Realizacja potrzeb mieszkaniowych a podatek od sprzedaży nieruchomości

Z uzasadnienia: Wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, jednak nie w celu zamieszkiwania w tym lokalu, lecz w celu odsprzedaży go z zyskiem lub też w celu wynajmowania go i uzyskiwania z tego tytułu przychodu z najmu, nie spełnia warunku zwolnienia podatkowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W takim wypadku celem działania podatnika nie jest dążenie do spełnienia, zrealizowania potrzeby mieszkaniowej, ale dążenie do osiągnięcia zysku. Nabywane mieszkanie jest środkiem do jego osiągnięcia.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział I w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Wiktor Jarzębowski (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Tomasz Adamczyk Sędzia WSA Cezary Koziński Protokolant: Szymon Chrostek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 września 2012 r. sprawy ze skargi R. G. na interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Ł. działającego z upoważnienia Ministra Finansów z dnia [...] nr [...] w przedmiocie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości oddala skargę.

UZASADNIENIE

W dniu 28 lutego 2012 r. R.G. złożył do Dyrektora Izby Skarbowej w Ł., działającego z upoważnienia Ministra Finansów, wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W powyższym wniosku R.G. przedstawił następujący stan faktyczny.

W dniu 25 maja 2010 r. wnioskodawca wygrał sądową licytację, na której zakupił lokal mieszkalny przy ul. A w Ł.. W lokalu tym skoncentrował swoje centrum życiowe, zamieszkując w nim, opłacając czynsz, media oraz dokonując jego remontu. Wnioskodawca lokal ten sprzedał w dniu 25 października 2010 r., uznając, że jednak nie spełnia on jego oczekiwań i źle się w nim czuje. Wnioskodawca lokal ten zakupił za kwotę 99.134 zł, a sprzedał za kwotę 170.000 zł. Transakcje te nie odbyły się w ramach prowadzonej przez wnioskodawcę działalności gospodarczej. Postanowienie Sądu o przysądzeniu na rzecz wnioskodawcy prawa własności do tego lokalu z dnia 28 czerwca 2010 r., uprawomocniło się w dniu 26 lipca 2010 r.

W dniu 3 września 2010 r. wnioskodawca wygrał sądową licytację, na której zakupił lokal mieszkalny przy ul. B. W lokalu tym skoncentrował swoje centrum życiowe, zamieszkując w nim, opłacając czynsz, media oraz dokonując jego generalnego remontu. Wnioskodawca lokal ten sprzedał w dniu 20 maja 2011 roku, uznając, że również nie spełnia on jego oczekiwań i źle się w nim czuje. Wnioskodawca lokal zakupił za kwotę 89.600 zł, sprzedał natomiast za kwotę 143.000 zł. Transakcje te nie odbywały się w ramach prowadzonej przez wnioskodawcę działalności gospodarczej. Postanowienie Sądu o przysądzeniu na rzecz wnioskodawcy prawa własności do tego lokalu z dnia 25 listopada 2010 r. uprawomocniło się w dniu 17 grudnia 2010 r.

Następnie w dniu 24 listopada 2010 r. wnioskodawca wygrał sądową licytację, na której zakupił lokal mieszkalny przy ul. C. W lokalu tym skoncentrował swoje centrum życiowe, zamieszkując w nim, opłacając czynsz, media oraz dokonując jego generalnego remontu. Transakcja zakupu nie odbywała się w ramach prowadzonej przez wnioskodawcę działalności gospodarczej. Postanowienie Sądu o przysądzenie na rzecz wnioskodawcy prawa własności do tego lokalu z dnia 17 lutego 2011 r. uprawomocniło się w dniu 24 marca 2011 r. Aktualnie wnioskodawca lokal ten wynajął w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W związku z powyższym wnioskodawca zadał następujące pytanie:

Czy w świetle przedstawionego stanu faktycznego można przyjąć, że uzyskując przychód ze sprzedaży pierwszego mieszkania w dniu 25 października 2010 r. w kwocie 170.000 zł wnioskodawca prawidłowo skorzystał ze zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych, ponieważ przed upływem dwuletniego okresu od daty sprzedaży tego mieszkania całą uzyskaną kwotę przychodu 170.000 zł wydatkował na własne cele mieszkaniowe, gdyż:

- kwotę 77.700 zł wnioskodawca wydatkował na zakup drugiego mieszkania przy ulicy B, którego licytację wygrał dnia 3 września 2010 r., ale za które zapłacił wylicytowaną cenę w dniu 29 października 2010 r. ze środków pochodzących ze sprzedaży pierwszego mieszkania przy ul. A;

- kwotę 97.000 zł wydatkował na zakup trzeciego mieszkania przy ulicy C, którego licytację wygrał w dniu 24 listopada 2010 r., ale za które zapłacił wylicytowaną cenę w dniu 31 stycznia 2011 r.?

