Umowa zamiany a opodatkowanie PCC?

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn. Dz.U. z 2016 r., poz. 223, z późn. zm.) PCC podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. W niektórych przypadkach można jednak skorzystać ze zwolnienia. 

Co do zasady obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i w przypadku umowy zamiany ciąży na stronach tej czynności. Jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy zamiany, albo wspólnikach spółki cywilnej, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku są odpowiednio te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki cywilnej.

Podstawa opodatkowania przy zamianie

Jak wyjaśnił Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 24 marca 2017 r., nr 2461-IBPB-2-1.4514.32.2017.2.ASZ, w myśl art. 6 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podstawę opodatkowania przy umowie zamiany:

1. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu – stanowi różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali,
2. w pozostałych przypadkach – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, od którego przypada wyższy podatek.

Wartość rynkowa dla celów PCC

Organ podatkowy wyjaśnił, że zgodnie z art. 6 ust. 2 ustawy o PCC wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Stawka podatku

Stosownie natomiast do art. 7 ust. 1 pkt 2 cyt. ustawy stawki podatku wynoszą od umów zamiany, dożywocia, o dział spadku, o zniesienie współwłasności oraz darowizny:

• przy przeniesieniu własności nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
• przy przeniesieniu własności innych praw majątkowych – 1%.

Zgodnie z art. 7 ust. 3 ustawy podatek pobiera się:

1. jeżeli podatnik, dokonując czynności cywilnoprawnej, w wyniku której nastąpiło przeniesienie własności, nie wyodrębnił wartości rzeczy lub praw majątkowych, do których mają zastosowanie różne stawki − od łącznej wartości tych rzeczy lub praw majątkowych;
2. jeżeli przedmiotem umowy zamiany są rzeczy lub prawa majątkowe, co do których obowiązują różne stawki − według stawki najwyższej.

Możliwe zwolnienie do zastosowania

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej podkreślił, że w ustawie o PCC przewidziano sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy, np. umowa zamiany, jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Wskazał, że w myśl art. 9 pkt 5 zwalnia się od podatku zamianę budynku mieszkalnego lub jego części, lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość, spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: praw do domu jednorodzinnego lub praw do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli stronami umowy są osoby zaliczone do I grupy podatkowej zgodnie z przepisami o podatku od spadków i darowizn.

Dla kogo zwolnienie?

Organ podatkowy wyjaśnił, że zgodnie z przepisami ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (tekst jedn. Dz.U. z 2016 r., poz. 205, z późn. zm.) do I grupy podatkowej zalicza się małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów.

Podsumowanie

Zdaniem organu podatkowego, jeśli zatem umowa zamiany zostanie zawarta pomiędzy dwiema obcymi osobami, to konieczne będzie zapłacenie podatku od czynności cywilnoprawnych. Nie zostanie tu bowiem spełniona przesłanka, jaką jest zaliczenie stron umowy do I grupy podatkowej. Wystąpienie jako strony czynności osoby zaliczonej do drugiej lub trzeciej grupy podatkowej wyłącza możliwość zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie powołanego powyżej przepisu.

Odwołując się do konkretnej sytuacji wnioskodawcy, organ podatkowy potwierdził, że zamiana nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym na dwa lokale mieszkalne stanowiące dwie odrębne własności lokalu będzie czynnością prawną, podlegającą opodatkowaniu 2% podatkiem od czynności cywilnoprawnych, przy czym podstawę opodatkowania będzie stanowić wartość rynkowa nieruchomości, od której przypada wyższy podatek. Jeżeli wartości zamienianych nieruchomości (nieruchomości gruntowej z budynkiem i lokali stanowiących odrębne nieruchomości) będą równe to za podstawę opodatkowania należy wtedy przyjąć wartość rynkową nieruchomości gruntowej wraz z budynkiem lub wartość rynkową lokali stanowiących odrębne nieruchomości.

Krzysztof Koślicki