Rozliczenie roczne: Zadatek pobrany w zeszłym roku, sprzedaż nieruchomości w bieżącym

Jestem w trakcie sprzedaży nieruchomości. Pod koniec roku otrzymałem od potencjalnego kupującego zadatek, i zawarliśmy umowę przedwstępną zbycia domu. Ma ona zostać sfinalizowana do końca maja tego roku. Czy powinienem otrzymany zadatek opodatkować w rozliczeniu rocznym za 2018 r i jak ustalić w tym przypadku rodzaj przychodu? Co w przypadku, w którym do zawarcia transakcji nie dojdzie?

Zadatek pełni rolę „motywatora” do wykonania umowy po obu jej stronach. W wypadku, gdy do wykonania umowy nie dojdzie (najczęściej minie oznaczony termin), z powodu jednej ze stron, druga strona może od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W tej sytuacji istotnie po stronie zatrzymującej zadatek (lub otrzymującej zwrot powiększony o jakąś kwotę) powstaje przysporzenie. Jeśli transakcja zostanie wykonana, dodatkowe przysporzenie z tytułu zadatku nie powstanie. I analiza tych zdarzeń, ich następstw oraz przepisów KC dotyczących zadatku prowadzi do odpowiedzi, w jaki sposób rozwiązać problemy podatkowe związane z zadatkiem.

Art. 394 KC

§ 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

§ 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

§ 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych zgodnie z ustawą podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Umowa przedwstępna nie przenosi własności nieruchomości, wobec tego nie następuje jej zbycie w chwili zawarcia tej umowy. Przekazanie zadatku na poczet ceny nieruchomości również nie przesądza o zawarciu transakcji i nie przenosi własności. Nie powstaje w tym momencie definitywne przysporzenie po stronie zbywającego nieruchomość - kwestia zawarcia transakcji i obciążeń występujących w niej stron pozostaje bowiem otwarta (o czym za chwilę). Wobec tego w zeznaniu za rok 2018 otrzymanego zadatku nie należy uwzględniać.

W roku 2019 dojdzie (jeśli strony nie zawrą innego porozumienia) do jednej z sytuacji:

1. nieruchomość zostanie definitywnie zbyta, a zadatek zgodnie z art. 394 par. 2 Kodeksu Cywilnego zostanie zaliczony na poczet ceny - wtedy zbywający nieruchomość wykaże przychód z jej sprzedaży w zeznaniu rocznym za 2019 r (jeśli nie minie w tym czasie termin pięcioletni od dnia nabycia);
2. potencjalny kupujący odstąpi od transakcji, a sprzedający zatrzyma zadatek - wtedy uzyska on przychód, określany w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych jako przychód z innych źródeł - i będzie zobowiązany wykazać go w zeznaniu podatkowym za 2019 r. (nie ma obowiązku opłacania zaliczki w roku 2019);
3. sprzedający odstąpi od transakcji, i zwróci zadatek - jeśli doliczona zostanie do niego kwota przewyższająca kwotę zadatku pierwotnie uzyskaną, to niedoszły kupujący uzyska przychód z innych źródeł, który wykaże w zeznaniu za rok 2019 r.

Redakcja podatki.biz