Szukaj
Wykop ten artykuł Dołącz do nas na Facebooku
REKLAMA

Ważne informacje w serwisie:




Artykuły: Facebook

17.04.2020

VAT przy prywatnym najmie mieszkania

Możliwe są przypadki, że prowadzący działalność gospodarczą podatnik VAT posiada, odrębny od majątku służącego do wykonywania tejże działalności, odrębny majątek osobisty. Majątek ten może stanowić mieszkanie czy garaż. W takim wypadku powstaje pytanie czy vatowiec prowadzący działalność gospodarczą wynajmujący nieruchomość wchodzącą w skład jego prywatnego majątku może być z tego tytułu zobowiązany do rozliczania VAT od najmu jako składnika działalności gospodarczej.

Odpowiedź na to pytanie zawarta jest w art. 15 ust. 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Zgodnie z tym przepisem działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podatników pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zapis ten wskazuje, że na gruncie VAT każde wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych jest dla tego podatku uznawane za działalność gospodarczą. Zatem prywatny najem jest w świetle ustawy o VAT przedmiotem opodatkowania tym podatkiem. Oznacza to, że przychody z prywatnego najmu muszą zostać doliczone do pozostałych przychodów osiągniętych przez podatnika z tytułu działalności gospodarczej.

W związku z tym, że najem prywatny nie może zostać wyodrębniony z działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, możliwe a wręcz konieczne jest wyróżnienie w tym kontekście trzech kategorii podatników tego podatku:

  • podatników czynnych,
  • podatników zwolnionych przedmiotowo,
  • podatników zwolnionych podmiotowo.

Podatnik czynny

Ta grupa podatników zobowiązana jest do rozliczenia tego podatku. Oznacza to, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie w jakim towary i usługi wykorzystywane są do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Aby skorzystać z tego prawa vatowcy mają obowiązek dopełnić określonych w omawianej ustawie obowiązków ewidencyjnych.

Na podstawie art. 109 ust. 1 w zw. z art. 109 ust. 3 ww. ustawy podatnicy, z wyjątkiem podatników wykonujących wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 (zwolnienie przedmiotowe) oraz podatników, u których sprzedaż jest zwolniona z VAT na podstawie art. 113 ust. 1 lub 9 (zwolnienie podmiotowe), mają obowiązek prowadzić ewidencję zawierającą dane konieczne do prawidłowego sporządzenia deklaracji podatkowej oraz informacji podsumowującej. Ewidencja powinna zawierać w szczególności dane konieczne do określenia przedmiotu i podstawy opodatkowania, wysokości kwoty podatku należnego, korekt podatku należnego, kwoty podatku naliczonego obniżającej kwotę podatku należnego, korekt podatku naliczonego, kwoty podatku podlegającej wpłacie do urzędu skarbowego lub zwrotowi z niego oraz inne dane służące identyfikacji poszczególnych transakcji, w tym numer identyfikacji podatkowej kontrahenta.

Usługa zwolniona musi być w takim przypadku ujęta w ewidencji VAT podatnika czynnego i wykazana w pliku JPK_VAT za miesiąc powstania obowiązku podatkowego w VAT. Obowiązek podatkowy będzie powstawał z chwilą wystawienia faktury, nie później niż z chwilą upływu terminu płatności czynszu najmu.

Podatnik zwolniony przedmiotowo

Ta grupa podatników nie ma obowiązku prowadzenia żadnej ewidencji dla potrzeb VAT. Wyraźnie mówi o tym zapis art. 109 ust. 3 ustawy o VAT, który używa sformułowania „wyłącznie”. Do prowadzenia ewidencji zobowiązuje wyłącznie podatników innych niż zwolnionych z VAT podmiotowo i przedmiotowo. Zatem wynajmujący prywatne mieszkanie nie będą musieli prowadzić żadnej ewidencji dokumentującej podatek naliczony i należny z tego tytułu.

