Skutki w PIT odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości

Pytanie podatnika: Czy w przypadku odstąpienia - na podstawie art. 491 § 1 Kodeksu cywilnego - od umowy sprzedaży nieruchomości w sytuacji, w której Wnioskodawca zwróci otrzymaną od kupującego cześć ceny nieruchomości, a kupujący przeniesie na Wnioskodawcę z powrotem własność nieruchomości - będzie występowała podstawa do naliczenia podatku dochodowego od osób fizycznych od otrzymanej do tej pory części ceny nieruchomości, która zostanie zwrócona kupującemu?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 5 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r. poz. 643) - Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 30 grudnia 2015 r. (data otrzymania 5 stycznia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 5 stycznia 2016 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 18 listopada 2015 r. Wnioskodawca na podstawie umowy sprzedaży dokonanej przed notariuszem sprzedał nieruchomość lokalową na rzecz osoby fizycznej za cenę 158 000,00 zł. Wnioskodawca nabył tę nieruchomość na podstawie umów darowizny (tj. darowizny udziału w wysokości 1/2 dokonanej w 2013 r. oraz kolejnej darowizny udziału w wysokości 1/2 dokonanej w 2014 r.). W umowie zawarto odroczenie płatności, polegające na zastrzeżeniu, że cena zostanie zapłacona do 24 listopada 2015 r. Mimo upływu terminu płatności cena została uregulowana do wysokości ok. 124 000,00 zł, co oznacza, że do zapłaty pozostała kwota ok. 34 000,00 zł. W dniu 19 grudnia 2015 r. kupujący, na skutek wezwania, oświadczył Wnioskodawcy, że nie ma środków na zapłatę pozostałej części ceny i tych środków nie pozyska i chce zwrócić Wnioskodawcy nieruchomość, pod warunkiem, że Wnioskodawca zwróci mu otrzymaną do tej pory kwotę. Wnioskodawca rozważa więc odstąpienie od umowy sprzedaży. Oświadczenie o odstąpieniu od umowy z zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z 17 listopada 1993 r. (III CZP 156/93) nie znosi jej skutku rzeczowego w postaci przeniesienia własności nieruchomości, a jedynie stwarza zobowiązanie do powrotnego przeniesienia własności nieruchomości na zbywcę. Do wykonania tego obowiązku natomiast ma dojść w drodze umowy między nabywcą nieruchomości i jej zbywcą w formie aktu notarialnego. Wnioskodawca oraz kupujący chcą więc złożyć zgodne oświadczenia woli co do przejścia własności nieruchomości z powrotem na Wnioskodawcę w związku ze złożeniem oświadczenia Wnioskodawcy o odstąpieniu od umowy sprzedaży z 18 listopada 2015 r. (ew. porozumieniem o rozwiązaniu umowy sprzedaży) w tym samym akcie notarialnym. Wskazać należy, że Wnioskodawca pieniądze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości miał przeznaczyć w ciągu dwóch lat od daty sprzedaży, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, na cele mieszkaniowe - wybudowanie budynku mieszkalnego. Nie dokonał tego wobec braku uregulowania przez kupującego całości ceny nieruchomości.

W związku z powyższym zdarzeniem zadano następujące pytanie.

Czy w przypadku odstąpienia - na podstawie art. 491 § l Kodeksu cywilnego - od umowy sprzedaży nieruchomości z 18 listopada 2015 r. w sytuacji, w której Wnioskodawca zwróci otrzymaną od kupującego cześć ceny nieruchomości, a kupujący przeniesie na Wnioskodawcę z powrotem własność nieruchomości - będzie występowała podstawa do naliczenia podatku dochodowego od osób fizycznych od otrzymanej do tej pory części ceny nieruchomości, która zostanie zwrócona kupującemu?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 491 § 1 Kodeksu cywilnego - jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Może również bądź bez wyznaczenia terminu dodatkowego, bądź też po jego bezskutecznym upływie żądać wykonania zobowiązania i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki.

Artykuł ten stanowi podstawę odstąpienia przez Wnioskodawcę od umowy sprzedaży nieruchomości - z uwagi na fakt, że kupujący nie wywiązał się ze swojego wynikającego z umowy zobowiązania do zapłaty ceny.

