoną w ust. 1, zwolnienie traci moc, począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę.

Co istotne, zgodnie z art. 113 ust. 2 pkt 2 ustawy o VAT do limitu tego nie wlicza się odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem:

  1. transakcji związanych z nieruchomościami,
  2. usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38–41,
  3. usług ubezpieczeniowych

jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych.

Transakcją związaną z nieruchomościami jest umowa najmu. Podkreślił to Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z 16 maja 2014 r., nr ILPP2/443-110/14-4/AD:

(...) Dyrektywa 2006/112/WE najem i dzierżawę nieruchomości traktuje jako transakcje. Wynika to chociażby z brzmienia art. 135 lit. l dyrektywy, dotyczącego zwolnienia od podatku określonych transakcji, który jako transakcje zwolnione wymienia dzierżawę i najem nieruchomości.

Transakcje pomocnicze zaś to takie transakcje:

(...) które nie są związane z zasadniczą działalnością podatnika, a przychody z ich tytułu nie są bezpośrednim, stałym i koniecznym uzupełnieniem tej działalności. Tak więc, aby ocenić, czy dana czynność może być uznana za pomocniczą, należy wziąć pod uwagę przede wszystkim to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika. (...)

Należy zauważyć, że w przedmiotowej sprawie najem nieruchomości jest przedmiotem odrębnej działalności gospodarczej Wnioskodawcy, a więc nie ma charakteru transakcji pomocniczych do działalności polegającej na produkcji odzieży, lecz są to transakcje podstawowe.

W konsekwencji tzw. najem prywatny na cele mieszkaniowe należy uwzględniać przy obliczaniu limitu, o którym mowa w art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o VAT.

Przykład:

Od listopada 2014 r. pani Anna prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą – zakład krawiecki. Z uwagi na nieprzekroczenie limitu 150 000 zł w 2014 r. również w 2015 r. korzysta ze zwolnienia z VAT.

W kwietniu 2015 r. w ramach tzw. najmu prywatnego pani Anna wynajęła mieszkanie. Mimo iż był to najem na cele mieszkaniowe, powinna doliczać uzyskiwany obrót do obrotu z działalności gospodarczej. Pani Anna musi mieć na uwadze to, że zwolnienie z VAT traci moc, począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę. Nadal oczywiście usługi najmu na cele mieszkaniowe będą zwolnione z VAT, ale usługi krawieckie będą musiały być opodatkowane, mimo iż obrót z samych tych usług nie przekroczy limitu 150 000 zł.

Warto wiedzieć

Rozwiązaniem, które powinno zainteresować tych podatników, którzy:

  • prowadzą działalność gospodarczą, korzystając ze zwolnienia ze względu na nieprzekroczenie limitu 150 000 zł, oraz wynajmują mieszkanie na cele mieszkalne, w efekcie czego mogłoby dojść do przekroczenia tego limitu, a jednocześnie:
  • pozostają w związku małżeńskim, w którym panuje ustrój wspólności majątkowej, w skład której wchodzi wynajmowane mieszkanie

jest to, aby na umowie jako wynajmujący został wskazany ich małżonek (zakładając oczywiście, że nie spowoduje to jakichś negatywnych konsekwencji dla tego małżonka).

Izabela Rutkowska

 

Ostatnie artykuły z tego działu

Wszystkie artykuły z tego działu »

rozwiń wszystkie »Wasze komentarze

skomentuj

dodaj nowy komentarz

komentarz:
podpis:
 

Drodzy Użytkownicy podatki.biz. Choć czytamy uważnie Wasze komentarze, nie odpowiadamy na pytania w kwestiach szczegółowych. Zadając je, kierujecie je nie do nas, a do innych Użytkowników podatki.biz. Jeżeli chcecie wyjaśnić lub rozwiązać jakiś problem, zachęcamy do skorzystania z naszego forum dyskusyjnego - www.podatki.biz/forum

Zespół podatki.biz