Spółdzielnie i wspólnoty. Wynajem części wspólnych a CIT

Dochody uzyskane przez spółdzielnię z wynajmu części wspólnej nieruchomości od osób będących jej członkami, przeznaczone w całości na utrzymanie jej zasobów mieszkaniowych, stanowią przychody osiągnięte z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, podlegające zwolnieniu z opodatkowania CIT. Czy tak samo będzie również w przypadku wynajmu na rzecz osób niebędących członkami spółdzielni?

Zasady opodatkowania dochodów spółdzielni mieszkaniowych były przedmiotem interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 8 czerwca 2017 r., nr 0111-KDIB2-3.4010.4.2017.2.AB. Dotyczyła ona skutków podatkowych najmu powierzchni wspólnych budynków mieszkalnych na rzecz członków spółdzielni i osób niebędących członkami spółdzielni oraz kwestii opodatkowania dochodów spółdzielni z tego tytułu.

Zwolnienie dochodów spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz.U. z 2016 r., poz. 1888 ze zm.) wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Organ podatkowy wyjaśnił, że aby dochód korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

• dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi;
• dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Co ważne, oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Konsekwentnie nie podlegają zatem zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

Ważne pojęcia: gospodarka i zasoby mieszkaniowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zwrócił uwagę, że przepisy ustawy o CIT nie zawierają definicji „gospodarki” i „zasobów mieszkaniowych”, zatem należy w tym zakresie zastosować wykładnię językową. Odwołując się do definicji zawartej w Słowniku Języka Polskiego, wskazał, że przez pojęcie „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

• znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami, wyposażenie techniczne jak np. dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,
• pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
• urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki - doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo - kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia),
• grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których posadowione są budynki mieszkalne (lub inne urządzenia zapewniające ich funkcjonowanie).

Wyliczone wyżej obiekty służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych i utrzymaniu zasobów mieszkaniowych. Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (zaliczki) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Działalność spółdzielni a skutki podatkowe

Organ podatkowy zauważył, że ustawowym obowiązkiem spółdzielni mieszkaniowych jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin nie zaś potrzeb mieszkaniowych dowolnych osób. Zwrócił uwagę, że wszelkie świadczenia i usługi na rzecz podmiotów niebędących członkami spółdzielni mieszkaniowej, pozostają bez związku z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych członków oraz ich rodzin i nie stanowią gospodarki zasobami mieszkaniowymi w rozumieniu art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT. Zatem uzyskany z tego tytułu dochód podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych na zasadach ogólnych.

Ważna strona transakcji

Przychody z najmu powierzchni wspólnych uzyskane od osób posiadających w zasobach spółdzielni lokale mieszkalne, będących jednocześnie członkami spółdzielni, należy uznać za przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Tym samym, także ponoszone w związku z nimi koszty stanowią koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a dochód powstały z tego tytułu korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, pod warunkiem przeznaczenia go na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Zdaniem organu podatkowego za taką bowiem interpretacją przemawia zasadniczy cel działalności spółdzielni mieszkaniowej, którego realizacji służą zasoby mieszkaniowe. Wszelkie usługi na rzecz podmiotów niebędących członkami spółdzielni pozostają bez związku z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych członków i ich rodzin i nie stanowią, zatem gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Podsumowanie

Podsumowując, organ podatkowy stwierdził, że dochody uzyskane przez spółdzielnię z wynajmu części wspólnej nieruchomości od osób będących jej członkami spółdzielni, przeznaczone w całości na utrzymanie jej zasobów mieszkaniowych, stanowią przychody osiągnięte z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, podlegające zwolnieniu z opodatkowania zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT.

Natomiast, dochody związane z wynajmem pomieszczeń osobom, które nie są członkami spółdzielni nie podlegają zwolnieniu z opodatkowania.

Ważne stanowisko NSA

Podobny pogląd wyraził również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 18 czerwca 2015 r. sygn. akt II FSK 1025/13, w którym stwierdził, że (...) wszelkie usługi na rzecz podmiotów nie będących członkami spółdzielni mieszkaniowej, w tym także wynajmowanie garaży, pozostają bez związku z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych członków oraz ich rodzin i nie stanowią gospodarki zasobami mieszkaniowymi w rozumieniu art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT. Zgodnie zatem z poglądem zaprezentowanym przez ten Sąd przy poprzednim rozpoznaniu sprawy (I SA/Wr 945/11), uzyskany z tego tytułu dochód podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych na zasadach ogólnych.

Krzysztof Koślicki