W odniesieniu natomiast do kwestii dopuszczalności rozwiązania umowy (odstąpienia od umowy), na podstawie, której doszło do przeniesienia własności nieruchomości, o ile stanowisko doktryny nie jest jednolite, to w orzecznictwie przyjęto wyraźnie jeden kierunek interpretacyjny (stanowisko takie prezentuje też Sąd Najwyższy w uchwale siedmiu sędziów z 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94 (OSNCP 3/95)). Zgodnie z tą linią orzeczniczą, strona może odstąpić od umowy zobowiązująco-rozporządzającej, na podstawie, której nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości, w ramach ustawowego uprawnienia. Umowa taka może być przez strony rozwiązana, jeżeli nie została w całości wykonana. Rozwiązanie umowy jest więc możliwe tylko do chwili istnienia stosunku zobowiązaniowego, gdy zaś stosunek ten już nie istnieje, to nie może być rozwiązany. Umowa ta może być jeszcze w całości niewykonana z tego powodu, że np. nabywca nie zapłacił całej ceny kupna lub zbywca nie wydał rzeczy będącej przedmiotem umowy. Sąd Najwyższy potwierdził powyższe również w uchwale z 20 listopada 2015 r. (III CZP 83/15) co do częściowego niewykonania zobowiązania po stronie nabywcy. Oświadczenie o odstąpieniu od umowy nie spowoduje powrotnego przejścia prawa własności nieruchomości na Wnioskodawcę jako zbywcę, potrzebne jest przeniesie w akcie notarialnym własności nieruchomości lokalowej z powrotem na zbywcę nieruchomości. W niniejszej sprawie taka sytuacja ma właśnie zajść.

Skutki złożenia przez jedną ze stron oświadczania o odstąpieniu od umowy, o którym mowa powyżej, polegają na nowym ukształtowaniu stosunku prawnego stron zawiązanego pierwotnie zawartą umową sprzedaży. Mianowicie, w wyniku doręczenia skutecznego oświadczenia o odstąpieniu od umowy sprzedaży nieruchomości stosunek prawny między stronami wygaśnie ze skutkiem ex tunc (z mocą wsteczną). Oznacza to, że powstanie stan taki, jakby umowa sprzedaży nigdy nie została zawarta. Odstąpienie od umowy kształtuje nowy stan prawny między stronami w ten sposób, że od chwili jego złożenia umowa wzajemna przestaje je wiązać, strony nie są już obustronnie wobec siebie zobowiązane do świadczeń przewidzianych w umowie, a to co świadczyły już wcześniej, podlega zwrotowi. Skutek ex tunc odstąpienia od umowy w postaci zniesienia stosunku obligacyjnego, powoduje, że nie tylko wygasają wynikające z niego prawa i obowiązki, ale prawnie przyjmuje się taki stan „jakby umowa nie była zawarta.” Przeniesienie nieruchomości nastąpi na mocy oddzielnej czynności prawnej. Pogląd taki znajduje potwierdzenie w orzecznictwie, np. w uchwale Sądu Najwyższego z 27 lutego 2003 r. sygn. akt III CZP 80/02.

Analiza przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zdaniem Wnioskodawcy, nie daje podstaw do naliczenia podatku dochodowego w rozpatrywanym przypadku. Wszystko, co strony sobie świadczyły zostanie zwrócone.

Zdaniem Wnioskodawcy, obowiązek podatkowy nastąpi dopiero pod warunkiem, że przed upływem 5 lat (od umowy ponownie przenoszącej własność) odzyskana nieruchomość zostanie ponownie zbyta, o czym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że kwota ze sprzedaży nieruchomość zostanie, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy w ciągu dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym miała miejsce sprzedaż przeznaczona na cele mieszkaniowe (zgodnie z art. 21 ust. 25 ww. ustawy), co musi zostać udokumentowane.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawcy, od strony cywilistycznej świadczenia zostaną z powrotem zwrócone. Nie będzie żadnego przysporzenia, tak więc powrotne przeniesienie nieruchomości spowoduje, że nie będzie przychodu po stronie Wnioskodawcy, dlatego też obowiązek zapłaty podatku dochodowego nie nastąpi. Zdaniem Wnioskodawcy, dopiero ponowna sprzedaż odzyskanej nieruchomości w przyszłości przez Wnioskodawcę zaktualizuje obowiązek podatkowy (w przypadku sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) - źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego p...