Szukaj
Wykop ten artykuł Dołącz do nas na Facebooku
REKLAMA

Ważne informacje w serwisie:




Artykuły: Facebook

07.03.2019

Rozliczenie VAT od mediów w razie bezumownego korzystania z lokalu

Nie jest możliwe udzielenie jednoznacznej odpowiedzi, iż dany sposób dokonania rozliczenia VAT od mediów w przypadku bezumownego korzystania z lokalu jest prawidłowy zaś postępowanie inne jest błędne. Wynika to z tego, że obciążenie najemcy za media może być rozliczane na dwa sposoby i każdy z nich będzie prawidłowy (lub błędny) w określonej sytuacji faktycznej. Należność uiszczana przez najemcę za media (woda, elektryczność, gaz) może zostać przez wynajmującego wkalkulowana w opłaty czynszowe lub też może on dokonywać refakturowania takich kosztów na najemcę. Sposób rozwiązania tej kwestii i sposób ponoszenia takich kosztów objęty jest swobodą umów przynależną stronom.

Media jako element usługi najmu

Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług nie sprzeciwia się wliczeniu w cenę usługi najmu opłat za media, o ile strony tak postanowią. Wówczas ich dostawa będzie stanowiła element usługi stanowiącej zasadnicze świadczenie. Można takie działanie uzasadnić tym, iż dla najemcy jest istotne aby móc korzystać z lokalu w pełni zdatnego do użytkowania, tj. z dostępem do wody, elektryczności itp. Możliwość korzystania z lokalu bez dostępu do mediów nie byłoby dla niego atrakcyjne. Dostawa mediów nie stanowi dla niego usługi samej w sobie lecz jest uzupełnieniem najmu i następuje tylko w jego przypadku. Zatem jest ona świadczeniem uzupełniającym świadczenie główne jakim jest najem.

Refakturowanie mediów

Innym możliwym do zastosowania rozwiązaniem jest refakturowanie. Polega ono na przeniesieniu kosztów na podmiot, który faktycznie z usługi korzysta. Zgodnie z art. 8 ust. 2a ustawy o VAT, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Dokonujący refakturowania występuje zatem w dwóch rolach, najpierw jest usługobiorcą następnie wobec najemcy jawi się w roli usługodawcy. Przepis ten stanowi przeniesienie na polski grunt art. 28 Dyrektywy 112.

Bardzo istotny w omawianej kwestii jest wyrok Trybunału Sprawiedliwości C-42/14 z 16 kwietnia 2015 r. Minister Finansów v. Wojskowa Agencja Mieszkaniowa. Został on wydany w związku z pytaniem prejudycjalnym zadanym przez NSA w sprawie sygn. akt I FSK 1389/12. Trybunał uznał, iż należy odróżnić od siebie w sprawie mediów i najmu różne przypadki:

  • najemca ma możliwość wyboru świadczeniobiorców lub sposobów korzystania z określonych usług,
  • najem i towarzyszące mu świadczenia jak dostawa mediów stanowią jedną niepodzielną całość, co ma miejsce np. przy krótkotrwałym wynajęciu nieruchomości, wynajmie powierzchni biurowych, gdzie podział świadczenia z którego wynajmujący czerpie korzyści stanowiłoby sztuczny podział jednej pod względem ekonomicznym transakcji.

Trybunał wskazał, że fakt iż najemca dysponuje możliwością wyboru dostawcy mediów i zawarcia z nim bezpośrednio umowy wskazuje na odrębność świadczenia w postaci ich dostawy od najmu. Zdaniem Trybunału w sytuacji, gdy stroną umowy na dostawę mediów jest wynajmujący, który przenosi tylko ich koszt na najemcę, podmiotem świadczącym jest wynajmujący. Trybunał podkreślił, że co do zasady najem i dostawa mediów to od siebie niezależne świadczenia, które z punktu widzenia VAT powinny być traktowane odrębnie. Wyjątkiem są przypadki, gdy elementy transakcji są ze sobą powiązane w taki sposób, że tworzą obiektywnie jedno świadczenie, którego podział miałby charakter sztuczny.

Wyrok Trybunału zawiera ponadto konkretne wskazówki pozwalające stwierdzić w jakim przypadku rozliczanie mediów powinno następować odrębnie na zasadzie refakturowania przez wynajmującego. Zwrócił też uwagę, iż aby prawidłowo ocenić konkretny stan faktyczny konieczne jest wzięcie pod uwagę wszelkich okoliczności sprawy a w szczególności zapisów umowy najmu łączącej strony.

