PIT: Wynajmujący ma prawo do ulgi mieszkaniowej

Pytanie: W 2016 r. Wnioskodawczyni otrzymała od swojej córki mieszkanie, które po 2018 r. sprzedała. W styczniu 2019 r. Wnioskodawczyni zakupiła nowe mieszkanie. Wnioskodawczyni zakupiła mieszkanie z myślą, że za 2 do 3 lat zakończy działalność gospodarczą i wówczas przeprowadzi się do zakupionego mieszkania. Do tego czasu Wnioskodawczyni chciałaby wynajmować mieszkanie, aby pokryć koszty związane z jego utrzymaniem. Czy jeśli Wnioskodawczyni wynajmie mieszkanie do momentu wykorzystywania go przez nią, nie straci prawa do skorzystania z ulgi mieszkaniowej?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 24 kwietnia 2019 r. (data wpływu 26 kwietnia 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania dochodu osiągniętego z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, w przypadku nabycia lokalu mieszkalnego, który do czasu zamieszkania będzie wynajmowany - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 26 kwietnia 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania dochodu osiągniętego z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, w przypadku nabycia lokalu mieszkalnego, który do czasu zamieszkania będzie wynajmowany.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wniosek Wnioskodawczyni dotyczy interpretacji podatkowej ulgi mieszkaniowej przy wykorzystywaniu mieszkania na własne cele mieszkaniowe.

W 2016 roku Wnioskodawczyni otrzymała aktem darowizny od swojej córki mieszkanie w Poznaniu. Po dwóch latach wynajmowania tego mieszkania, tj. w 2018 roku Wnioskodawczyni sprzedała je, gdyż w mieszkaniu co chwilę występowały jakieś usterki i lokatorzy wymagali od Wnioskodawczyni zajmowania się naprawami. Wnioskodawczyni dodaje, że mieszka w G, a mieszkanie było w P.

W styczniu 2019 roku Wnioskodawczyni zakupiła o podobnej wartości nowe mieszkanie, ale tym razem w G.

W chwili obecnej, pomimo że Wnioskodawczyni ma 67 lat i jest emerytką, to nadal prowadzi jeszcze działalność gospodarczą i zamieszkuje w domu, który jest jej własnością i znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie jej firmy.

Wnioskodawczyni mieszkanie zakupiła z myślą, że za 2 do 3 lata zakończy działalność i wtedy chce przeprowadzić się do właśnie zakupionego mieszkania.

Do tego czasu Wnioskodawczyni chciałaby wynajmować mieszkanie, aby pokryć koszty związane z jego utrzymaniem.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy jeśli Wnioskodawczyni wynajmie mieszkanie do momentu wykorzystywania go przez nią, nie straci prawa do skorzystania z ulgi mieszkaniowej?

Zdaniem Wnioskodawcy śledząc podobne sytuacje Wnioskodawczyni spotkała się często z interpretacją, iż zakup mieszkania na wynajem można potraktować jako realizacje własnych celów mieszkaniowych, gdyż ostatecznie Wnioskodawczyni tam zamieszka.

Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej nr 0115-KDIT2-1.4011.381.2018.2.MN.

W chwili obecnej brak jest interpretacji ogólnej Ministra Finansów, dlatego Wnioskodawczyni zwraca się z prośbą o interpretację indywidualną.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509, z późn. zm.): opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle przywołanego wyżej przepisu, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy stanowi źródło przychodów, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma data nabycia nieruchomości.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że w 2016 r. Wnioskodawczyni otrzymała aktem darowizny od swojej córki mieszkanie. W 2018 r. Wnioskodawczyni sprzedała mieszkanie po dwóch latach wynajmowania. W styczniu 2019 r. Wnioskodawczyni zakupiła nowe mieszkanie. Wnioskodawczyni zakupiła mieszkanie z myślą, że za 2 do 3 lat zakończy działalność gospodarczą i wówczas przeprowadzi się do zakupionego mieszkania. Do tego czasu Wnioskodawczyni chciałaby wynajmować mieszkanie, aby pokryć koszty związane z jego utrzymaniem.

Należy wskazać, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycia”, a tym bardziej nie określa szczególnych sposobów nabycia. Należy, mając przy tym na uwadze jego znaczenie językowe, odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.), a w szczególności do art. 155 § 1, który stanowi, że: umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy Kodeks cywilny: przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Mając powyższe na uwadze, należy wskazać, że w 2016 r. Wnioskodawczyni nabyła w drodze darowizny od swojej córki mieszkanie.

Wątpliwość Wnioskodawczyni budzi kwestia możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego, wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku wydatkowania środków na nabycie lokalu mieszkalnego, który do czasu zamieszkania przez Wnioskodawczynię będzie wynajmowany.

Odpłatne zbycie w 2018 r. lokalu mieszkalnego nabytego w drodze darowizny od córki Wnioskodawczyni stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zatem dochód uzyskany ze sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego podlega opodatkowaniu według zasad określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl natomiast ust. 2 ww. przepisu: podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych, o której mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 cytowanej ustawy).

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły...