Rozliczanie VAT przez wspólnotę mieszkaniową

Wspólnota mieszkaniowa realizując wspólny interes właścicieli występuje w odmiennych rolach w przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną oraz w przypadku nabycia towarów i usług na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali właścicieli. I tak, brak jest podstaw do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą a jej członkami, w związku z ponoszonymi kosztami zarządu nieruchomością wspólną. Natomiast w odniesieniu do rozliczania wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali, ponoszonych m.in. z tytułu zakupu przez wspólnotę towarów i usług do tych lokali, zastosowanie znajdą przepisy o VAT.

Wspólnota mieszkaniowa jest odrębnym od tworzących ją podmiotów konsumentem. Nie świadczy ona w ocenie VAT żadnych czynności opodatkowanych na rzecz właścicieli lokali.

Bardzo istotne znaczenie w tej kwestii ma interpretacja ogólna Ministerstwa Finansów PT8/033/IO1/AEW/11/PT-571 z 21 czerwca 2011 r. Interpretacja ta została wydana w oparciu o ugruntowaną linię orzeczniczą sądownictwa administracyjnego w przedmiocie dokonywania przez wspólnoty mieszkaniowe rozliczania VAT z tytułu nabytych przez siebie usług, w szczególności usług nabytych ze względu na specyfikę funkcjonowania tych podmiotów.

Co zawiera interpretacja

Podstawowym stwierdzeniem było określenie ról w jakich wspólnota występuje:

1. gdy dokonuje nabycia w ramach zarządzania wspólną nieruchomością,
2. w przypadku nabycia towarów zakupionych na potrzeby utrzymania lokali stanowiących własność poszczególnych jej członków.

W pierwszym przypadku wspólnota jako jednostka odrębna od swych członków nie wykonuje na ich rzecz żadnych czynności. Działa we własnym imieniu i na własny rachunek. Jest więc podmiotem stosunków zobowiązaniowych wypełnianych w obowiązku zarządzania nieruchomością wspólną. Fakt, iż jej działania finansowane są przez członków wspólnoty (w proporcji do wysokości posiadanych udziałów) nie oznacza występowania elementów działalności gospodarczej po stronie wspólnoty. Odbiorcą nabywanych dóbr i usług jest wspólnota i ona w świetle VAT jest ostatecznym konsumentem. To, że nie dokonuje ona na rzecz członków wspólnoty żadnych świadczeń sprawia, iż należności wpłacanych przez członków wspólnoty nie należy traktować jako należności za wykonanie świadczenia. W związku z tym nie są one objęte regulacjami ustawy o VAT.

W przypadku występowania przez wspólnotę jako nabywca dóbr i usług przeznaczonych do takich lokali jej rola jest odmienna. Występuje jako nabywający w swoim imieniu. Dokonuje tego jednak na rachunek właścicieli poszczególnych lokali. Dokonane zakupy wspólnota musi przyporządkować do poszczególnych lokali. Jest to dokonywane poprzez odsprzedaż zakupów właścicielom mieszkań.
Sytuacja ta sprawia, że wpłaty właścicieli mieszkań z tego tytułu czyli na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali są zapłatą, ewentualnie przedpłatą, za zakupione towary i usługi. W tego rodzaju sytuacji zajdzie podstawa do zastosowania regulacji ustawy o VAT.

W przypadkach takich wspólnota mieszkaniowa dokonując odsprzedaży właścicielom lokali zakupionych przez siebie towarów i usług – związanych z ich utrzymaniem – występuje jako podatnik VAT. Spełnia ona bowiem przesłanki uznania jej czynności w tym zakresie za wykonane prz...