Podatek od towarów i usług w działalności deweloperskiej

Przedsiębiorców, którzy są deweloperami, tj. budują domy mieszkalne, po czym wyodrębniają w nich lokale mieszkalne lub też budują domy jednorodzinne, a następnie odpłatnie przenoszą ich własność na nabywców, obowiązują między innymi przepisy ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377), czyli tzw. „ustawy deweloperskiej”. Wprowadza ona pewne regulacje, które mają na celu przede wszystkim ochronę kupujących, ale jednocześnie wpływają na rozliczenia podatkowe dewelopera.

Jak wynika z art. 4 tej ustawy, środkiem ochrony nabywców może być zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy lub otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Umowy o założenie takiego rachunku zawierane są pomiędzy bankiem, a deweloperem. Nabywcy mieszkań dokonują wpłat na ten rachunek Bank ewidencjonuje zaś te wpłaty oraz wypłaty dokonywane na rzecz dewelopera odrębnie dla każdego nabywcy.

Deweloper, który posiada zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, otrzymuje środki na nim zgromadzone dopiero po przeniesieniu własności lokalu (domu jednorodzinnego).

Jeśli zaś zdecydował się na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, wówczas zgromadzone środki pieniężne wypłacane są mu zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w umowie (czyli po zakończeniu określonego w umowie etapu prac).

Obowiązek podatkowy w przypadku wpłat na rachunek powierniczy

W okresie, kiedy nie obowiązywała jeszcze ustawa deweloperska, kwoty wpłacane przez przyszłych nabywców mieszkań (domów jednorodzinnych) przed zawarciem aktu notarialnego przenoszącego własność miały charakter zaliczek, którymi deweloper mógł swobodnie dysponować. W konsekwencji obowiązek podatkowy powstawał z chwilą otrzymania zaliczki, chyba, że wcześniej upłynął 30-dniowy termin licząc od dnia wydania lokalu (budynku). Wynikało to z art. 19 ust. 11 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz. U. z 2011 r., Nr 177, poz. 1054 z późn. zm., dalej: ustawa o VAT), zgodnie z którym jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część należności, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części. Stosownie zaś do postanowień art. 19 ust. 10 ustawy o VAT, w przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są lokale i budynki, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30. dnia, licząc od dnia wydania.

Odkąd jednak deweloper ma obowiązek posiadania rachunku powierniczego, kwoty wpłacane przez nabywców są deponowane na tym właśnie rachunku. Deweloper może je otrzymać dopiero po pewnym czasie. Powstaje w związku z tym pytanie, jaki jest charakter tych wpłat (np. czy są one zaliczkami) oraz w którym momencie należy rozpoznać obowiązek podatkowy w VAT, tj. czy będzie to dzień wpłaty środków na rachunek powierniczy, czy też dzień, w którym deweloper otrzymuje środki do dyspozycji.

Kwoty wpłacane na rachunek powierniczy nie są zaliczkami

Wyraźnie zostało to podkreślone w interpretacji indywidualnej z ...