VAT na media oddzielone od czynszu

Z uzasadnienia: Skoro refakturowanie dostawy mediów odbywa się na podstawie umów najmu, to oczywistym jest, że w tym zakresie decydująca jest treść umowy, zgodnie z zasadą swobody umów. Wobec powyższego, brak jest przeszkód do traktowania odsprzedaży dostawy towarów i świadczenia usług związanych z udostępnieniem mediów najemcom lokali jako odrębnego od najmu świadczenia. Zakup przez podatnika mediów, służących zaspokojeniu indywidualnych potrzeb najemców lokali, powinien być zatem refakturowany na najemców ze wszystkimi konsekwencjami wynikającymi z przepisów ustawy o VAT.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Włodzimierz Zygmont Sędziowie Sędzia WSA Małgorzata Bejgerowska (spr.) Sędzia WSA Dominik Mączyński Protokolant: st. sekr. sąd. Ewa Szydłowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 października 2012 r. sprawy ze skargi K. S. na interpretację indywidualną Ministra Finansów działającego przez organ upoważniony Dyrektora Izby Skarbowej [...] z dnia [...] r. Nr [...] w przedmiocie podatku od towarów i usług:

I. uchyla zaskarżoną interpretację;
II. zasądza od Ministra Finansów działającego przez organ upoważniony Dyrektora Izby Skarbowej [...] na rzecz skarżącego K. S. kwotę [...] zł [...] tytułem zwrotu kosztów sądowych.

UZASADNIENIE

Wnioskiem z dnia [...] K. S. wystąpił, na podstawie art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r., Nr 8, poz. 60 ze zm. - dalej w skrócie: "O.p.") do Dyrektora Izby Skarbowej w P. - upoważnionego przez Ministra Finansów do wydawania w jego imieniu interpretacji indywidualnych, o udzielenie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania opłat za media pobieranych od najemców lokali mieszkalnych.

W opisie stanu faktycznego wnioskodawca wskazał, że jako osoba fizyczna prowadzi zarejestrowaną działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem VAT. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej zainteresowany wynajmuje osobom fizycznym lokale mieszkalne wyłącznie na cele mieszkaniowe w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, które są jego własnością. Umowy najmu lokali opracowane są na podstawie ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r., Nr 3, poz. 266 ze zm. - dalej w skrócie: "u.o.p.l.") i regulują m. in. wysokość czynszu i zasady jego płatności, a ponadto określają, że najemca ponosi wszelkie koszty i świadczenia związane z eksploatacją przedmiotu najmu, najemcę obciążają też koszty i obowiązki związane z utrzymaniem czystości i porządku powierzchni wspólnych i otoczenia budynku. Najemcy zawarli umowy z Zakładem Energetycznym na dostawę energii elektrycznej do lokali mieszkalnych i rozliczają się z dostaw bezpośrednio z dostawcą tej energii. Natomiast dostawa pozostałych mediów niezbędnych do właściwego użytkowania lokali mieszkalnych, tj.: dostawa wody i odprowadzenie ścieków, dostawa energii cieplnej, wywóz nieczystości stałych, energia elektryczna związana z oświetleniem pomieszczeń wspólnych i otoczenia budynków, a także sprzątanie otoczenia i klatek schodowych organizowane jest przez wynajmującego. Z tytułu zrealizowanych opisanych powyżej dostaw i usług wnioskodawca otrzymuje od dostawców faktury VAT. Podatnik obniża VAT należny w ewidencji i składanych deklaracjach miesięcznych VAT-7 o podatek naliczony z tych faktur VAT, według właściwych stawek (8% lub 23%). Równocześnie na podstawie wspomnianych umów najmu lokali wnioskodawca refakturuje dostawę tych mediów (bez doliczania marży) dla poszczególnych najemców. W fakturach VAT sporządzanych dla najemców wykazuje kwotę czynszu określoną w umowie najmu jako zwolnioną od podatku VAT i odrębnie refakturowane są kwoty energii cieplnej, energii elektrycznej zużytej na oświetlenie części wspólnej i otoczenia oraz sprzątanie - według stawki 23%, a dostawy wody, odprowadzanie ścieków, wywóz nieczystości stałych - refakturowane są według stawki 8%. Określony w fakturach VAT dla najemców podatek należny VAT, obliczany według obowiązujących stawek jak wyżej, ujmowany jest w ewidencji i składanych przez podatnika deklaracjach.

