Umowa o roboty budowlane – podstawowe zasady

Umowa oroboty budowlane to umowa cywilnoprawna uregulowana wKodeksie cywilnym (art. 647–658). Jednym zjej podstawowych elementów przedmiotowo istotnych jest wzajemne zobowiązanie stron umowy, wramach którego wykonawca zobowiązuje się dowykonania umówionego obiektu zgodnie zprojektem izasadami wiedzy technicznej, azdrugiej strony inwestor zobowiązuje siędo:

• wykonania czynności związanych z przygotowaniem robót wymaganych przepisami (w tym do wydania projektu i terenu pod budowę),
• przekazania projektu budowlanego,
• odebrania obiektu,
• zapłaty ceny.

Umowa o roboty budowlane przypomina umowę o dzieło. Jednakże dla właściwej kwalifikacji danego rodzaju umowy konieczne jest ustalenie, czy proces inwestycyjny objęty umową realizowany jest według zasad i procedur wytyczonych przez przepisy Prawa budowlanego.

Wynagrodzenie określone w umowie może mieć charakter ryczałtowy lub uzależniony od nakładu pracy. Jeżeli strony umówiły się na wynagrodzenie ryczałtowe, przyjmujący zamówienie nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, chociażby w czasie zawierania umowy nie można było przewidzieć rozmiaru albo kosztów prac, tj. zgodnie z art. 632 K.c., który dotyczy umowy o dzieło, ale na zasadzie analogii winien być stosowany do umów o roboty budowlane.

Zakres obowiązków stron umowy

Umowa o roboty budowlane powinna wskazywać zakres robót, które wykonawca będzie realizował osobiście, oraz tych realizowanych za pośrednictwem podwykonawców. W razie braku takiego wskazania przyjmuje się, że wykonawca będzie realizował umowę osobiście. Wynika to z braku określenia w przepisach istnienia po stronie wykonawcy obowiązku osobistego wykonania umowy, a ponadto z ogólnej zasady swobody umów zawartej w art. 353.1 K.c.

Zgoda na realizację umowy przez podwykonawców powinna być wyrażona przez inwestora wprost w umowie bądź w innym oświadczeniu złożonym po jej zawarciu.

Podstawowy obowiązek wykonawcy polega na oddaniu obiektu budowlanego wykonanego według projektu i w myśl zasad wiedzy technicznej oraz przekazanie go inwestorowi. Obowiązek co do zasady dotyczy oddania określonego w umowie obiektu, a nie realizacji określonych robót budowlanych (art. 647 K.c.).

Do innych obowiązków wykonawcy należą: zabezpieczenie terenu budowy oraz sprawdzenie i niezwłoczne zawiadomienie inwestora o dostrzeżonych nieprawidłowościach w zakresie dokumentacji projektowej, terenu budowy, maszyn lub urządzeń dostarczonych przez inwestora, jak również niezwłoczne zawiadomienie inwestora o zajściu jakichkolwiek innych okoliczności, które mogą przeszkodzić właściwemu wykonaniu robót.

To wykonawca jest obciążony obowiązkiem szczegółowego sprawdzenia przekazanego mu projektu budowlanego dla wykrycia potencjalnych wad.

Na podstawie przeprowadzonej analizy dokumentacji, w przypadku wykrycia wad projektu lub jego niezgodności ze stanem faktycznym, wykonawca powinien niezwłocznie powiadomić inwestora o niemożliwości realizacji inwestycji na podstawie otrzymanego projektu albo o tym, że realizacja dostarczonego projektu spowoduje powstanie obiektu wadliwego. Niepodjęcie ww. czynności zapobiegawczych może oznaczać powstanie po jego stronie odpowiedzialności odszkodowawczej z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania.

Inwestor zobowiązany jest do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, czyli do zorganizowania procesu budowy. Oznacza to konieczność przekazania terenu budowy i dostarczenia wykonawcy dokumentacji projektowej. Na etapie końcowym inwestor z kolei ma obowiązek odebrać obiekt i zapłacić umówione wynagrodzenie.

Przekazanie terenu budowy powinno być potwierdzone protokołem. Wykonawca od momentu oddania obiektu lub terenu prowadzonej inwestycji ponosi odpowiedzialność na zasadach ogólnych za szkody wynikłe na tym terenie. Gdy inwestor zawarł wiele umów częściowych z różnymi wykonawcami opiewających n...