Ryczałt od przychodów z firmowego najmu także od kosztów mediów

Podstawą opodatkowania zryczałtowanym podatkiem jest zarówno czynsz najmu, jak i kwota wynikająca z refaktur mediów (prąd, woda, ścieki, gaz) oraz podatku od nieruchomości, zarówno w przypadku gdy w budynku/lokalu założony jest oddzielny licznik, a najemca jest tylko jeden, jak też jeżeli w budynku jest kilku lokatorów i lokali, a licznik jest założony jeden na cały budynek bez podliczników. Tak uznał Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej.

 

Z wnioskiem o interpretację zwrócił się przedsiębiorca, który prowadzi działalność gospodarczą zarejestrowaną w centralnej ewidencji działalności gospodarczej. Jego działalność polega na wynajmie nieruchomości niemieszkalnych. Z zawartych umów najmu wynika, że najemca jest zobowiązany do ponoszenia opłat eksploatacyjnych za media (prąd, woda, ścieki, gaz) oraz do ponoszenia kosztów podatku od nieruchomości. Osiągane przychody z tytułu działalności przedsiębiorca dokumentuje za pomocą faktur sprzedaży. Faktury sprzedaży wystawiane są na kwotę czynszu.

Koszty zużycia mediów są przenoszone przez przedsiębiorcę odrębnie od czynszu na poszczególnych najemców, za pomocą refaktur, na podstawie faktur otrzymanych od dostawców mediów. Kwoty podatków od nieruchomości są refakturowane na podstawie decyzji podatkowych wydanych przez poszczególne gminy. Do refakturowanych kosztów (prądu, wody, gazu, podatku od nieruchomości) nie jest doliczana żadna marża, jest to po prostu przeniesienie tych kosztów zgodnie z umową na najemcę. Zużycie mediów wylicza na dwa sposoby:

  1. jeżeli w budynku/lokalu jest założony oddzielny licznik, a najemca jest tylko jeden, to otrzymaną od dostawcy danego medium fakturę na dostawę w całości refakturuje na najemcę, bez doliczania kosztów, opłat dodatkowych; oraz
  2. jeżeli w budynku jest kilku lokatorów i lokali, a licznik jest założony jeden na cały budynek bez podliczników, to otrzymując od dostawcy danego medium fakturę za dostawę, rozlicza kwotę faktury na każdego najemcę proporcjonalnie do zajmowanej przez niego powierzchni lokalu względem powierzchni ogólnej budynku, również bez dodatkowych narzutów, kosztów, opłat, marży.

Od 1 stycznia 2022 r. przychody z tytułu działalności gospodarczej przedsiębiorca opodatkowuje zryczałtowanym podatkiem od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5% stawki, natomiast powyżej kwoty 100 000 zł według stawki 12,5%.

Przedsiębiorca chciał wiedzieć, czy podstawą opodatkowania podatkiem zryczałtowanym jest tylko czynsz najmu czy także kwoty wynikające z refaktur mediów oraz podatku od nieruchomości, zarówno jeżeli w budynku/lokalu założony jest oddzielny licznik, a najemca jest tylko jeden, jak też jeżeli w budynku jest kilku lokatorów i lokali, a licznik jest założony jeden na cały budynek bez podliczników. W jego ocenie, podstawę opodatkowania stanowi jedynie kwota czynszu. Przychód z tytułu refaktury mediów czy podatków od nieruchomości nie stanowią przychodu z działalności gospodarczej.

 

 

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie zgodził się z przedsiębiorcą. W wydanej interpretacji organ stwierdził:

Stosownie do art. 1 pkt 1 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 12 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, użyte w ustawie określenie pozarolnicza działalność gospodarcza - oznacza pozarolniczą działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

  1. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
  2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
  3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Stosownie do art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

  1. odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
  2. są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
  3. wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne osoby fizyczne oraz przedsiębiorstwa w spadku osiągające przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej mogą opłacać zryczałtowany podatek dochodowy w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

W myśl art. 6 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych lub przedsiębiorstw w spadku z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 7a ust. 4 lub art. 14 ustawy o podatku dochodowym, z zastrzeżeniem ust. 1e i 1f, w tym również gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych, spółki cywilnej osób fizycznych i przedsiębiorstwa w spadku lub spółki jawnej osób fizycznych, zwanych dalej „spółką”. Do przychodów przedsiębiorstwa w spadku nie stosuje się przepisu art. 12 ust. 10a.

Stosownie do art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Jak stanowi art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. d ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu świadczenia usług wynajmu i obsługi nieruchomości własnych lub dzierżawionych (PKWiU 68.20.1).

Z kolei zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne podatek zryczałtowany, o którym mowa w ust. 1, pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty uzyskania.

Dyrektor KIS wskazał, że umowa najmu została uregulowana w przepisach art. 659-692 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy - Kodeks cywilny przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

W myśl art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego czynsz ten może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju.

W ramach zobowiązania najemcy - strony umowy mogą postanowić, że koszty związane z eksploatacją przedmiotu najmu będą rozliczane odrębnie. Świadczenia takie mogą być rozliczane na podstawie tzw. refaktur, not obciążeniowych bądź w inny umówiony sposób.

Zarówno gdy wydatki z tytułu opłat eksploatacyjnych za media (prąd, wodę, ścieki, gaz) oraz koszty podatku od nieruchomości są uwzględnione w kwocie czynszu, jak również w przypadku ich refakturowania odrębnie od czynszu, uzyskany przychód z tego tytułu zaliczany jest do przychodów z najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Dlatego też koszty czynszu i opłaty eksploatacyjne wynikające ze zużycia prądu, wody, ścieków, gazu oraz podatku od nieruchomości, w przypadku ich refakturowania przy najmie opodatkowanym zryczałtowanym podatkiem dochodowym w ramach działalności gospodarczej, stanowią przychód z działalności gospodarczej i przedsiębiorca powinien odprowadzić od tego przychodu ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Reasumując - podstawą opodatkowania zryczałtowanym podatkiem jest zarówno czynsz najmu, jak i kwota wynikająca z refaktur mediów (prąd, woda, ścieki, gaz) oraz podatku od nieruchomości, zarówno w przypadku gdy w budynku/lokalu założony jest oddzielny licznik, a najemca jest tylko jeden, jak też jeżeli w budynku jest kilku lokatorów i lokali, a licznik jest założony jeden na cały budynek bez podliczników.

 

Interpretacja indywidualna z 21 października 2022 r., sygn. 0112-KDIL2-2.4011.686.2022.1.AA - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej - pełna treść interpretacji

 

Redakcja podatki.biz

 

(Sale photo created by xb100 - www.freepik.com)

 

Wszystkie artykuły z tego działu »

WASZE KOMENTARZE (0)

Dodaj nowy komentarz

komentarz:
podpis:
 

Drodzy Użytkownicy podatki.biz. Choć czytamy uważnie Wasze komentarze, nie odpowiadamy na pytania w kwestiach szczegółowych. Zadając je, kierujecie je nie do nas, a do innych Użytkowników podatki.biz. Jeżeli chcecie wyjaśnić lub rozwiązać jakiś problem, zachęcamy do skorzystania z naszego forum dyskusyjnego - www.podatki.biz/forum

Zespół podatki.biz

Napisz komentarz...