VAT: Sprzedaż gruntu zabudowanego budynkiem do rozbiórki

Podatnicy sprzedając i kupując nieruchomości stykają się z różnorodnymi stanami faktycznymi. Przedmiotem transakcji mogą być m.in. budynki, grunty ich pozbawione przeznaczone do zabudowy. Jednakże nie należą do rzadkości sytuacje, gdy pomimo, iż na gruncie znajduje się budynek nabywca nie jest w ogóle zainteresowany jego kupnem a ekonomiczny sens transakcji sprowadza się do nabycia działki, na której się on znajduje. Z reguły naniesienie takie jest stare, w złym stanie technicznym i dla nabywcy nie przedstawia żadnej wartości. Wprost przeciwnie jest problemem, bowiem aby przystąpić do realizacji inwestycji zmuszony jest go z działki usunąć poprzez rozbiórkę lub wyburzenie.W takiej sytuacji zadać można pytanie czy obiekt tego rodzaju jest rzeczywiście budynkiem.

Pojęcie „budynek” zdefiniowane zostało w art. 3 pkt 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. Jest to obiekt budowlany trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych posiadający fundamenty i dach. Tak więc nawet zdewastowany, zrujnowany obiekt o ile posiada fundamenty, ściany i dach nie przestaje być świetle prawa budynkiem.

W tym miejscu dochodzi do istotnej kolizji pomiędzy pojmowaniem budynku w takim właśnie rozumieniu a jego ujęciem w sensie ekonomicznym. Zarówno bowiem dla sprzedawcy jak i nabywcy ww. obiekt do rozbiórki nie posiada żadnej wartości. Często bywa nawet pomijany w akcie notarialnym przenoszącym własność nieruchomości, pomimo iż w rzeczywistości sprzedawana działka jest zabudowana. Zamiarem nabywcy jest bowiem wyburzenie usytuowanych na zakupionej działce starych budynków i wzniesienie nowych.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług w przypadku dostawy budynków lub budowli (lub ich części) trwale z gruntem związanych z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Przy działce zabudowanej konsekwencje podatkowe w VAT uzależnione są od statusu budynku. Jeżeli możliwe jest zastosowanie zwolnienia przedmiotowego z VAT budynku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT rozciąga się ono na grunt. Sprzedaż zabudowanego gruntu traktowana jest jako jedna transakcja, do której zastosowanie ma stawka VAT właściwa dla dostawy budynku.

Takie uregulowanie może być niekorzystne dla vatowców nabywających działki zabudowane budynkami bez wartości, właściwie opóźniającymi jedynie realizację zamierzonej inwestycji. Pojawia się bowiem u nich znacząca kwota wydatku objętego zwolnieniem z VAT nie dająca tym samym prawa do odliczenia.

Dostawa z rozbiórką

Zagadnienie to niejednokrotnie było przedmiotem rozważań sądownictwa. Omawianie rozstrzygnięć sądowych rozpocząć należy od wyroku Trybunału Sprawiedliwości UE z 19 listopada 2009 r. w sprawie C-461/08 Hoge Raad der Nederlanden — Don Bosco Onroerend Goed BV v. Staatssecretaris van Financiën. W wyroku w tej sprawie Trybunał rozpatrywał sprawę nabywcy działek zabudowanych starymi i bezużytecznymi z jego punktu widzenia budy...