Skutki w PIT zwrotu nieruchomości oraz odstąpienia przez sprzedającego od umowy

Pytanie podatnika: Czy zwrot nieruchomości sprzedającemu, będący następstwem wprowadzenia sprzedającego przez kupującego w błąd co do możliwości i zamiaru wywiązania się z umowy oraz skutecznego odstąpienia przez sprzedającego od umowy stanowi nabycie w rozumieniu prawa podatkowego, powodujące, że w okresie 5 lat od takiego zdarzenia każde odpłatne zbycie nieruchomości rodzić będzie obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 9 sierpnia 2016 r. (data wpływu 29 sierpnia 2016 r.) uzupełnionym pismem z dnia 24 października 2016 r. (data nadania 25 października 2016 r., data wpływu 28 października 2016 r.) na wezwanie z dnia 17 października 2016 r. Nr IPPB4/4511-1043/16-2/IM (data nadania 17 października 2016 r., data doręczenia 18 października 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zwrotu nieruchomości sprzedającemu oraz odstąpienia przez sprzedającego od umowy - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 29 sierpnia 2016 r. został złożony wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zwrotu nieruchomości sprzedającemu oraz odstąpienia przez sprzedającego od umowy.

Z uwagi na braki formalne, tut. organ pismem z dnia 17 października 2016 r. Nr IPPB4/4511-1043/16-2/IM (data nadania 17 października 2016 r., data doręczenia 18 października 2016 r.) wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku poprzez doprecyzowanie stanu faktycznego. Pismem z dnia 24 października 2016 r. (data nadania 25 października 2016 r., data wpływu 28 października 2016 r.) Wnioskodawczyni uzupełniła wniosek w terminie.

We wniosku i uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni nabyła w dniu 23 lutego 2004 r. nieruchomość zabudowaną budynkiem, stanowiącą działkę ewidencyjną Nr 1643/14 za łączną cenę w wysokości 170.000,00 zł, w tym działkę gruntu za cenę w kwocie 10.000,00 zł.

W dniu 4 maja 2010 r. ustanowiony przez Wnioskodawczynię pełnomocnik w osobie Czesława T. zawarł z Łukaszem W. umowę sprzedaży ww. nieruchomości. W umowie tej kupujący zobowiązał się do uiszczenia za nabywaną nieruchomość ceny w kwocie 265.000,00 zł. Sprzedający został jednak wprowadzony przez Łukasza W. w błąd co do możliwości i zamiaru wywiązania się z zawartej umowy. Kupujący bowiem wbrew zobowiązaniu wynikającemu z dokonanej czynności prawnej i pomimo kierowanych do niego wezwań do zapłaty, nie uiścił ustalonej w umowie ceny.

Powyższe stało się przyczyną złożenia w Prokuraturze Rejonowej zawiadomienia o popełnieniu przez Łukasza W. przestępstwa oszustwa na szkodę Wnioskodawczyni.

W toku prowadzonego dochodzenia ustalono, że zachowanie Łukasza W. wypełniło znamiona przestępstwa oszustwa, albowiem zobowiązał się on przed notariuszem do zapłaty całej należnej Wnioskodawczyni ceny wynikającej ze sprzedaży nieruchomości w dniu zawarcia umowy, niezwłocznie po jej podpisaniu. Łukasz W. nadto zapewnił przed notariuszem, że posiada środki pieniężne na zakup nieruchomości, które uzyskał od swej matki. Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy wskazywał jednak, że Łukasz W. w chwili zawarcia umowy wiedział, że środków pieniężnych nie posiada i nie miał on zamiaru wywiązania się z obowiązku niezwłocznej zapłaty ustalonej ceny.

W toku dochodzenia Prokuratura Rejonowa przeprowadziła szereg czynności mających na celu ustalenie, czy Łukasz W. dopuścił się przestępstwa przypisywanego mu przez pokrzywdzoną w zawiadomieniu. Postępowanie zostało jednak ostatecznie na mocy postanowienia z dnia 24 grudnia 2013 r. umorzone z uwagi na znikomą społeczną szkodliwość czynu. Było to jednak konsekwencją zawartej pomiędzy Łukaszem W., a działającym w imieniu Wnioskodawczyni Czesławem T. ugody, mocą której strony zrzekły się wszelkich wzajemnych roszczeń i zobowiązań, a własność nieruchomości przeniesiona została na pokrzywdzoną. Ugoda ta zawarta została 13 grudnia 2013 r. W uzasadnieniu wydanego w sprawie postanowienia o umorzeniu dochodzenia organ prowadzący postępowanie jednoznacznie jednak stwierdził, że w świetle zgromadzonego materiału dowodowego uznać należy, że podejrzany (Łukasz W.) swym zachowaniem wyczerpał dyspozycje przestępstwa z art. 286 § 1 k.k. Treść uzasadnienia wyraźnie wskazuje, że przyczyną umorzenia dochodzenia był fakt zawarcia ugody pomiędzy stronami postępowania.