Zdaniem wnioskodawcy, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), źródłem przychodów jest między innymi odpłatne zbycie nieruchomości.

W myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. W myśl zaś art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w powołanym wyżej ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Odnosząc przywołane powyżej uregulowania prawne do stanu faktycznego przedstawionego we wniosku, wnioskodawca stwierdził, że powołany wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia dochodu od opodatkowania z faktem przeznaczenia - w warunkach określonych w ustawie - przychodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Wnioskodawca przyjął, mając na uwadze, że w dniu 25 października 2010 r. uzyskał przychód w kwocie 170.000 zł ze sprzedaży pierwszego mieszkania przy ul. A i wydatkował go na zakup kolejnych mieszkań, płacąc:

a) dnia 29 października 2010 r. kwotę 77.700 zł jako dopłatę do zakupu drugiego mieszkania przy ul. B,

b) dnia 15 listopada 2010 r. kwotę 10.300 zł jako rękojmię do zakupu trzeciego mieszkaniu przy ul. C,

c) dnia 31 stycznia 2011 r. kwotę 86.700 zł jako dopłatę do zakupu trzeciego mieszkania przy ul. C,

- iż prawidłowo skorzystał ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W rozumieniu wnioskodawcy, spełnił on przesłankę zakupu lokalu na własne cele mieszkaniowe. Wnioskodawca wskazał przy tym, że zachodzi brak precyzyjnego określenia pojęcia "własne cele mieszkaniowe", jednakże pojęcie to należy rozmieć szeroko, na co zwrócił uwagę WSA w Łodzi w uzasadnieniu wyroku z dnia 6 marca 2009 r. w sprawie o sygn. akt I SA/Łd 1247/08. A ponadto NSA w sprawie o sygn. akt II FSK 41/06 stwierdził, że warunkiem zwolnienia od podatku dochodowego jest wydatkowanie przychodu na własny budynek lub lokal, w stosunku do którego przysługuje prawo własności. NSA stanowisko to podtrzymał w wyroku z dnia 2 grudnia 2010 r. w sprawie o sygn. akt II FSK 1311/09. W konkluzji wnioskodawca stwierdził, że spełnił przesłankę zakupu lokalu na własne cele mieszkaniowe, ponieważ dysponował prawem własności do lokalu, jak też związał z tymi lokalami swoje centrum życiowe na kilka miesięcy, zamieszkiwał bowiem w tych lokalach, opłacał czynsz i media oraz je remontował.

Interpretacją indywidualną z dnia [...] Dyrektor Izby Skarbowej w Ł., działający z upoważnienia Ministra Finansów, uznał, że przedstawione we wniosku stanowisko R.G. dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości jest nieprawidłowe.

W uzasadnieniu organ interpretujący, przywołując uprzednio treść art. 9 ust. 1, art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, art. 30e ust. 1 i 4, art. 19 ust. 1, art. 22 ust. 6c oraz art. 21 ust. 1 pkt 131 i ust. 25 pkt 1 i 2 oraz ust. 26, ust. 28 i ust. 30 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), wskazał, że z treści przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy wynika, że ustawodawca uzależnia skorzystanie z przedmiotowego zwolnienia, od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie (okres dwóch lat), środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na realizację własnego celu mieszkaniowego. Przy czym wydatki, których realizacja uprawnia do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w powyższym przepisie, określone zostały enumeratywnie w art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Enumeratywne wyliczenie zawartych w tym artykule wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, ma charakter wyczerpujący, a nie przykładowy.

W obowiązującym stanie prawnym ustawodawca, co prawda nie zastrzegł, że wydatki na własne cele mieszkaniowe podatnika muszą się ograniczać do jednego wydatku (np. do nabycia jednego lokalu mieszkalnego). Jednakże przy ustaleniu prawa do skorzystania ze zwolnienia dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w sytuacji wydatkowania tego dochodu na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość (wydatek z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ww. ustawy) lub wydatkowania go na nabycie spółdzielczego własnościowego lokalu mieszkalnego (wydatek z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. b ww. ustawy) trzeba mieć na uwadze, iż jak wskazuje przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chodzi o wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzują, jak należy rozumieć pojęcie "własne cele mieszkaniowe". Istotne jest jednak, zdaniem organu, iż powołany przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przewiduje zwolnienie ze względu na "własne cele mieszkaniowe", zatem jest to cel nadrzędny, przez pryzmat którego należy ww. przepis interpretować.