Bezumowne korzystanie z lokalu a VAT

W związku z tym, iż koszt mediów może być przenoszony na najemcę w drodze refaktury lub wliczony w opłatę czynszową różne będą możliwości jego rozliczania w razie korzystania z lokalu bez umowy. Pamiętać też należy, że organy podatkowe uznają sytuację, w której właściciel lokalu wyraża zgodę na korzystanie z niego przez byłego najemcę bez umowy (właściciel nie dąży do opuszczenia lokalu przez nierzetelnego byłego najemcę) za podlegające VAT świadczenie usługi. Bezumowne korzystanie z lokalu bez zgody właściciela – tak wyraźnej jak i dorozumianej – nie jest przedmiotem opodatkowania VAT.

Biorąc powyższe pod uwagę, w sytuacji gdy właściciel lokalu refakturował koszty mediów na jego najemcę, który nie opuścił lokalu zajmując go dalej bez umowy ma miejsce zwyczajne wystawienie faktury ze wszystkimi wiążącymi się z tym konsekwencjami. Były najemca może taką fakturę zapłacić lub nie. Jeżeli zostanie nią obciążony, dokona zapłaty i zostanie ona przyjęta będzie to świadczyło, iż właściciel godzi się na stan bezumownego korzystania z lokalu. Jeżeli natomiast były najemca nie będzie regulował refaktur za media, wystawiający takie dokumenty - po spełnieniu określonych przesłanek – będzie mógł skorzystać z ulgi na złe długi.

Tego rodzaju konstrukcja ma uzasadnienie w brzmieniu art. 674 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim jeżeli po upływie terminu określonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca nadal używa rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem przedłużony został na czas nieoznaczony. Zatem jest w pełni uzasadnione uznanie istnienia dotychczasowego stosunku zobowiązaniowego i poddanie go opodatkowaniu VAT.

Odszkodowanie za bezumowne korzystanie

Jeżeli natomiast po zakończeniu stosunku zobowiązaniowego najemca nie chce lokalu opuścić a wynajmujący pragnąc opuszczenia lokalu przez byłego najemcę wytoczy przeciw niemu powództwo o wydanie rzeczy istnieją wszelkie podstawy do przyjęcia, że pomiędzy właścicielem a najemcą nie istnieje żaden stosunek prawny, tak jawny jak dorozumiany, w ramach którego zachodziłaby konieczność spełnienia wzajemnych świadczeń. Świadczenie, które nie jest oparte na tytule prawnym wskazującym obowiązek wykonania usługi oraz wysokość wynagrodzenia nie podlega VAT. Tak więc kwota należności za media będąca elementem składowym stawki czynszu przestaje stanowić kwotę należną, właścicielowi od najemcy z tytułu najmu. W takim wypadku wzajemne świadczenia stron stosunku najmu, który wygasł przestają istnieć. Pojawia się za to odszkodowanie dla właściciela.

NSA w wyroku z 7 lipca 2016 r., sygn. akt I FSK 226/15, uznał, iż otrzymana z tytułu bezumownego korzystania z lokalu należność musi spełniać obiektywne przesłanki uznania jej za odszkodowanie, nie wystarczy samo określenie jej tym mianem. Nie stanowi ono płatności za świadczenie usługi (były najemca nie uiszcza należności za usługę). Jest ono rekompensatą z tytułu pozbawienia właściciela prawa do swobodnego dysponowania lokalem stanowiącym przedmiot własności i wynikłej z tego tytułu szkody.

Sąd Najwyższy w wyroku z 6 czerwca 2014 r., sygn. akt III CSK 235/13, uznał, iż w odniesieniu do lokali stanowiących przedmiot najmu wynagrodzenie (odszkodowanie) należne właścicielowi z tytułu bezumownego korzystania z lokalu obejmować powinno to, co mógłby uzyskać, gdyby lokal oddał w najem.

Adam Okonkwo

 

 

Ostatnie artykuły z tego działu

Wszystkie artykuły z tego działu »

rozwiń wszystkie »Wasze komentarze

skomentuj

dodaj nowy komentarz

komentarz:
podpis:
 

Drodzy Użytkownicy podatki.biz. Choć czytamy uważnie Wasze komentarze, nie odpowiadamy na pytania w kwestiach szczegółowych. Zadając je, kierujecie je nie do nas, a do innych Użytkowników podatki.biz. Jeżeli chcecie wyjaśnić lub rozwiązać jakiś problem, zachęcamy do skorzystania z naszego forum dyskusyjnego - www.podatki.biz/forum

Zespół podatki.biz