Skrócenie czasu najmu a podatek VAT

Otrzymane przez podatnika świadczenie z tytułu wyrażenia zgody na wcześniejsze zerwanie umowy, np. najmu, stanowi świadczenie opodatkowane VAT – bez względu na to, jaką nazwę nadamy takiemu świadczeniu (najczęściej jest to „odszkodowanie”). Takie odszkodowanie otrzymane przez wynajmującego czy też generalnie przez usługobiorcę jest ściśle związane z uzyskaniem korzyści w postaci zgody na wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu, co stanowi wykonanie świadczenia. Zatem istnieje związek między wypłatą należności a świadczeniem wzajemnym.

Wobec powyższego należy uznać, że mamy do czynienia z odpłatnym świadczeniem usług, podlegających opodatkowaniu na ogólnych zasadach rozliczania VAT według właściwej stawki dla tego typu usługi. Takie usługi powinny zostać udokumentowane fakturą.

Jak widzicie, odszkodowanie znajdzie się poza regulacjami VAT tylko wtedy, gdy tak naprawdę spełnia warunki uznania danego świadczenia za odszkodowanie. Do tego konieczny jest brak ekwiwalentności świadczeń.

W jakich sytuacjach wypłacone odszkodowanie nie podlega przepisom ustawy o VAT? Ma to miejsce, przykładowo, gdy skrócenie czasu trwania np. umowy leasingu jest spowodowane nie prośbą strony umowy, a jej winą, za co zgodnie z umową usługobiorcy należy się odszkodowanie.

Przykład:
Spółka prowadzi działalność leasingową i działając jako finansujący, zawiera umowy leasingu oraz najmu z korzystającymi. Przedmiotami umów są środki trwałe z wyłączeniem nieruchomości. Wśród zawieranych umów znajdują się zarówno umowy, które spełniają warunki podatkowego leasingu finansowego, oraz umowy, które spełniają warunki podatkowego leasingu operacyjnego, oraz umowy najmu. Umowy są zawierane na czas określony, ale w pewnych okolicznościach, zgodnie z zapisami umowy, spółka jest uprawniona do wypowiedzenia umowy przed upływem terminu, na jaki została zawarta, w sytuacji gdy korzystający opóźnia się z zapłatą co najmniej jednej raty, złoży wniosek w myśl przepisów prawnych dotyczący upadłości bądź likwidacji lub odda przedmiot do używania osobie trzeciej bez zgody spółki.

Wskutek wypowiedzenia umowy z ww. powodów spółka jest uprawniona do roszczenia o naprawienie szkody poniesionej na skutek wypowiedzenia. Spółka może żądać od korzystającego zapłaty odszkodowania przewidzianego w umowie. W sytuacji zakończenia umowy z winy korzystającego przedmiot leasingu/najmu powinien być niezwłocznie spółce zwrócony. Otrzymana kwota odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania umowy leasingu nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Aby dana czynność (dostawa towarów lub usługa) podlegała opodatkowaniu VAT, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym między świadczoną usługą a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.

Z opisanego stanu faktycznego nie wynika, aby zachodził związek przyczynowy między świadczoną usługą a otrzymaniem wynagrodzenia za tę usługę, ponieważ uzyskana kwota odszkodowania nie powodowała bezpośredniej korzyści ze strony korzystającego (leasingobiorcy, najemcy), czyli podmiotu wypłacającego odszkodowanie. Innymi słowy, korzystający w zamian za płaconą kwotę nie otrzymują świadczenia wzajemnego.

W związku z powyższym zapłata przez korzystającego kwoty tytułem naprawienia szkody za przedwczesne rozwiązanie umowy leasingowej nie mieści się w katalogu czynności wymienionych art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i jako takie nie podlega opodatkowaniu VAT.

Krzysztof Kaźmierski