Szukaj
Wykop ten artykuł Dołącz do nas na Facebooku
REKLAMA

Ważne informacje w serwisie:




Artykuły: Facebook

14.10.2020

VAT: Sprzedaż domu wykorzystywanego w sposób mieszany

Sprzedaż części budynku wykorzystywanej do własnych potrzeb mieszkaniowych nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji również dostawa udziału w gruncie przypadającego na ww. część budynku nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT jako sprzedaż realizowana z majątku prywatnego. Natomiast w przypadku sprzedaży budynku w części w jakiej jest on wykorzystywany wyłącznie do działalności kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Z wnioskiem o interpretację zwrócił się przedsiębiorca, który w lipcu 2009 r. wraz z małżonką nabył prawo własności nieruchomości (niezabudowany grunt). Uzyskując decyzję na pozwolenie na budowę przedsiębiorca uzyskał prawo do zrealizowania budowy budynku mieszkalnego z częścią usługową. Budowa została zakończona w 2014 r. W nieruchomości tej przedsiębiorca prowadzi działalność gospodarczą polegającą na prowadzeniu działalności w zakresie handlu detalicznego (sklep ogólnospożywczy) oraz najmu kwater turystom.

Budynek posiada łącznie 333,62 m2 powierzchni użytkowej. Z tego 110,42 m2 zajmuje powierzchnia lokalu handlowego, w którym w sezonie letnim prowadzony jest handel. Pozostała część zajęta jest na cele mieszkaniowe, z tym zastrzeżeniem że w sezonie letnim z 223,20 m2 przedsiębiorca przeznacza dodatkowo na wynajem 130,64 m2 dla turystów. Co oznacza, że dla celów prywatnych tylko i wyłącznie jest wykorzystywanych 92,56 m2 budynku.

Przy zakupie gruntu w 2009 r. sprzedający naliczył 22% podatek od towarów i usług. W związku tym jednak, iż przedsiębiorca dokonał zakupu dla celów prywatnych (osobistych) to nie odliczył on podatku naliczonego. Odliczył podatek naliczony od wydatków poniesionych na budynek po rozpoczęciu prowadzenia działalności gospodarczej (tj. w części dotyczącej tej działalności).

Małżonka przedsiębiorcy nie prowadzi działalności gospodarczej. Przedsiębiorca wprowadził nieruchomość do ewidencji środków trwałych i od miesiąca sierpnia 2014 r. dokonuje odpisów amortyzacyjnych, zaliczając je w ciężar kosztów uzyskania przychodu. Na nieruchomości nie były ponoszone nakłady przekraczające 30% jej wartości początkowej.

Przedsiębiorca chciał wiedzieć czy w przypadku sprzedaży ww. nieruchomości sprzedaż ta jest zwolniona z VAT. Jego zdaniem - tak.

Dyrektor KIS uznał, że stanowisko przedsiębiorcy jest prawidłowe w zakresie zwolnienia z podatku VAT sprzedaży nieruchomości w części, w jakiej jest ona wykorzystywana do działalności gospodarczej oraz nieprawidłowe w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości w części, w jakiej jest ona wykorzystywana wyłącznie do celów prywatnych.

Sprzedaż majątku prywatnego bez VAT

Jak wyjaśnił organ podatkowy, dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Przedsiębiorca zamierza sprzedać nieruchomości na której znajduje się budynek, w którym 92,56 m2 jest wykorzystywanych tylko i wyłącznie dla celów prywatnych, mieszkaniowych, natomiast pozostała część budynku jest wykorzystywana do działalności gospodarczej, tj. 110,42 m2 zajmuje powierzchnia lokalu handlowego, a 130,64 m2 przedsiębiorca przeznacza na wynajem dla turystów w sezonie letnim.

Zatem, odnosząc się do sprzedaży 92,56 m2 budynku, należy zauważyć, że część ta służy zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych przedsiębiorcy. W konsekwencji należy stwierdzić, że w tej konkretnej sytuacji ww. czynność sprzedaży nieruchomości w części 92,56 m2 budynku stanowić będzie działanie w sferze prywatnej przedsiębiorcy, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Sprzedaż ww. 92,56 m2 budynku wykorzystywanych przez przedsiębiorcę do własnych potrzeb mieszkaniowych nie będzie więc podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. A stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy, również dostawa udziału w gruncie przypadającego na ww. 92,56 m2 budynku nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT jako sprzedaż realizowana z majątku prywatnego.

Zwolnienie z VAT dla używanych budynków

Inaczej przedstawia się sytuacja w związku ze sprzedażą pozostałej części budynku tj. 110,42 m2 lokalu handlowego, oraz 130,64 m2 budynku przeznaczonych na wynajem dla turystów w sezonie letnim. Ta część budynku jest wykorzystywana przez przedsiębiorca w prowadzonej działalności gospodarczej, z tytułu której jest podatnikiem podatku VAT. Tym samym sprzedaż tej części budynku będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie natomiast z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli i ich części, z wyjątkiem gdy:

  1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie - zgodnie z obowiązującą od dnia 1 września 2019 r. treścią art. 2 pkt 14 stosownie do art. 1 pkt 1 ustawy z dnia 4 lipca 2019 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2019 r., poz. 1520) - rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

  1. wybudowaniu lub
  2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Pierwszym zasiedleniem jest więc pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

  1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
  2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być zatem spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy - podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

  1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
  2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy - oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

  1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
  2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
  3. adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W przypadku przedsiębiorcy doszło do pierwszego zasiedlenia części budynku wykorzystywanej przez niego do działalności gospodarczej. Jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą minie okres dłuższy niż 2 lata (okres pomiędzy oddaniem do użytkowania a planowaną dostawą części budynku wykorzystywanej przez przedsiębiorcę w prowadzonej działalności gospodarczej przekroczy dwa lata). Jednocześnie, przedsiębiorca do dnia sprzedaży nie poniósł ani nie zamierza ponieść nakładów stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej budynku.

W konsekwencji w odniesieniu do sprzedaży części budynku wykorzystywanej przez przedsiębiorcę w działalności gospodarczej (110,42 m2 lokalu handlowego, oraz 130,64 m2 budynku przeznaczonych na wynajem dla turystów w sezonie letnim) spełnione są warunki do objęcia przedmiotowej transakcji zwolnieniem wynikającym z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Ponadto, dostawa udziału w gruncie przypadającego na ww. część budynku, także będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Interpretacja indywidualna z 25 marca 2020 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.51.2020.2.ISK - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej - pełna treść interpretacji

Redakcja podatki.biz

 

Ostatnie artykuły z tego działu

Wszystkie artykuły z tego działu »

rozwiń wszystkie »Wasze komentarze

skomentuj

dodaj nowy komentarz

komentarz:
podpis:
 

Drodzy Użytkownicy podatki.biz. Choć czytamy uważnie Wasze komentarze, nie odpowiadamy na pytania w kwestiach szczegółowych. Zadając je, kierujecie je nie do nas, a do innych Użytkowników podatki.biz. Jeżeli chcecie wyjaśnić lub rozwiązać jakiś problem, zachęcamy do skorzystania z naszego forum dyskusyjnego - www.podatki.biz/forum

Zespół podatki.biz