Z brzmienia ww. przepisu wynika, że nie ma znaczenia czy wynajmowana nieruchomość ma charakter mieszkalny czy takiego charakteru nie ma. Zwolnienie przedmiotowe ma bowiem związek z celami najmu nie zaś z cechami nieruchomości. Wynika z tego, że w umowie najmu strony umowy dla klarowności z punktu widzenia tego rodzaju zwolnienia z VAT powinny określić, iż najem dokonywany jest w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

Zwolnienie dotyczy wynajmu na cele mieszkaniowe. Gdyby więc podatnik z wynajmowanym mieszkaniem wynajmował np. miejsce parkingowe, garaż sytuacja wyglądałaby tak, że czynności te jako niepodlegające zwolnieniu przedmiotowemu winny zostać ewidencjonowane jako opodatkowane stawką 23% a VAT z tego tytułu podlegać musi rozliczeniu w ogólnie obowiązujących terminach.
Najem prywatny korzystający ze zwolnienia przedmiotowego w myśl zapisu art. 90 ust. 10 ustawy o VAT wpłynąć może na zmniejszenie zakresu prawa do odliczenia VAT. Będzie to miało miejsce gdy wysokość sprzedaży zwolnionej w ciągu roku przekroczyła 2% sprzedaży ogółem, a kwota podatku naliczonego niepodlegająca odliczeniu będzie równa lub większa niż 500 zł.

Podatnik zwolniony podmiotowo

Ta grupa podatników ma obowiązek prowadzenia ewidencji określonej w art. 109 ust. 1 ustawy o VAT, która pozwala określić moment od którego zwolnienie to nie będzie miało zastosowania. Następuje to gdy łączna sprzedaż netto przekracza 200 000 zł w ciągu roku. Zatem do czynności mających wpływ na osiągnięcie progu zwolnienia podmiotowego wlicza się m.in. – zgodnie z art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a transakcje związane z nieruchomościami (mieści się w tej grupie najem) jeżeli nie mają one charakteru czynności pomocniczych.

Zgodnie z art. 113 ust. 5 ustawy o VAT zwolnienie podmiotowe (wartość sprzedaży zwolnionej przekroczy kwotę 200 000 zł) traci moc począwszy od czynności, którą kwotę tę przekroczono.

Brak w ustawie o VAT definicji czynności pomocniczych. Aby pojęcie to wyjaśnić sięgnąć należy do orzecznictwa TSUE. W wyroku w sprawie C-306/94 z 11 lipca 1996 r. Regié dauphinoise-Cabinet A. Forest SARL v. Ministre du Budget uznał, że za pomocnicze nie można uznać czynności stanowiących bezpośrednie stałe i konieczne uzupełnienie podstawowej działalności podatnika. Wyrok w sprawie C-77/01 z 29 kwietnia 2004 r. Empresa Desenvolvimento Mineiro SGPS SA (EDM) v. Fazenda Pública. Tutaj zdaniem Trybunału wyznacznikiem uznania czynności za pomocniczą jest niewielki jej udział wartościowy w obrotach całkowitych podatnika. W opinii Trybunału transakcje pomocnicze to takie, które nie są bezpośrednim, stałym i koniecznym uzupełnieniem podstawowej działalności podatnika. Nie powodują one konieczności dużego zaangażowania aktywów podatnika, rzadko występują i co najistotniejsze są nieregularne.

Podatnicy zwolnieni z VAT nie mają obowiązku przekazywać do urzędów skarbowych plików JPK_VAT. Jest to bowiem obowiązek dotyczący wyłącznie czynnych podatników VAT.

Adam Okonkwo

 

Ostatnie artykuły z tego działu

Wszystkie artykuły z tego działu »

rozwiń wszystkie »Wasze komentarze

skomentuj

dodaj nowy komentarz

komentarz:
podpis:
 

Drodzy Użytkownicy podatki.biz. Choć czytamy uważnie Wasze komentarze, nie odpowiadamy na pytania w kwestiach szczegółowych. Zadając je, kierujecie je nie do nas, a do innych Użytkowników podatki.biz. Jeżeli chcecie wyjaśnić lub rozwiązać jakiś problem, zachęcamy do skorzystania z naszego forum dyskusyjnego - www.podatki.biz/forum

Zespół podatki.biz