Niewywiązanie się przez Łukasza W. z obowiązku zapłaty ustalonej ceny stało się nadto przyczyną odstąpienia przez Wnioskodawczynię, za pośrednictwem pełnomocnika Czesława T., w dniu 16 maja 2011 r. od zawartej umowy. W złożonym Łukaszowi W. oświadczeniu Wnioskodawczyni domagała się zwrotu sprzedanej nieruchomości. Z uwagi jednak na brak reakcji ze strony Łukasza W. konieczne stało się wniesienie powództwa o zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości. Sprawa zawisła przed Sądem Okręgowym. Wyrokiem z dnia 16 stycznia 2013 r. Sąd Okręgowy uznał odstąpienie od umowy sprzedaży za skuteczne i zobowiązał pozwanego Łukasza W. do złożenia oświadczenia, na mocy którego przeniesie on własność nieruchomości na powódkę Magdalenę T.

Na skutek opisanych wyżej działań, podjętych przez Wnioskodawczynię i w wyniku zawartej ostatecznie ugody, Wnioskodawczyni odzyskała własność nieruchomości.

W dniu 29 lipca 2016 r. Wnioskodawczyni sprzedała ww. nieruchomość za cenę 350.000,00 zł.

W uzupełnieniu z dnia 24 października 2016 r. Wnioskodawczyni wskazała, że odzyskanie przez Wnioskodawczynię własności nieruchomości nastąpiło na mocy aktu notarialnego z dnia 13 grudnia 2013 r. zatytułowanego „Oświadczenie oraz przeniesienie własności” pomiędzy Łukaszem W., a Czesławem T., działającym w imieniu córki Magdaleny T. (Wnioskodawczyni). Na mocy tego aktu notarialnego strony oświadczyły, że w dniu 4 maja 2010 r. zawarły umowę sprzedaży nieruchomości, mocą której Łukasz W. zobowiązał się do zapłaty całej należnej ceny niezwłocznie po podpisaniu umowy; nadto wyjaśniły, że ww. zobowiązanie nigdy nie zostało wykonane. Dalej Łukasz W. oświadczył, że uznaje, że oświadczenie o odstąpieniu od umowy zostało skutecznie złożone i w związku z zaistnieniem tej okoliczności przenosi on na Magdalenę T. (Wnioskodawczynię) własność nieruchomości, zobowiązując się wydać ją ww. w posiadanie w terminie do 14 grudnia 2013 r.

Wnioskodawczyni wskazała, że miejscem zamieszkania Wnioskodawczyni w okresie objętym przedmiotowym wnioskiem była Republika Federalna Niemiec.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy zwrot nieruchomości sprzedającemu, będący następstwem wprowadzenia sprzedającego przez kupującego w błąd co do możliwości i zamiaru wywiązania się z umowy oraz skutecznego odstąpienia przez sprzedającego od umowy stanowi nabycie w rozumieniu prawa podatkowego, powodujące, że w okresie 5 lat od takiego zdarzenia każde odpłatne zbycie nieruchomości rodzić będzie obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni, przeniesienie na nią własności nieruchomości przez Łukasza W. nie stanowi nabycia w rozumieniu prawa podatkowego, które powodowałoby w okresie kolejnych 5 lat od tego zdarzenia obowiązek zapłaty podatku dochodowego w razie odpłatnego zbycia nieruchomości.

Wynika to przede wszystkim z faktu, że do umowy z dnia 4 maja 2010 r. doszło na skutek działań przestępczych podjętych przez kupującego, wypełniających znamiona oszustwa stypizowanego w art. 286 § 1 k.k. Przestępstwo to polega bowiem m.in. na doprowadzeniu, w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, innej osoby do niekorzystnego rozporządzenia własnym lub cudzym mieniem za pomocą wprowadzenia jej w błąd. Okoliczności popełnienia ww. czynu były nadto przedmiotem postępowania prowadzonego przez Prokuraturę Rejonową. Treść wydanego w sprawie postanowienia kończącego postępowanie jednoznacznie wskazuje, że zgromadzony materiał dowodowy pozwala na przypisanie podejrzanemu sprawstwa czynu.

