PIT od dochodów z najmu, dzierżawy osiąganych poza działalnością gospodarczą

Ustawa opodatku dochodowym od osób fizycznych (zwanym dalej „podatkiemPIT”) wymienia jako odrębne źródło przychodów: najem, podnajem, dzierżawę, poddzierżawę oraz inne umowy opodobnymcharakterze, wtym również dzierżawę, poddzierżawę działów specjalnychprodukcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolniczealbo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, zwyjątkiemskładników majątku związanych zdziałalnością gospodarczą.

Od dochodów z tego źródła przychodów płacimy podatek dochodowy według ogólnych zasad.

UWAGA!
Możemy też wybrać opodatkowanie najmu, dzierżawy ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Do tego źródła przychodów (czyli z  najmu, dzierżawy), zaliczamy również przychody z najmu okazjonalnego lokalu, które są opodatkowane według tych samych zasad, omówionych w dalszej części.

Instytucja najmu okazjonalnego lokalu wprowadzona została ustawą z dnia 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2016 r. poz 1610 z późn. zm.).

UWAGA!

Najem może być świadczony również w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej.

Niniejsze opracowanie dotyczy wyłącznie opodatkowania dochodów (przychodów) z  najmu, dzierżawy stanowiących odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów.

NAJEM I DZIERŻAWA - WYJAŚNIENIE POJĘĆ

Co to jest najem

Zawierając umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Co to jest dzierżawa

Zawierając umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Czynsz może być płacony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.

Co jest przychodem z najmu, dzierżawy

Przychodem jest co do zasady umówiony czynsz, jaki płaci nam najemca (dzierżawca) z tytułu najmu (dzierżawy). Najczęściej są to pieniądze, ale zapłata może nastąpić również w naturze.

UWAGA!

Przychodem z  najmu nie są ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz uiszczany w  spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo, jak również opłaty za rozmowy telefoniczne przeprowadzane z aparatu zainstalowanego w wynajmowanym lokalu, wodę, energię elektryczną oraz gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy), gdy z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.

Kiedy powstaje przychód z najmu, dzierżawy

Przychód z tytułu najmu, dzierżawy powstaje, gdy faktycznie otrzymamy lub będą nam postawione do dyspozycji pieniądze i wartości pieniężne albo wartość otrzymanych świadczeń w naturze.

Przykład

W  styczniu podpisaliśmy umowę najmu mieszkania. Według umowy, najemca powinien nam płacić umówiony czynsz co miesiąc. Najemca opóźniał się z zapłatą i pierwszy czynsz otrzymaliśmy dopiero w lipcu. W okresie od stycznia do czerwca nie osiągaliśmy przychodów z najmu i nie mieliśmy obowiązku zapłaty podatku, pomimo że przez ten okres wynajmowaliśmy mieszkanie.

Jak opodatkować dochody (przychody), gdy przedmiot najmu, dzierżawy objęty jest współwłasnością, współposiadaniem małżonków

Kiedy przedmiot najmu lub dzierżawy należy do wspólnego majątku małżonków, to każdy z małżonków powinien rozliczać te dochody (przychody) odrębnie, proporcjonalnie do prawa do udziału w zysku.

Czy jeden z małżonków może sam opodatkować cały dochód (przychód) z najmu, dzierżawy

Jeżeli między małżonkami istnieje wspólność majątkowa, to uzyskane dochody (przychody) z najmu lub dzierżawy rzeczy należących do wspólnego majątku mogą być opodatkowane przez jednego z małżonków.

Aby podatek PIT mógł rozliczać jeden z małżonków, należy złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie i wskazać, który z małżonków będzie odprowadzał w całości podatek z tytułu osiągniętego dochodu (przychodu) z najmu lub dzierżawy.

UWAGA!

Jeżeli dochód z  najmu lub dzierżawy będziemy opodatkowywać na ogólnych zasadach według skali podatkowej, to oświadczenie o  opodatkowaniu całości dochodu przez jednego z  małżonków składamy najpóźniej do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód z najmu lub dzierżawy składnika wspólnego majątku.

Wybór zasady opodatkowania całości dochodu przez jednego z małżonków, wyrażony w oświadczeniu, dotyczy również lat następnych, chyba że w terminie do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany, pierwszy w roku podatkowym przychód z  najmu lub dzierżawy, małżonkowie zawiadomią w  formie pisemnej właściwego naczelnika urzędu skarbowego o  rezygnacji z opodatkowani...