Przychód ze sprzedaży nieruchomości a forma zapłaty

Ponieważ przychodem ze sprzedaży nieruchomości jest wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie, to bez znaczenia jest okoliczność, czy cena ta została zapłacona gotówką, czy też w inny sposób. Dla wystąpienia przychodu wystarczy bowiem samo zawarcie umowy sprzedaży, która musi, z mocy art. 535 Kodeksu cywilnego, określać cenę.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Sokołowska, Sędziowie Sędzia WSA Nadzieja Karczmarczyk-Gawęcka (spr.) Sędzia WSA Kazimierz Maczewski, Protokolant Lidia Maląg, po rozpoznaniu w Wydziale I na rozprawie w dniu 28 marca 2013 r. sprawy ze skargi E. Z. na decyzję Dyrektora Izby Skarbowej . z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w 2007 roku oddala skargę.

UZASADNIENIE

Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w S. decyzją z dnia 5 września 2012 r., znak: [...] Dyrektor Izby Skarbowej w S. utrzymał w mocy decyzję Naczelnika Urzędu Skarbowego w S. z dnia 11 czerwca 2012 r. znak: [...] określającą E. Z. wysokość zobowiązania podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w 2007 r. w kwocie [...] zł.

Z uzasadnienia powyższej decyzji wynika, że 10 kwietnia 2007 r. E. Z. otrzymała od rodziców L. i B Z., w drodze darowizny, lokal mieszkalny, stanowiący odrębną nieruchomość, położony w S. przy ul.[...] , który następnie sprzedała w dniu 16 kwietnia 2007 r. Zawierając umowę sprzedaży tego lokalu, w akcie notarialnym, zawarto zapis, że jest on sprzedawany w zamian za uzyskanie komunalnego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ulicy[...] . Zgodnie z aktem notarialnym wartość przedmiotu sprzedaży została określona na kwotę [...] zł, a umówiona między stronami cena sprzedaży, została przez nabywczynię zapłacona, co sprzedająca potwierdziła.

Jak ustalił organ podatkowy, E. Z. nie złożyła oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 21 w związku z art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości. Podatniczka nie wykazała także dochodu uzyskanego ze sprzedaży w zeznaniu podatkowym za 2007 r.

W związku z powyższym Naczelnik Urzędu Skarbowego w S. wszczął w dniu 18 kwietnia 2012 r. postępowanie podatkowe, celem określenia E. Z. wysokości zobowiązania podatkowego za 2007 r. w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.

W toku tego postępowania E. Z. podała, że w związku z otrzymaną darowizną poniosła koszty sporządzenia aktu notarialnego w wysokości [...] zł. Podatku od darowizny nie pobrano z uwagi na zapis art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (I grupa podatkowa rodzice - córka). Z kolei, rozliczenie umowy sprzedaży własnościowego lokalu mieszkalnego w zamian za uzyskanie komunalnego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego za kwotę [...] zł nastąpiło w formie bezgotówkowej, a warunkiem zawarcia tej umowy była zgoda właściciela obiektu komunalnego, tj. Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej w S. oraz przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ulicy [...] na rzecz najemcy, a mianowicie H. O. –H..

Dalej, podatniczka wyjaśniła, że sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania przez nią prawa do najmu komunalnego lokalu mieszkalnego numer[...] , położonego w S. przy ulicy [...] dotychczas zajmowanego przeze H. O. –H., w zamian za prawo do własnościowego lokalu mieszkalnego przy ul. [...]

Ponadto, organ pierwszej instancji ustalił, że koszty sporządzenia aktu notarialnego (umowy sprzedaży) poniosła E. Z. w wysokości [...] zł oraz że nie przedłożyła faktur VAT stwierdzających poniesienie nadkładów poczynionych na lokal mieszkalny położony przy ul. [...] o których mowa w art. 22 ust. 6 c - e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tych okolicznościach, Naczelnik Urzędu Skarbowego w S. uznał, że E. Z., dokonała sprzedaży, nabytego w dniu 10 kwietnia 2007 r., lokalu własnościowego w celu uzyskania prawa najmu do komunalnego lokalu mieszkalnego. Z uwagi na to, że podatniczka nie spełniła warunków uprawniających do skorzystania ze zwolnienia, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. wymogu zameldowania na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia oraz terminowego złożenia oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia, zaś odpłatne zbycie tego lokalu nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzyskała przychód, który podlegał opodatkowaniu według stawki 19%.

W decyzji z dnia 11 czerwca 2012 r., znak:[...] , organ określił więc wysokość zobowiązania podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w 2007 r. w kwocie [...] zł. Jako przychód ze sprzedaży lokalu przyjęto kwotę [...] zł, po pomniejszeniu o koszty notarialne (odpłatne zbycie lokalu) w kwocie [...] zł, jako koszt uzyskania przychodu kwotę [...] zł (koszt sporządzenia aktu notarialnego darowizny uiszczony przez stronę), zaś jako dochód podlegający opodatkowaniu kwotę [...] zł.

W odwołaniu od wskazanej decyzji podatniczka wskazała, że w istocie zawarła umowę zamiany a nie sprzedaży, jak przyjął organ pierwszej instancji i podniosła, że z uwagi na to, że najem w świetle przepisów Kodeksu cywilnego jest niezbywalny - nie może dojść do bezpośredniej wymiany przedmiotów umowy, a jedynie do tak zwanej sprzedaży, w celu uzyskania w zamian, za zgodą właściciela, w tym przypadku - Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej w S. - prawa do najmu lokalu. Z tego względu, sporządzona przez notariusza umowa, została nazwana umową sprzedaży.

Z treści jej jednak wynika, że została zawarta ona w celu uzyskania w zamian komunalnego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Zatem, cena została zapłacona celem uzyskania prawa najmu do innego lokalu. Podatniczka podkreśliła, że wartość najmowanego lokalu została wyceniona na [...] zł, co nie oznacza, że odwołująca otrzymała z tego tytułu jakiekolwiek świadczenie pieniężne. W celu dokładnego doprecyzowania zamiaru stron i charakteru umowy, do odwołania, dołączono kopię protokołu z dnia 21 czerwca 2012 r., sporządzonego przez notariusza, o sprostowaniu oczywistej omyłki w akcie notarialnym z dnia 16 kwietnia 2007 r.

Wydając zaskarżoną decyzję, Dyrektor Izby Skarbowej w S., po przywołaniu art. 9 ust. 1 i art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a - c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r., poz. 176 ze zm.) dalej w skrócie: "u.p.d.o.f.", stanowiących o opodatkowaniu dochodów uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części, udziału, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, wyjaśnił, że odpłatnym zbyciem - poza typową sprzedażą - jest również zamiana towaru uregulowana w art. 603 Kodeksu cywilnego, w wyniku której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Na skutek zawarcia umowy zamiany, po pierwsze – u każdej ze stron dochodzi do odpłatnego zbycia rzeczy, na przykład nieruchomości, po drugie - każda ze stron nabywa nową rzecz. Zdaniem organu odwoławczego, w zaistniałym stanie faktycznym, wbrew stanowisku podatniczki, nie doszło do zamiany, w rozumieniu art. 603 Kodeksu cywilnego, lecz do sprzedaży, z tego powodu, że tylko jedna ze stron (E. Z.) przeniosła na drugą stronę umowy prawo do lokalu mieszkalnego, nie otrzymując w zamian własności innej rzeczy (nieruchomości lub prawa majątkowego). Organ nie zgodził się zatem ze stanowiskiem, jakoby zamiana obejmowała wszystkie czynnoś...