Sprzedaż kilku działek przez osobę prywatną. Z VAT czy bez VAT? 

Osoby fizyczne nierzadko sprzedają więcej niż jedną nieruchomość. Czy w takiej sytuacji oznacza, że automatycznie stają się podatnikami VAT i transakcje sprzedaży działek muszą opodatkować VAT? Zobaczmy, co na to organy podatkowe.

Sprzedaż kilku nieruchomości przez osoby fizyczne rodzi wątpliwości, czy takie transakcje należy opodatkować VAT. Organy podatkowe dość często zajmują się tym problemem. Niedawno kwestią VAT zajął się także Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi (interpretacja nr IPTPP2/4512-427/15-4/SM z 9 października 2015 r.). Wnioskodawca posiadał kilka działek (dostał je w spadku), które zamierzał sprzedać. Nie wiedział, czy sprzedaż kilku nieruchomości spowoduje, że stanie się on podatnikiem VAT.

Czy każda sprzedaż to już działalność gospodarcza?

Odwołując się do przepisów zawartych w ustawie z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz.U. z 2011 r., nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi wyjaśnił, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zdaniem organu podatkowego dla uznania danego podmiotu za podatnika VAT nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przyniosła ona jakiekolwiek efekty. Podatnikiem jest zatem również podmiot prowadzący działalność generującą straty, a nawet podmiot, który w ogóle nie dokona żadnej sprzedaży. Dyrektor IS podkreślił jednak, że za podatnika należy uznać także osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej, czyniąc w tym celu pewne nakłady, mimo że sama działalność gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła, nawet w sytuacji jeśli nigdy nie zostanie rozpoczęta. Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie etapów. Czynności przygotowawcze, takie jak nabycie nieruchomości, które stanowią część tych transakcji, powinny być również traktowane jako działalność gospodarcza. Poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

Sprzedaż gruntów a VAT

Jak zaznaczył Dyrektor IS, w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy sprzedawca nieruchomości w celu dokonania sprzedaży gruntu podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy o VAT) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Organ podatkowy pomocniczo – dla wyjaśnienia zakresu zwykłego wykonywania prawa własności – odwołał się dodatkowo do zapisów prawa cywilnego, tj. ustawy Kodeks cywilny.

Wyjaśnił, że zgodnie z art. 140 ustawy Kodeks cywilny, w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Podkreślił, że rozporządzanie rzeczą jest drugim spośród wymienionych wyraźnie w art. 140 ustawy Kodeks cywilny uprawnień właściciela do rozporządzania rzeczą (ius disponendi). Stwierdził zatem, że dokonanie sprzedaży określonej rzeczy materialnej stanowi naturalny (oczywisty, podstawowy) element wykonywania prawa własności.

Zdaniem organu podatkowego przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Podsumowanie

Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi uznał, że sprzedawca w związku z planowaną sprzedażą kilku działek nie będzie działać w charakterze podatnika, a czynność ta nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przedmiotowej sprawie bowiem całokształt okoliczności, ich zakres, stopień zaangażowania, w tym środków pieniężnych, wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Tym samym sprzedaż działek, będących we współwłasności majątkowej małżeńskiej, będzie stanowiła zwykłe wykonywanie prawa własności, a sprzedający zbywając przedmiotowe działki, stanowiące majątek prywatny, będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem.
Oznacza to, że sprzedaż działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji sprzedający nie będzie miał obowiązku rejestracji jako podatnik podatku od towarów i usług.

Krzysztof Koślicki