17.08.2022: Podatek VAT i akcyza - zagadnienia ogólne

Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego i prawa własności budynku w VAT

 

O użytkowaniu wieczystym można a nawet trzeba powiedzieć, że jest to instytucja szczególna. W hierarchii prawa do gruntu należy umieścić je pomiędzy własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi, np. dzierżawą. Uprawnienia użytkownika wieczystego zależą od wywiązywania się z aktualnych zobowiązań finansowych wobec udzielającego tego prawa. Grunt oddany w użytkowanie wieczyste stanowi własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Natomiast budynek na nim wzniesiony przez użytkownika wieczystego jest jego własnością, odrębną od gruntu.

 

W myśl art. 232 § 1 Kodeksu cywilnego grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego i ich związków mogą być oddane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym.

Na podstawie art. 235 § 1 tegoż kodeksu budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Tak więc zachodzi tu wyjątek od zasady superficies solo cedit, w myśl której budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane należą do jego części składowych. Jej obowiązywanie w stosunku do użytkowania wieczystego wypaczałoby sens tej instytucji, której celem jest oddanie gruntu użytkownikowi wieczystemu by ten mógł go zabudować zgodnie ze swymi potrzebami.

O użytkowaniu wieczystym można a nawet trzeba powiedzieć, że jest to instytucja szczególna. W hierarchii prawa do gruntu należy umieścić je pomiędzy własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi, np. dzierżawą. Uprawnienia użytkownika wieczystego zależą od wywiązywania się z aktualnych zobowiązań finansowych wobec udzielającego tego prawa. Są to jednorazowa oraz coroczna opłata.

O szczególnej ochronie jakiej podlega prawo użytkowania wieczystego niech świadczy fakt, że jego ustanowienie następuje w formie aktu notarialnego z obowiązkowym wpisem do księgi wieczystej.
Podsumowując grunt oddany w użytkowanie wieczyste stanowi własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Budynek na nim wzniesiony przez użytkownika wieczystego jest jego własnością, odrębną od gruntu.

Specyfika użytkowania wieczystego polega m.in. na tym, iż stanowi ono wprawdzie prawo do rzeczy cudzej lecz daje użytkownikowi wieczystemu prawa do dysponowania w sposób tak szeroki jaki służy właścicielowi. Ograniczony jest natomiast krąg podmiotów, które uprawnione są do nabycia gruntu od oddającego w użytkowanie wieczyste.

Zgodnie z art. 32 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami nieruchomość gruntowa oddana w użytkownie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu. Na poczet ceny nieruchomości gruntowej – zgodnie z ww. ustawą – zalicza się kwotę stanowiącą wartość prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną stosownie do stanu na dzień sprzedaży.

Użytkowanie wieczyste a VAT

Powyższe zapisy wskazują, że ustanowienie użytkowania wieczystego na rzecz użytkowników stanowi formę dostawy towaru, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług dokonaną na rzecz użytkownika wieczystego. W momencie ustanowienia tego prawa uzyskał on bowiem uprawnienie do faktycznego dysponowania nieruchomością gruntową tak jakby był jej właścicielem.

A zatem sprzedaż gruntu na rzecz użytkownika wieczystego przez podmiot oddający grunt w użytkowanie wieczyste nie stanowi dostawy towaru (ta miała miejsce w chwili ustanowienia prawa) lecz przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Ma ono charakter zmiany tytułu prawnego do gruntu. Pozostaje jednak bez wpływu na władztwo w stosunku do rzeczy, której użytkownik wieczysty był posiadaczem już wcześniej. Nie jest to ponowna dostawa nieruchomości. W rezultacie nie będzie tu miał zastosowania podatek od towarów i usług. W przeciwnym wypadku można by mówić o podwójnym opodatkowaniu VAT tej samej czynności, dokonanej jednak w różnym czasie. Takie zdanie wyraził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 3 lipca 2017 r., sygn. 0115-KDIT1-2.4012.353.2017.1.AD.