Wobec powyższego uznać trzeba, że czynności zawarcia umowy z dnia 4 maja 2010 r. Łukasz W. dokonał w celu popełnienia przestępstwa, co czyni umowę bezwzględnie nieważną. Wszak zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem Sądu Najwyższego „Czynność prawna podjęta w celu przestępczym jest nieważna, (art. 58 § 1 k.c.).” [wyrok z dnia 28 października 2005 r.].

Skutki nieważności czynności prawnej szeroko opisane są w doktrynie prawa cywilnego, gdzie podkreśla się, że nieważność ma charakter pierwotny, a więc czynność prawna nieważna jest od początku i od chwili jej dokonania nie wywołuje ona zamierzonych skutków prawnych. Nadto nieważność następuje z mocy samego prawa, w związku z czym nie jest konieczne ani oświadczenie strony czynności, ani też konstytutywne orzeczenie sądu. [zob. Księżak Paweł (red.), Pyziak-Szafnicka Małgorzata (red.), „Kodeks cywilny. Komentarz. Część ogólna, wyd. II”]

Skoro zawarta umowa jest bezwzględnie nieważna, nie może wywoływać żadnych skutków prawnych, także w sferze prawa podatkowego.

Nadto, od zawartej w dniu 4 maja 2010 r. umowy sprzedaży Wnioskodawczyni odstąpiła na podstawie art. 491 § 1 k.c. składając skuteczne oświadczenie woli, co stwierdzone zostało prawomocnym wyrokiem sądu.

Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem Sądu Najwyższego „uprawniony do odstąpienia od umowy wzajemnej z uwagi na zwłokę dłużnika w wykonaniu zobowiązania wykonuje to uprawnienie przez złożenie kontrahentowi oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Jest to jednostronne, skierowane do adresata oświadczenie woli o charakterze prawokształtującym. W następstwie jego złożenia łączący, strony stosunek prawny wygasa (a wraz z nim stosunki akcesoryjne) ze skutkiem ex tunc.” [wyrok SN z 9 września 2011].

Podobny pogląd ukształtowany jest w doktrynie. „Odstąpienie od umowy ma charakter prawokształtujący. (...) Wywiera ono skutek wsteczny (ex tunc). Uważa się, jakby umowa wcale nie była zawarta.” [W. Czachórski, A. Brzozowski, M. Safjan, E. Skowrońska-Bocian „Zobowiązania. Zarys wykładu”, Warszawa 2009].

Mając powyższe na uwadze, umowę z dnia 4 maja 2010 r. w świetle prawa uznać trzeba za niezawartą z mocą wsteczną. Taki skutek odstąpienia od umowy powoduje powrót do stanu sprzed jej zawarcia. Umowa taka nie może zatem również wywierać żadnych skutków w sferze podatkowej.

W zaistniałym stanie faktycznym, utrata własności nieruchomości spowodowana została zawarciem nieważnej w świetle prawa i bezskutecznej z mocą wsteczną umowy sprzedaży, która to sprzedaż ponadto nie przyniosła Wnioskodawczyni żadnego przysporzenia majątkowego. Przeniesienie własności nieruchomości z powrotem na Wnioskodawczynię stanowiło więc jedynie konieczną konsekwencję odstąpienia od umowy, która nadto - jako zawarta w celu przestępczym - w świetle prawa jest nieważna. Krzywdzące i nieuzasadnione byłoby zatem uznanie takiego zdarzenia za „nabycie” nieruchomości implikujące obowiązek zapłaty podatku dochodowego w przypadku i odpłatnego zbycia nieruchomości o okresie kolejnych 5 lat.

Na zakończenie wskazać trzeba, że Ustawodawca, posługując się w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pojęciem „nabycia” nie definiuje jednocześnie jego znaczenia. Nie sposób więc jednoznacznie ustalić jakie zdarzenia powodują nabycie, od którego liczyć należy 5-letni termin przewidziany w ww. przepisie. Mając zaś na uwadze treść art. 2a ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa, nakazującego rozstrzyganie na korzyść podatnika niedających się usunąć wątpliwości co do treści przepisów prawa podatkowego, w niniejszej sprawie przyjąć trzeba, że odzyskanie w 2013 r. własności nieruchomości, utraconej na skutek przestępczego działania Łukasza W., nie stanowi nabycia w rozumieniu prawa podatkowego.

W świetle przedstawionych argumentów, przyjąć trzeba, że Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość w dniu 23 lutego 2004 r., w związku z czym odpłatne zbycie dokonane 29 lipca 2016 r. nie stanowi w świetle art. 10 ust. 1 ...