Warunki uznania wydatków za poniesione na własne cele mieszkaniowe

Problematyka wydatków na własne cele mieszkaniowe dotyczy tych podatników, którzy dokonali odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie. Jeśli w takiej sytuacji dojdzie do uzyskania dochodu, może on być zwolniony z podatku, ale tylko w takiej wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

Udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. O zasadach obliczania dochodu, który może korzystać z tego zwolnienia, pisaliśmy w artykule pt. Dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości mieszkalnej przed upływem 5 lat.

Pełen katalog wydatków, które stanowią wydatki na tzw. własne cele mieszkanowe, zawarty jest w art. 21 ust. 25-30 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.). Osoby zainteresowane tym zagadnieniem powinny dokładnie zapoznać się z tymi regulacjami. Trzeba bowiem wiedzieć, że przepisy te należy interpretować ściśle i niekiedy niewielka z pozoru różnica może mieć wpływ na to, czy podatnik będzie miał prawo do uznania dokonanych wydatków za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe.

Wśród najpopularniejszych wydatków, o których mowa w ww. przepisach, z pewnością znajdują się:

• nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
• budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
• spłata kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, na własne cele mieszkaniowe.

Przepisy te, mimo że wydają się być sformułowane bardzo konkretnie, czasem budzą wątpliwości podatników. Z pewnością wynika to z tego, że stany faktyczne, w jakich się oni znajdują, często są bardzo złożone. Tytułem przykładu można wskazać między innymi zagadnienia dotyczące:

• zaliczenia wpłat na rachunek dewelopera do wydatków na własne cele mieszkaniowe

Wydatkiem na własne cele mieszkaniowe nie będą wpłaty na rachunek dewelopera, jeśli przed upływem wskazanych w przepisach 2 lat nie dojdzie do przeniesienia własności mieszkania/domu. Tak uznał między innymi Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z 12 czerwca 2015 r., nr IBPBII/2/4511-342/15/HS:

(...) wolny od podatku jest dochód wydatkowany na definitywne i ostateczne nabycie nieruchomości, to znaczy skutkujące przeniesieniem własności, w terminie 2 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do odpłatnego zbycia.

Z kolei ani umowa deweloperska, ani wpłata na poczet ceny nabycia nie przenoszą własności nieruchomości. A zatem wydatkowanie środków pieniężnych na poczet ceny nabycia lokalu mieszkalnego mogłoby zostać uznane za wydatek w rozumieniu art. 21 ust. 25 ww. ustawy wyłącznie wtedy, gdy przed upływem 2 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, podatnik nabędzie także własność nieruchomości.

• wydatków na spłaty kredytów (pożyczek)

W razie gdyby środki ze sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat miały być przeznaczone na spłatę kredytu lub pożyczki, trzeba mieć na uwadze to, że mogą to być jedynie te kredyty czy pożyczki, które są enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o PIT. Przede wszystkim trzeba podkreślić to, że muszą one być zaciągnięte przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia.

Spłacany kredyt może dotyczyć mieszkania, które jest przedmiotem sprzedaży. Uznał tak Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 18 września 2015 r., nr IPPB4/4511-884/15-2/MP:

(...) wydatkowanie całości środków pieniężnych, uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na spłatę kredytu zaciągniętego przez Wnioskodawczynię na zakup tego lokalu, będzie spełniać przesłanki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w konsekwencji uprawniać do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia.

• wydatków na budowę własnego domu

Warto wiedzieć także o tym, że w przypadku wydatków ponoszonych na budowę własnego domu, istotne jest posiadanie tytułu prawnego do ziemi, na której dom będzie budowany. Muszą na ten aspekt zwrócić uwagę przede wszystkim małżonkowie, bo tu może dojść do sytuacji, gdy grunt stanowi majątek osobisty jednego z nich.

W przypadku budowy domu nie jest konieczne, aby podatnik w chwili ponoszenia wydatków na ten cel, dysponował już pozwoleniem na budowę. Potwierdza to chociażby interpretacja indywidualna wydana 3 grudnia 2015 r. przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu, nr ILPB2/4511-1-1084/15-4/NK: (...) przepis nie uzależnia natomiast prawa do zwolnienia od posiadania przez podatnika w momencie ponoszenia wydatków na budowę decyzji o pozwoleniu na budowę budynku, w związku z którą podatnik poniesie określone wydatki i będzie chciał skorzystać ze zwolnienia.

Co istotne, w przypadku wydatków na budowę własnego domu, ustawodawca nie zawarł zastrzeżenia, że muszą być one udokumentowane fakturami w rozumieniu ustawy o VAT. Oznacza to, że nie ma żadnych przeszkód, by kosztem takim była np. umowa zlecenia czy umowa o dzieło zawarta przez podatnika, który wydatkuje środki z osobą, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie prac budowlanych, ale z racji posiadanych umiejetności np. ułoży podłogi w budowanym czy remontowanym domu.

Uznał tak też Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z 5 marca 2010 r., nr ITPB2/415-1015a/09/MK: Odnosząc się do kwestii sposobu dokumentowania wydatków poniesionych na tzw. "cele mieszkaniowe" należy stwierdzić, iż w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje ściśle określonego sposobu dokumentowania poniesionego wydatku. Kwestia wydatkowania środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości powinna być dla celów podatkowych udokumentowana rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami, w tym również może być udokumentowana wskazanymi we wniosku dowodami w postaci rachunków, faktur, umów oraz innych dowodów zasługujących na wiarę, potwierdzających jednakże faktyczne wydatkowanie tych środków.

Izabela Rutkowska

Przeczytaj także:

Dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości mieszkalnej przed upływem 5 lat