PIT: Sprzedaż mieszkania wykorzystywanego w działalności gospodarczej

Pytanie: Czy w sytuacji sprzedaży lokalu mieszkalnego, wynajmowanego w ramach działalności gospodarczej i wprowadzonego do ewidencji środków trwałych i wartości materialnych i prawnych, następującej po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, przychód ze sprzedaży będzie uznany jako przychód ze zbycia majątku niepodlegający opodatkowaniu na mocy art. 10 ust. 1 pkt 8 czy jako przychód z działalności gospodarczej podlegający opodatkowaniu zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 17 kwietnia 2019 r. (data wpływu 23 kwietnia 2019 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego wykorzystywanego w działalności gospodarczej – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 23 kwietnia 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego wykorzystywanego w działalności gospodarczej.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą polegającą między innymi na wynajmie i zarządzaniu nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Jest ona jednocześnie właścicielem sześciu lokali mieszkalnych, które nabyte zostały w latach 2014-2018, zarówno z rynku pierwotnego jak i wtórnego, w tym w formie otrzymanej darowizny do majątku prywatnego. Do 31 grudnia 2018 r. Podatnik wynajmował te lokale poza działalnością gospodarczą jako osoba fizyczna.

Najem ten opodatkowany był ryczałtową stawką w wysokości 8,5%.

W związku z faktem nabycia kolejnych lokali w grudniu 2018 roku, w dniu 1 stycznia 2019 r. Podatnik zdecydował się rozliczać przychody z najmu w ramach źródła przychodów - działalność gospodarcza, opodatkowując podatkiem liniowym w wysokości 19%. Podatnik rozważa także wprowadzenie wskazanych powyżej sześciu lokali mieszkalnych nabytych przed grudniem 2018 do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych w celu dokonywania od ich wartości amortyzacji podatkowej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w sytuacji sprzedaży lokalu mieszkalnego, wynajmowanego w ramach działalności gospodarczej i wprowadzonego do ewidencji środków trwałych i wartości materialnych i prawnych, następującej po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, przychód ze sprzedaży będzie uznany jako przychód ze zbycia majątku niepodlegający opodatkowaniu na mocy art. 10 ust. 1 pkt 8 (Dz. U. z 2018 r. poz. 1509, tj. z dnia 8.08.2018 r., dalej: u.p.d.o.f.) czy jako przychód z działalności gospodarczej podlegający opodatkowaniu zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości wpisanej do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, służącej do prowadzenia działalności gospodarczej, po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości nie będzie generowała przychodu z działalności gospodarczej, albowiem zastosowanie znajduje art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.

W art. 10 ust. 1 u.p.d.o.f. zawarty został katalog źródeł przychodów. Jednym z nich jest, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f., pozarolnicza działalność gospodarcza.

W rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest to działalność zarobkowa:

1. wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,
2. polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3. polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

- prowadzona we własnym imieniu bez względu na rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 u.p.d.o.f.

W art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a u.p.d.o.f Ustawodawca zawarł szczegółowe regulacje dotyczące przychodów z działalności gospodarczej i wskazał, że przychodami z działalności gospodarczej są przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą.

Przepis ten należy jednak stosować z zastrzeżeniem art. 14 ust. 2c u.p.d.o.f., w myśl którego do wskazanych powyżej przychodów nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Przepis ten w przypadku powyższych nieruchomości oraz praw majątkowych wykorzystywanych na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą nakazuje odpowiednio stosować przepisy art. 30e u.p.d.o.f.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Odpowiednie stosowanie art. 30e u.p.d.o.f. na gruncie niniejszego zdarzenia przyszłego, prowadzi do wniosku, iż skoro zgodnie z art. 14 ust. 2c u.p.d.o.f. zbycie tych przedmiotów nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej, należy je zakwalifikować do innego źródła przychodu, a mianowicie do źródeł wskazanych w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., do których odsyła art. 30e u.p.d.o.f. Z kolei w myśl tej regulacji źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Zastosowanie powyższego przepisu potwierdza art. 10 ust. 3 u.p.d.o.f., w myśl którego przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą m. in. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu. Wobec powyższego, przychód z tytułu odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości lub udziałów w takich lokalach powstaje tylko w przypadku, gdy zostały zbyte przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Należy podkreślić, znaczące rozróżnienie dokonane przez Ustawodawcę w powyżej przywołanych przepisach. Art. 14 ust. 2c u.p.d.o.f. dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości wykorzystywanych na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej, zaś art. 10 ust. 1 pkt 8 wskazuje na przychody powstałe w związku ze zbyciem nieruchomości w wykonaniu działalności gospodarczej. Jak wyjaśnił WSA w Bydgoszczy w wyroku z dnia 11 sierpnia 2009 r. (sygn. akt I SA/Bd 135/09), „sprzedaż w wykonaniu działalności gospodarczej to czynność prawna stanowiąca realizację przedmiotu działalności gospodarczej. Innego rodzaju sprzedaż, podobnie jak szereg innych czynności prawnych i faktycznych niezbędnych lub gospodarczo uzasadnionych w prowadzeniu działalności gospodarczej, jeżeli nie stanowi realizacji prze...