Szukaj
Wykop ten artykuł Dołącz do nas na Facebooku
REKLAMA

Ważne informacje w serwisie:




Artykuły: Facebook

18.04.2018

Przychody z najmu prywatnego a limit zwolnienia z VAT przedsiębiorcy jednoosobowego

Analizując kwestię wpływu przychodów z najmu na limit obrotów, które uprawniają do wyboru zwolnienia z podatku, należy przede wszystkim podkreślić, że podmiot świadczący usługi najmu w świetle ustawy o VAT zawsze jest podatnikiem tego podatku.

Zgodnie bowiem z brzmieniem art. 15 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.; dalej: ustawa o VAT), podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. We wskazanym ustępie 2 przyjęto zaś, że działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Wynajmowanie nieruchomości (oczywiście poza przypadkami, gdy wynajem ma charakter sporadyczny) jest natomiast takim wykorzystywaniem towaru w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

To, że najem stanowi działalność gospodarczą w świetle ustawy o VAT, nie oznacza, że każdy wynajmujący musi rejestrować się jako czynny podatnik VAT i opłacać ten podatek. Wszystko bowiem zależy od tego, czy przedmiotem najmu są nieruchomości o charakterze mieszkalnym wynajmowane wyłącznie na cele mieszkaniowe, czy też nieruchomości użytkowe. Nie bez znaczenia jest także to, czy wynajmujący prowadzi działalność gospodarczą w innym zakresie.

Najem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe, w oparciu o postanowienia art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT jest zwolniony z VAT, bez względu na wysokość osiągniętego przychodu. Ze zwolnienia tego korzystają zarówno ci podatnicy, którzy świadczą usługi najmu w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej, jak i ci, którzy wykonują je w ramach tzw. najmu prywatnego.

W przypadku najmu nieruchomości niemieszkalnych wskazane wyżej zwolnienie przedmiotowe nie ma jednak miejsca. Zastosowanie może znaleźć jedynie zwolnienie podmiotowe, czyli z uwagi na wysokość obrotów uzyskiwanych przez podatnika.

W każdej z tych sytuacji obrót uzyskany z najmu (w tym także z tzw. najmu prywatnego) ma znaczenie dla prawidłowego ustalenia kwoty wykorzystanego limitu 200 000 zł, który uprawnia podatnika do skorzystania ze zwolnienia z VAT.

Zasady obliczania limitu 200 000 zł przez wynajmujących

Przedsiębiorcy, którzy wykonują usługi lub dokonują dostawy towarów, w odniesieniu do których nie ma zastosowania zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 ustawy o VAT (czyli zwolnienie przedmiotowe, ewentualnie przedmiotowo-podmiotowe), ale jednocześnie osiągane przez nich obroty nie przekraczają w skali roku 200 000 zł, mogą korzystać ze zwolnienia podmiotowego z VAT, o którym stanowi art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o VAT. W limicie tym co do zasady nie uwzględnia się odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1.

Od reguły tej jest jednak wyjątek. Został on wprowadzony od 1 stycznia 2014 r. Otóż zgodnie z art. 113 ust. 2 ustawy o VAT do owego limitu 200 000 zł należy wliczyć niektóre czynności, które są przedmiotowo zwolnione z VAT. Jak stanowi ten przepis, do limitu nie wlicza się bowiem odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem:

  1. transakcji związanych z nieruchomościami,
  2. usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38–41,
  3. usług ubezpieczeniowych

– jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych.

Usługi najmu są transakcjami związanymi z nieruchomościami. Oznacza to, że każdy obrót uzyskany z tytułu czynszu najmu (w tym także z tzw. najmu prywatnego lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe, który jest zwolniony z VAT bez względu na uzyskaną kwotę obrotu), należy uwzględniać przy obliczaniu limitu, o którym mowa w art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o VAT.

Oznacza to, że przedsiębiorcy jednoosobowi, którzy prowadzą zarejestrowaną działalność gospodarczą i korzystają ze zwolnienia z VAT z uwagi na to, że uzyskiwane przez nich obroty nie przekraczają 200 000 zł, a jednocześnie uzyskują przychody z najmu nieruchomości, do limitu tego muszą zaliczać całość uzyskiwanego obrotu – czyli zarówno z działalności gospodarczej, jak i z najmu. W sytuacji zaś, gdyby doszło do przekroczenia ww. limitu, konieczne jest złożenie zgłoszenia rejestracyjnego do VAT i opodatkowywanie czynności, w odniesieniu do których nie można zastosować zwolnienia z art. 43 ust. 1 ustawy o VAT. Na uwadze należy mieć też to, że zwolnienie od podatku czynności wykonywanych w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej traci moc począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę.

Przykład:

Pan Marek świadczy usługi informatyczne w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej. Korzysta ze zwolnienia z VAT z uwagi na nieprzekroczenie limitu obrotów 200 000 zł. Od stycznia do czerwca 2017 r. uzyskał obrót z działalności gospodarczej w wysokości 115 000 zł. Do tego czasu uzyskał również przychody z prywatnego najmu swego mieszkania w wysokości 12 000 zł. Łączny obrót, jaki powinien być brany pod uwagę przy ustalaniu limitu zwolnienia z VAT, wyniósł więc 127 000 zł.

W lipcu 2017 r. wykonał usługę informatyczną o wartości 75 000 zł. Z uwagi na to, że tą czynnością przekroczył limit 200 000 zł, cała ta transakcja musi zostać opodatkowana VAT.

Gdyby pan Marek nie uzyskiwał przychodów z najmu, wówczas mógłby skorzystać ze zwolnienia z VAT.

Limit 200 000 zł w przypadku wynajmujących pozostających w związku małżeńskim

Z uwagi na to, że w limicie 200 000 zł należy uwzględniać zarówno przychody z jednoosobowej działalności gospodarczej, jak i z najmu, wynajmujący, który pozostaje w związku małżeńskim, powinien rozważyć to, czy najkorzystniejszym rozwiązaniem nie byłoby wskazanie jako strony umowy najmu tego z małżonków, który nie prowadzi działalności gospodarczej, ewentualnie obojga z nich. Każdemu z nich przysługuje bowiem osobny limit.

Red.

 

Ostatnie artykuły z tego działu

Wszystkie artykuły z tego działu »

rozwiń wszystkie »Wasze komentarze

skomentuj

dodaj nowy komentarz

komentarz:
podpis:
 

Drodzy Użytkownicy podatki.biz. Choć czytamy uważnie Wasze komentarze, nie odpowiadamy na pytania w kwestiach szczegółowych. Zadając je, kierujecie je nie do nas, a do innych Użytkowników podatki.biz. Jeżeli chcecie wyjaśnić lub rozwiązać jakiś problem, zachęcamy do skorzystania z naszego forum dyskusyjnego - www.podatki.biz/forum

Zespół podatki.biz