W dalszej części uzasadnienia organ interpretujący podniósł, że przewidując przedmiotowe zwolnienie ustawodawca w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w sposób niebudzący wątpliwości wskazał, iż zwolnieniu podlegać będzie tylko taki dochód, który wydatkowany zostanie na "własne cele mieszkaniowe". Dodał przy tym, że uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy zwolnienie od podatku dochodowego dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnej jest normą celu społecznego, która w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych wnioskodawcy. Przy czym "własne cele mieszkaniowe" w takim przypadku, w ocenie organu, należy rozumieć jednoznacznie zgodnie z wykładnią literalną. Oznacza to zatem, że realizacja własnych celów mieszkaniowych winna polegać na tym, że w przypadku nabycia nowej nieruchomości, to w niej podatnik faktycznie winien takie cele realizować.

Jednocześnie organ interpretujący podkreślił, że wyszczególnienie w przepisach art. 21 ust. 25-29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rodzaju wydatków, których poniesienie pozwala na zastosowanie zwolnienia podatkowego, ma charakter wyczerpujący i przedmiotowy. Wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości (lokalu mieszkalnego) w inny sposób, choćby nawet miało jakiś związek z realizacją potrzeb mieszkaniowych, nie będzie uprawniało do zwolnienia podatkowego. Preferencyjny sposób wydatkowania przychodu, to znaczy sposób wydatkowania uprawniający do zwolnienia podatkowego, został przez ustawodawcę określony szeroko. Są to bowiem wydatki na nabycie m.in. budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, wydatki na budowę, rozbudowę, remont własnego budynku mieszkalnego i lokalu mieszkalnego, ale także na spłatę kredytów (pożyczek) zaciągniętych na własne cele mieszkaniowe. Jest to określenie sposobu wydatkowania przychodu z uwagi na przedmiot wydatku.

Organ interpretujący wyjaśnił przy tym, że wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości zgodnie z treścią art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, świadczy jedynie o tym, że wydatek został poniesiony na cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy. Warunkiem zwolnienia podatkowego jest jednak wykazanie przez podatnika, że były to jego własne cele mieszkaniowe. W ocenie organu wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. "dachu nad głową", dążenie, aby w tym nowym lokalu mieszkać. Wyraz "mieszkaniowe" w wyrażeniu "własne cele mieszkaniowe", należy odnosić do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu na nabycie mieszkania w znaczeniu przedmiotowym, bo przecież ustawodawca wyraźne przewidział, że cele mieszkaniowe mogą być zrealizowane, także poprzez wydatki związane z innymi przedmiotami (np. dom, grunt).

Kierując się powyższymi ustaleniami organ stwierdził, że wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości (lokalu mieszkalnego) na nabycie innego lokalu mieszkalnego, jednak nie w celu zamieszkiwania w tym lokalu, lecz w celu odsprzedaży go z zyskiem lub też, w celu wynajmowania go i uzyskiwania z tego tytułu przychodu z najmu, nie spełnia warunku zwolnienia podatkowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. W takim wypadku, celem działania podatnika nie jest dążenie do spełnienia, zrealizowania potrzeby mieszkaniowej, ale dążenie do osiągnięcia zysku. Nabywane mieszkanie jest środkiem do jego osiągnięcia.

W dalszej części uzasadnieni...

DOSTĘP DO PEŁNEJ TREŚCI SERWISU WWW.PODATKI.BIZ JEST BEZPŁATNY
WYMAGANE JEST JEDNAK ZALOGOWANIE DO SERWISU.
UŻYTKOWNICY ZALOGOWANI MOGĄ RÓWNIEŻ DODAWAĆ KOMENTARZE.

Jeżeli jeszcze nie jesteś zarejestrowany, zapraszamy do wypełnienia krótkiego formularza rejestracyjnego.

REJESTRACJA

dla nowych użytkowników

LOGOWANIE

dla użytkowników podatki.biz

Zapomniałem hasła | Problemy z logowaniem

DLACZEGO WARTO SIĘ ZAREJESTROWAĆ DO SERWISU PODATKI.BIZ?

Otrzymujesz całkowicie bezpłatny stały dostęp do wielu informacji, między innymi do:

  • ujednolicanych na bieżąco aktów prawnych (podatki, ubezpieczenia społeczne i działalność gospodarcza)
  • narzędzi: powiadamiania o nowych przepisach, zmianach w przepisach i terminach
  • kalkulatorów i baz danych
  • działów tematycznych zawierających pogłębione informacje na interesujące Cię tematy; omówienia, odpowiedzi na najczęściej pojawiające się pytania
  • strony osobistej, na której znajdziesz aktualne informacje przeznaczone dla osoby o Twoim profilu zawodowym. Dodatkowo będziesz mógł edytować własną listę zakładek w celu szybszego docierania do szczegółowej informacji
  • newslettera informującego regularnie o wydarzeniach związanych z podatkami i działalnością gospodarczą

Czas rejestracji - ok. 1 min

Uwaga

Podczas rejestracji nie zbieramy żadnych szczegółowych danych personalnych i teleadresowych. W każdej chwili możecie usunąć trwale i bezpowrotnie dane dotyczące Waszego konta. Przed rejestracją prosimy o zapoznanie się z regulaminem »