PIT: Używana nieruchomość wprowadzana do działalności gospodarczej - jak amortyzować

W przypadku zakupu nieruchomości wartością początkową podlegającą amortyzacji jest cena nabycia, a w przypadku wytworzenia (budowy) - koszt wytworzenia (przy czym ustalając koszt wytworzenia uwzględnia się m.in. koszt materiałów czy robocizny w cenach nabycia). Należy jednak zwrócić uwagę, że nie zawsze cenę nabycia można ustalić - ma to miejsce szczególnie w przypadku starszych nieruchomości, wykorzystywanych dotychczas prywatnie, dziedziczonych czy przekazywanych w ramach działu majątku.

Art. 22g ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu, o których mowa w art. 22n ustawy o pdof, wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia.

Sposób ustalenia wartości początkowej przez wycenę stanowi wyjątek od obowiązujących zasad ustalania tej wartości według ceny nabycia.

Przy czym, brak możliwości ustalenia wartości początkowej środka trwałego zgodnie z generalną zasadą powinna mieć przy tym charakter obiektywny, a więc dotyczyć np. tych sytuacji, w których podatnik nie posiada - bo nie musiał posiadać - stosownych dokumentów stwierdzających wysokość poniesionych przez niego wydatków na nabycie określonego składnika majątku.

Użycie formuły "podatnik nie może ustalić" w omawianych przepisach obejmuje także takie stany faktyczne, kiedy z przyczyn niezawinionych przez podatnika, od niego niezależnych, nie może ustalić kosztu nabycia środka trwałego.

W konsekwencji muszą to być okoliczności wyjątkowe, obiektywnie szczególne. Przepis art. 22g ust. 8 ustawy nie ma służyć podnoszeniu rynkowej wartości nieruchomości dzięki odwołaniu się do ich aktualnych cen na rynku nieruchomości.

Dlatego też zasad wyrażonych w omawianych regulacjach nie można stosować do składników majątku, które zostały nabyte w ramach (w trakcie) prowadzonej działalności gospodarczej lub z zamiarem wykorzystywania ich na potrzeby tej działalności.

Właściwe udokumentowanie wydatków ponoszonych w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą jest obowiązkiem podatnika.

Brak możliwości indywidualnej wyceny

Do omawianej dzisiaj problematyki odniósł się również Dyrektor KIS w interpretacji z dnia 04.04.2022r., nr 0112-KDIL2-2.4011.1118.2021.2.AG:

„Jednocześnie nabył Pan ten budynek w drodze kupna. Co do zasady nabywanie nieruchomości odbywa się przed notariuszem, który sporządza akt notarialny kupna nieruchomości, w którym strony transakcji wskazują cenę. Cena ta jednocześnie stanowi cenę nabycia nieruchomości, zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1 w zw. z ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, co stanowi wartość początkową takiej nieruchomości jako środka trwałego.

Reasumując brak jest podstaw prawnych do ustalenia wartości początkowej budynku niemieszkalnego na podstawie z wyceny dokonanej przez Pana, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia bądź też wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę. Zasady wyrażonej w art. 22g ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie można stosować do składników majątku, które zostały nabyte do celów prowadzonej działalności gospodarczej lub z zamiarem wykorzystywania ich na potrzeby tej działalności.”

Możliwość indywidualnej wyceny

Natomiast w interpretacji Dyrektora KIS z dnia 27.11.2020 r., nr 0115-KDIT3.4011.550.2020.2.JG:

„Zauważyć bowiem należy, że w momencie nabycia Wnioskodawczyni nie zamierzała wykorzystywać opisanego we wniosku lokalu mieszkalnego do celów najmu. Wnioskodawczyni w lokalu tym mieszkała ponad (...) lat. Z tych też powodów nie posiada stosownych dokumentów poniesionych kosztów, ponieważ nie miała takiego obowiązku.

Biorąc zatem pod uwagę treść wniosku oraz przytoczone przepisy prawa w tym zakresie, należy stwierdzić, że Wnioskodawczyni będzie mogła ustalić wartość początkową wskazanego we wniosku lokalu mieszkalnego na podstawie art. 22g ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. w drodze dokonanej przez nią wyceny, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji oraz stanu i stopnia jego zużycia.”

Marcin Sądej, Redakcja podatki.biz

Hasła tematyczne: amortyzacja, wartość początkowa