08.03.2022: Rozliczenie roczne PIT

Ulga mieszkaniowa w 2022 r. - jak obliczyć wysokość ulgi

Zwolnienie, które omówimy w kilku najbliższych artykułach, zostało uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT. Przepis ten na pierwszy rzut oka może wydawać się skomplikowany, dlatego też przeanalizujemy jego poszczególne elementy - dzisiaj element pierwszy.

Zgodnie z ustawą, zwalnia się od podatku dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe, w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W pierwszej kolejności wyjaśnijmy sposób obliczania dochodu podlegającego zwolnieniu od podatku. W tym celu należy określić zarówno przychód jak i dochód uzyskany ze sprzedaży oraz kwotę wydatkowaną na własne cele mieszkaniowe. Metodę obliczenia najlepiej obrazuje poniższy wzór:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie:

D - dochód ze sprzedaży,

W - wydatki na cele mieszkaniowe,

P - przychód ze sprzedaży.

Przenieśmy teraz powyższy wzór na przykłady praktyczne, które pozwolą nam lepiej zrozumieć w jaki sposób skorzystać z całkowitego zwolnienia od konieczności zapłaty podatku.

Przykład 1

Podatnik zakupił nieruchomość za 200 000 zł. Po trzech latach postanowił ją sprzedać za 280 000 zł. Z uzyskanych pieniędzy 100 000 zł przeznaczył na własne cele mieszkaniowe. W rezultacie przychód (P) wynosi 280 000 zł, dochód (D) wynosi 80 000 zł, natomiast wydatki (W) to 100 000 zł. W konsekwencji dochód zwolniony wynosi: 80 000 x 100 000 / 280 000 = 28 571 zł. Oznacza to, że opodatkowaniu będzie podlegała kwota: 80 000 – 28 571 = 51 429 zł.

Przykład 2

Podatnik zakupił nieruchomość za 200 000 zł. Po trzech latach postanowił ją sprzedaż za 280 000 zł. Z uzyskanych pieniędzy całość przeznaczył na własne cele mieszkaniowe. W rezultacie przychód (P) wynosi 280 000 zł, dochód (D) wynosi 80 000 zł, natomiast wydatki (W) to 280 000 zł. W konsekwencji dochód zwolniony wynosi: 80 000 x 280 000 / 280 000 = 80 000 zł. Oznacza to, że podatek w tym przypadku w ogóle nie wystąpi.

Powyższe przykłady w jasny sposób obrazują mechanizm działania opisanego zwolnienia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości zostanie w całości przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku. Jeśli natomiast tylko część przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości zostanie przeznaczona na własne cele mieszkaniowe, dochód podlegający opodatkowaniu ulegnie proporcjonalnemu zmniejszeniu.

W dalszej kolejności zwróćmy uwagę, że podatnik ma ściśle określony czas na wydatkowanie środków pochodzących ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Zgodnie z przepisem musi to nastąpić w terminie liczonym od dnia sprzedaży, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Oznacza to, że nawet jeżeli podatnik będzie wydatkował środki pieniężne na własne cele mieszkaniowe, ale nastąpi to już po okresie trzech lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie, to w tym zakresie zwolnienie od podatku nie przysługuje.

Na marginesie warto zaznaczyć, że wskazany okres trzech lat został ustalony na mocy nowelizacji ustawy, i dotyczy sprzedaży nieruchomości dokonanych począwszy od 1 stycznia 2019 r. W stosunku natomiast do odpłatnego zbycia nieruchomości dokonanego przed tą datą obowiązuje termin dwóch lat.

Zwróćmy również uwagę, że zwolnienie dotyczy wyłącznie przychodu uzyskanego z konkretnego źródła i nie dotyczy ono każdej sprzedaży. Jak bowiem wskazuje treść art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT zwolnienie dotyczy dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, o których mowa w art. 30e ustawy PIT. Powoływany artykuł dotyczy natomiast stawki podatku oraz zasad określania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy.

Zauważmy, że sprzedaż nieruchomości może być kwalifikowana do dwóch źródeł przychodu: pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy) lub odpłatne zbycie majątku prywatnego w ramach zwykłego zarządu prawem własności (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy). Fakt, iż przepis mówiący o zwolnieniu odnosi się wprost do art. 30e ustawy, który reguluje kwestie ustalania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, wskazuje, że ulga podatkowa nie przysługuje w przypadku, gdy sprzedaż nieruchomości została dokonana w ramach wykonywania pozarolniczej działalności gospodarczej. W konsekwencji przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości dokonanej w warunkach działalności gospodarczej, na własne cele mieszkaniowe, nie daje prawa do skorzystania ze zwolnienia opisanego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT.

Marcin Sądej

CDN


Mając odpowiednią wiedzę dotyczącą opodatkowania, możesz przed przeprowadzeniem transakcji zrobić tzw. planowanie podatkowe. Dzięki temu, gromadząc dokumenty, pilnując terminów, dokumentując odpowiednio wydatki, zawsze możesz zmniejszyć znacząco obciążenia podatkowe - na gruncie obowiązującego prawa, które niestety jest dość złożone i skomplikowane. W tym przypadku brak wiedzy naprawdę kosztuje. Dlatego zapraszamy na e-kurs autorstwa Pana Marcina Sądeja:

Podatki przy obrocie nieruchomościami: kupno, sprzedaż, house flipping


 

Hasła tematyczne: ulga mieszkaniowa

 

Wszystkie artykuły z tego działu »

WASZE KOMENTARZE (0)

Dodaj nowy komentarz

komentarz:
podpis:
 

Drodzy Użytkownicy podatki.biz. Choć czytamy uważnie Wasze komentarze, nie odpowiadamy na pytania w kwestiach szczegółowych. Zadając je, kierujecie je nie do nas, a do innych Użytkowników podatki.biz. Jeżeli chcecie wyjaśnić lub rozwiązać jakiś problem, zachęcamy do skorzystania z naszego forum dyskusyjnego - www.podatki.biz/forum

Zespół podatki.biz

Napisz komentarz...