VAT przy sprzedaży przez osobę fizyczną własnej nieruchomości

Nie istnieje uniwersalny model umożliwiający stwierdzenie, iż taka transakcja dotycząca nieruchomości podlega VAT a inna nie. Jest to spowodowane faktem, iż w przypadku osób fizycznych może mieć miejsce (i często ma) przepływ z majątku firmowego do prywatnego. Raz jest on wykorzystywany w działalności profesjonalnej innym razem do celów prywatnych. I jest to zależne jedynie od woli właściciela nieruchomości. Ażeby zagadnienie stało się jeszcze bardziej skomplikowane, dla posiadania statusu podatnika VAT nie jest konieczne dopełnianie jakichkolwiek warunków formalnych.

Co to jest nieruchomość

Czym jest nieruchomość wie każdy. Jednak w ujęciu definicji prawnej jest to – zgodnie z art. 46 Kodeksu cywilnego - nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Tym samym w prawie polskim wyróżniamy trzy rodzaje nieruchomości:

• gruntowe,
• budynkowe,
• części budynków, inaczej nieruchomości lokalowe.

Pojęcie nieruchomości w ustawie o VAT

Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług w związku z art. 2 pkt 6 tejże ustawy jednym z przedmiotów opodatkowania są rzeczy, a więc obiekty mogące być przedmiotem posiadania które muszą być wyodrębnione z przyrody. Kryteria te spełniają wszystkie trzy kategorie nieruchomości, o ile cechują je takie elementy.

Sprzedawca wykonującym działalność gospodarczą, czyli kryterium podmiotowe

Jeżeli sprzedawana nieruchomość nie jest zbywana w ramach działalności gospodarczej nie następuje opodatkowanie takiej czynności VAT-em. Innymi słowy istotne znaczenie ma stopień aktywności zbywcy w zakresie obrotu nieruchomościami. To bardzo nieostre kryterium, które nie doczekało się definicji ustawowej. Jest to jednak zrozumiałe gdyż każdy z zaistniałych przypadków rozpatrywać należy indywidualnie.

Wyroki TSUE z 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 Jarosław Słaby v. Minister Finansów i C-181 Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć v. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie i wyroki NSA z 18 października 2011 r., sygn. akt I FSK 1536/10 i z 1 czerwca 2017 r., sygn. akt I FSK 451/17, potwierdziły kluczowe znaczenie dla opodatkowania VAT właśnie stopnia aktywności zbywcy w obrocie nieruchomościami. Sądy uznały, iż działania sprzedawcy oceniać należy kompleksowo a nie tylko poszczególne jego elementy. Istotne jest aby szły one w parze z nakładami inwestycyjnymi przekraczającymi standardowe koszty zwykłego zarządu związane z nieruchomością stanowiącą majątek prywatny. Nie uznano, iż za tego typu działania uchodzić może ani liczba ani zakres transakcji jak również dokonanie podziału gruntu przez transakcją na mniejsze działki celem osiągnięcia korzystniejszej ceny. Nie ma też zgo...