Podatek PIT: Cena przy sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych

Ponieważ cena sprzedaży często stanowi punkt odniesienia dla ustalenia zobowiązania podatkowego (w podatkach dochodowych, VAT, PCC itp.), pojawiają się spory, jak należy ją ustalać. Aby prawidłowo, pod kątem PIT, ustalić cenę sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych należy odnieść się do treści art. 19 ustawy PIT.

W treści tej regulacji możemy przeczytać, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Według ustawodawcy wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Trzeba jednak pamiętać, że jeżeli cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.

Ustalenie przez organ podatkowy ceny sprzedaży (a dokładnie mówiąc przychodu ze sprzedaży) odbywa się jednak wedle ściśle określonej procedury.

Mianowicie - jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej.

Natomiast w razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Jeżeli treść opinii biegłego nie zostanie podważona, to organ podatkowy nie może dokonać odmiennych ustaleń, niż wynika to z opinii biegłego, zważywszy na jednoznaczne wskazanie przez ustawodawcę, iż "organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego" - a nie: "może określić".

Z przedstawionych regulacji wynika zatem, że organ podatkowy nie ma prawa do dokonania oszacowania wartości nieruchomości, prawa majątkowego lub innej rzeczy, jeżeli wcześniej nie wezwał podatnika do podwyższenia ceny lub złożenia wyjaśnień dotyczących określonej w umowie ceny.

Z wyjaśnień organów podatkowych

Pomniejszenie ceny sprzedaży o zapłacony wcześniej czynsz

(wyjaśnienia dotyczą ustalenia wartości ceny sprzedaży na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, znajdą jednak również zastosowanie na gruncie ustawy o pdof - dop red.).

(...)

Zgodnie z art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Istotną cechą umowy sprzedaży jest zawsze wymiana określonych rzeczy na pieniądze. Zatem cenę w umowie sprzedaży stanowi suma pieniężna.

(...)

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy (o pCC - dop. red.):

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów

Jednakże zgodnie z art. 6 ust. 3 ww. ustawy:

Jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 4 ww. ustawy:

Jeżeli podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.

Zatem z treści powyższych przepisów wynika, że podatek od czynności cywilnoprawnych nalicza się od wartości przedmiotu transakcji ustalanej przez strony umowy sprzedaży, wyrażonej w cenie. Jednakże, w przypadku, gdy cena odbiega od wartości rynkowej, organ wezwie podatnika do jej zmiany, gdyż zgodnie z przepisami podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa przedmiotu transakcji. Wartość ta ustalana jest w sposób ściśle w ustawie określony. Przy jej ustalaniu nie bierze się pod uwagę długów i ciężarów związanych z przedmiotem transakcji; nie odlicza się ich od wartości rynkowej (będącej podstawą opodatkowania) przedmiotu transakcji.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych uznaje zatem uprawnienie stron umowy sprzedaży do kreowania jej warunków, w tym ustalenia ceny. Jednakże w przypadku ustalenia wartości przedmiotu transakcji w sposób odbiegający od wartości rynkowej, ustawa dopuszcza ingerencję organu podatkowego; przy czym organ może się posiłkować wskazanymi w art. 6 ust. 4 ustawy: opinią biegłego lub przedłożoną przez podatnika wyceną rzeczoznawcy.

(...)

Z przedstawionych we wniosku zdarzeń wynika, że Wnioskodawca w przyszłości nabędzie lokal mieszkalny wraz z miejscem postojowym, który wcześniej zamierza wziąć w najem. Umowa sprzedaży będzie poprzedzona zawiadomieniem o zamiarze zawarcia umowy kupna/sprzedaży lub umową przedwstępną. W każdym przypadku w umowie najmu zostanie określona cena, za którą w przyszłości Wynajmujący zobowiąże się przenieść na Wnioskodawcę prawo własności lokalu wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z lokalu. Cena określona będzie zgodnie z wartością rynkową na dzień zawarcia umowy najmu. Natomiast cena nabycia lokalu zostanie pomniejszona o kwotę odpowiadającą sumie uiszczonego czynszu, z wyłączeniem opłat za media.

Zdaniem Wnioskodawcy, podstawą opodatkowania będzie cena nieruchomości, stanowiąca wartość rynkową nieruchomości w dniu zawarcia umowy najmu, pomniejszona o kwotę odpowiadającą sumie uiszczonego czynszu za cały okres najmu.

Ze stanowiskiem Wnioskodawcy nie można się zgodzić.

Trzeba bowiem podkreślić, że ustawodawca co prawda uznaje uprawnienie stron umowy sprzedaży do kreowania jej warunków, w tym ustalenia ceny, jednakże dla celów opodatkowania jednoznacznie nakazuje ustalić podstawę opodatkowania według cen rynkowych przedmiotu transakcji.

Ustalając w przedmiotowej sprawie podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych – mając na uwadze opisane zdarzenia oraz cytowane wyżej przepisy prawa, w szczególności art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych –stwierdzić należy, że podstawę opodatkowania przy planowanej umowie sprzedaży stanowić będzie wartość rynkowa nabytej przez Wnioskodawcę nieruchomości.

Z wniosku wynika, że cena będzie stanowiła wartość rynkową nieruchomości ale określoną w dniu zawarcia umowy najmu. Tymczasem w art. 6 ust. 2 ww. ustawy wprost wskazano, że ma to być wartość rynkowa z dnia dokonania czynności cywilnoprawnej, czyli zawarcia umowy sprzedaży. Czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest bowiem zawarcie umowy sprzedaży a nie umowy najmu.

Ponadto ustawa nie przewiduje aby wartość rynkową pomniejszać o jakiekolwiek wartości, w tym kwotę uiszczonego czynszu. Przy ustalaniu wartości rynkowej należy zgodnie z art. 6 ust. 2 ww. ustawy uwzględnić stan i stopień zużycia przedmiotu umowy. Kwota uiszczonego czynszu nie stanowi o stanie i stopniu zużycia nieruchomości więc nie może pomniejszać podstawy opodatkowania.

Zatem prawo stron zawierających umowę sprzedaży do dowolnego ustalania ceny, nie oznacza, że za podstawę opodatkowania można przyjąć cenę, która nie odpowiada wartości rynkowej ustalonej zgodnie z art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Fakt, że Wnioskodawca zawrze umowę najmu z opcją wykupu, gdzie kwota uiszczonego czynszu będzie stanowiła zaliczkę na poczet ceny sprzedaży, pozostaje bez znaczenia w przedmiotowej sprawie. Należy jeszcze raz podkreślić, że przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jasno wskazują co stanowi podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży i według jakich zasad tę podstawę się ustala.

W przedmiotowej sprawie podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie stanowić wartość rynkowa nieruchomości ustalona na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

(...)

Interpretacja 0111-KDIB2-2.4014.75.2022.2.MM

Marcin Sądej, Redakcja podatki.biz

Hasła tematyczne: przychód z praw majątkowych, przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, podatek dochodowy od osób fizycznych (pit)