W oparciu o tak przedstawiony stan faktyczny wnioskodawca zadał organowi podatkowemu pytanie, czy w świetle powyższego wnioskodawca może i powinien refakturować dla najemców lokali na cele mieszkaniowe dostawę mediów i innych świadczeń, określając należny VAT przy zastosowaniu właściwych stawek (8%, 23%). czy też traktować te dostawy jako składnik czynszu, stosując zwolnienie od podatku?

Przedstawiając własne stanowisko K. S. wskazał, że pobierany przez wynajmującego lokale mieszkalne na cele mieszkaniowe czynsz najmu jest zwolniony od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r., Nr 177, poz. 1054 - dalej jako: "ustawa o VAT"). Kwota czynszu nie obejmuje dostaw mediów i innych wydatków związanych z eksploatacją (np. sprzątanie otoczenia), co wynika z zawartych umów najmu, jak również z przepisów u.o.p.l. Podatnik powołał się na art. 9 ust. 5 u.o.p.l., z którego wynika, że w stosunkach najmu, oprócz czynszu, wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela. Z kolei, w myśl art. 9 ust. 6 u.o.p.l., opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadku, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług. Wnioskodawca podniósł, że regulacje zawarte w art. 670 Kodeksu cywilnego również odróżniają czynsz najmu od świadczeń dodatkowych. Skoro zatem dostawa mediów i ewentualnie innych świadczeń nie jest składnikiem należnego czynszu, to ich dostawa dla powinna być refakturowana (bez doliczeń marży). Wynajmujący jako czynny podatnik VAT powinien zatem pobierać deklarowany należny podatek od towarów i usług według właściwych stawek. Dalej wnioskodawca powołał się na przepis art. 8 ust. 2a ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku, gdy podatnik działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Czynność tę uznaje się, więc za świadczenie usługi, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Zainteresowany wyraził pogląd, że dostawa mediów i innych świadczeń na rzecz najemców nie jest częścią czynszu (usługi kompleksowej) i tym samym nie może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 u.o.p.l.

W interpretacji indywidualnej z dnia [...], nr [...], Dyrektor Izby Skarbowej w P., działając z upoważnienia Ministra Finansów, uznał stanowisko wnioskodawcy w sprawie przedstawionego stanu faktycznego za nieprawidłowe. Przywołując treść art. 5 ust. 1 pkt 1, art. 7 ust. 1, art. 8 ust. 1, art. 29 ust. 1, art. 43 ust. 1 pkt 36, art. 106 ust. 1 ustawy o VAT oraz art. 8 ust. 2a tej ustawy w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2011 r. (Dz. U. z 2011 r., Nr 64, poz. 332), organ podatkowy stanął na stanowisku, że pobierane od najemców opłaty tytułem najmu, tj. za dostawę wody i odprowadzenie ścieków, dostawę energii cieplnej, wywóz nieczystości stałych, energia elektryczna związana z oświetleniem pomieszczeń wspólnych i otoczenia budynków, a także sprzątanie otoczenia i klatek schodowych, są częścią składową świadczenia głównego, tj. usługi najmu lokalu mieszkalnego, który zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, jest zwolniony od podatku od towarów i usług. Tym samym według organu, wnioskodawca winien wystawiać najemcom lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe faktury VAT ze zwolnieniem od podatku VAT, przy czym podstawa opodatkowania powinna obejmować wszystkie związane z tytułem najmu opłaty wymienione powyżej. Wyjątek stanowią wydatki związane z dostawą energii elektrycznej do lokali mieszkalnych, bowiem w tym przypadku najemcy mają zawarte odrębne umowy z Zakładem Energetycznym i rozliczają się bezpośrednio z dostawcą energii.

W motywach interpretacji organ wskazał, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę. Podstawową usługą świadczoną na rzecz najemcy jest natomiast usługa najmu. W przypadku najmu lokali ustawodawca nie zdefiniował, jakie koszty wynajmującego mieszczą się w pojęciu czynszu, a obciążenie nimi najemcy zależy wyłącznie od zawartej umowy. W sytuacji, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów, wydatki za media stanowiące element świadczenia na...