Co zatem dzieje się w momencie sprzedaży budynku posadowionego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Tak więc budynek taki jest odrębnym od gruntu przedmiotem własności a więc odrębną nieruchomością budowlaną. W przypadku jego sprzedaży konieczne jest odrębne ustalenie daty nabycia prawa użytkowania wieczystego i odrębne ustalenie daty wzniesienia budynku na gruncie w użytkowaniu wieczystym. Będzie nieważną umowa sprzedaży samego budynku wzniesionego na użytkowanym wieczyście gruncie bez jednoczesnego przeniesienia tego prawa.

W sytuacji wygaśnięcia użytkowania wieczystego mamy do czynienia z dość nietypową sytuacją. A mianowicie właściciel budynku wzniesionego na tego rodzaju gruncie w wyniku wygaśnięcia swych uprawnień do gruntu zostaje pozbawiony swego prawa własności do budynku. Jakkolwiek nie wydaje się to dziwne i wręcz niesprawiedliwe, jest to jedynie konsekwencja zasady „to co na gruncie należy do właściciela gruntu”, a jest nim Skarb Państwa czy jednostka samorządu terytorialnego. Ona też zgodnie z tą zasadą staje się właścicielem budynku na nim stojącego. Po wygaśnięciu użytkowania wieczystego użytkownik traci zatem prawo własności budynku. Nabywa natomiast roszczenie o wynagrodzenie za budynek. W takiej sytuacji nie może więc sprzedać prawa własności budynku bo go nie ma. Może natomiast sprzedać roszczenie o wynagrodzenie za niego.

Zgodnie z art. 243 Kodeksu cywilnego roszczenie przeciwko użytkownikowi wieczystemu o naprawienie szkód wynikłych z niewłaściwego korzystania z gruntu Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jak również roszczenie wieczystego użytkownika o wynagrodzenie za budynki i urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkowanego gruntu przedawniają się z upływem trzech lat od tej daty.

Jeżeli grunt w użytkowaniu wieczystym zabudowany został budynkiem w sytuacji jego sprzedaży może skorzystać ze zwolnienia z VAT wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W myśl tego przepisu zwalnia się z tego podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

  • dostawa dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  • pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W myśl art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi bądź rozpoczęcie użytkowania na własne potrzeby budynku, budowli lub ich części po:

  • wybudowaniu lub
  • ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Biorąc pod uwagę zapis art. 233 Kodeksu cywilnego użytkownik wieczysty może swym prawem rozporządzać. Może być ono przedmiotem obrotu. Nie należy jednak tego mylić z zapisem ustawy o gospodarce nieruchomościami, dającym grunt w użytkowanie wieczyste prawo do jego sprzedaży wyłącznie użytkownikowi wieczystemu.

Uwzględniając brzmienie zapisu art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku jeżeli dostawca budynku, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia z VAT z przywilejem tym cieszy się też dostawa gruntu na którym obiekt został posadowiony. Zasada ta obejmuje również grunty stanowiące przedmiot użytkowania wieczystego co stwierdził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 1 lipca 2019 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.159.2019.1.PJ.

 

Adam Okonkwo

 

Hasła tematyczne: użytkowanie wieczyste, podatek od towarów i usług (vat)

Wszystkie artykuły z tego działu »

WASZE KOMENTARZE (0)

Dodaj nowy komentarz

komentarz:
podpis:
 

Drodzy Użytkownicy podatki.biz. Choć czytamy uważnie Wasze komentarze, nie odpowiadamy na pytania w kwestiach szczegółowych. Zadając je, kierujecie je nie do nas, a do innych Użytkowników podatki.biz. Jeżeli chcecie wyjaśnić lub rozwiązać jakiś problem, zachęcamy do skorzystania z naszego forum dyskusyjnego - www.podatki.biz/forum

Zespół podatki.biz

Napisz komentarz...