16.07.2020

Powszechnie uważa się, że opodatkowanie najmu ryczałtem od przychodów jest korzystniejsze niż rozliczenie dochodów według zasad ogólnych. Najmu mieszkań starszych niż 5-letnie może jednak nie opłacać się opodatkowywać ryczałtem. Dzięki zasadom ogólnym i amortyzacji można bowiem w ogóle nie płacić podatku.

Właściciele mieszkań, którzy rozliczają najem według zasad ogólnych, mogą je amortyzować. Odpis amortyzacyjny może być zaliczony do kosztów uzyskania przychodów. Wyboru jednej z metod amortyzacji dokonuje się przed rozpoczęciem amortyzacji.

Amortyzacja mieszkania dla potrzeb podatku dochodowego

Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: ustawa o PIT), amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2. maszyny, urządzenia i środki transportu,
3. inne przedmioty

– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu, zwane środkami trwałymi.

Jak obliczyć odpis amortyzacyjny?

Ustawa o PIT wskazuje, że podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych stanowi wartość początkowa środków trwałych. Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1 ww. ustawy za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych uważa się w razie odpłatnego nabycia cenę ich nabycia.

Ceną nabycia jest natomiast kwota należna zbywcy, powiększona o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszona o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony bądź zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje także cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

Dodajmy, że podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości (art. 22g ust. 10 ustawy o PIT). Przepis ten dotyczy jednak tylko prowadzących działalność gospodarczą.

Kiedy trzeba rozpocząć amortyzację?

Stosownie do art. 22h ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu) do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór.

Amortyzacji dokonuje się w oparciu o jedną metodę. Zgodnie z przepisami ustawy o PIT podatnicy dokonują wyboru jednej z metod amortyzacji określonej w art. 22i–22k dla poszczególnych środków trwałych przed rozpoczęciem ich amortyzacji.

Warto pamiętać, że wybraną metodę stosuje się do pełnego zamortyzowania danego środka trwałego. Mówi o tym art. 22h ust. 2 ustawy o PIT.

Podstawową metodą amortyzacji jest stosowanie stawek wynikających z wykazu stawek, który jest zawarty w ustawie o PIT. Przepisy podatkowe zakładają jednak możliwość stosowania stawek indywidualnych. Mogą być one stosowane m.in. dla wynajmowanych nieruchomości.

Jak amortyzować mieszkanie, które jest wynajmowane?

Zgodnie z art. 22j ust. 1 pkt 3 i 4 ustawy o PIT, podatnicy mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż:

• dla budynków (lokali) i budowli  – 10 lat, z wyjątkiem:
  • trwale związanych z gruntem budynków handlowo-usługowych wymienionych w rodzaju 103 Klasyfikacji i innych budynków niemieszkalnych wymienionych w rodzaju 109 Klasyfikacji, trwale związanych z gruntem,
  • kiosków towarowych o kubaturze poniżej 500 m³, domków kempingowych i budynków zastępczych

– dla których okres amortyzacji nie może być krótszy niż 3 lata.

Amortyzacja nie krótsza niż 10 lat

Warto podkreślić, że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat. Oznacza to, że może być dłuższy. Warto z tej możliwości skorzystać, bo czasem może okazać, że 10 lat to za mało, żeby zamortyzować wartość nieruchomości i w pełni zaliczyć ją do kosztów podatkowych. W takim przypadku w jedenastym roku pojawiłby się już podatek do zapłacenia. W niektórych przypadkach zasadne będzie zatem wydłużenie okresu amortyzacji. 

Dodajmy, że ww. środki trwałe uznaje się za używane, jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy.

Ważne pojęcia. Na co zwrócić uwagę?

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji nr ITPB1/4511-1079/15-2/DP z 19 stycznia 2016 r. zwraca uwagę na występowanie w powyższej zasadzie dwóch istotnych sformułowań: pojęcie „przed nabyciem”, które oznacza, iż chodzi o przeniesienie własności oraz udowodnienie „wykorzystania”, bez doprecyzowania, przez kogo i na jakie cele dany składnik majątku miał być wykorzystywany. Zgodnie ze słownikową definicją przez pojęcie „używania” rozumie się wykorzystywanie, czyli używanie czegoś z korzyścią, pożytkiem (Słownik współczesny języka polskiego pod red. prof. dr hab. B. Dunaja, wyd. Wilga, Warszawa 1996, s. 1296). Używanie środka trwałego musi zatem nastąpić przed jego nabyciem przez podatnika, co oznacza, że podatnik może zastosować indywidualną stawkę amortyzacji, jeżeli nabył używany środek trwały, który przed jego nabyciem był wykorzystywany u poprzedniego właściciela (właścicieli) przez wymagany okres 60 miesięcy.

Przepisy podatkowe nie regulują, jakimi dowodami należy udokumentować używanie środka trwałego. Przyjąć zatem należy, że mogą to być wszelkie wiarygodne dowody potwierdzające używanie środka trwałego w określonym czasie. Ciężar udowodnienia takiego stanu rzeczy spoczywa jednak na podatniku.

Na koniec zwróćmy jeszcze uwagę na rozróżnienie prawa własności od spółdzielczego prawa własności. Do tej kwestii odniósł się Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji z 15 września 2014 r., nr ITPB1/415-581a/14/KK. Podkreślił on, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego stanowi wartość niematerialną i prawną, a lokal będący odrębnym przedmiotem własności stanowi środek trwały. Organ podatkowy zwrócił uwagę, że jeśli dysponujemy spółdzielczym prawem własności do lokalu, nie można stosować stawki amortyzacyjnej w wysokości 10%. Potwierdził tym samym stanowisko podatniczki, że właściwą stawką będzie w tym przypadku stawka 2,5%, przewidziana dla amortyzacji wartości niematerialnych i prawnych.

Przykład:

Pani Izabela kupiła mieszkanie z przeznaczeniem na wynajem. Wartość początkową mieszkania określono na 300 000 zł. Będzie ona podstawą dokonywania odpisów amortyzacyjnych. Mieszkanie nie było nowe. Blok, w którym się znajdowało, został wybudowany w 1990 r. W latach 1992–2015 mieszkanie cały czas było wykorzystywane, mieszkał w nim poprzedni właściciel.

W związku z tym, że przed nabyciem mieszkanie było wykorzystywane przez okres dłuższy niż 60 miesięcy, pani Iza może dokonywać amortyzacji przy zastosowaniu stawki 10% rocznie. Oznacza to, że rocznie do kosztów uzyskania przychodów może zaliczyć 30 000 zł (300 000 zł / 10 lat). Miesięczny odpis wyniesie zatem 2500 zł (30 000 zł / 12 m-cy).

Zakładając, że pani Iza wynajmuje lokal za 3000 zł miesięcznie oraz ponosi dodatkowe koszty związane z czynszem i opłatami w wysokości 500 zł, dzięki odpisowi amortyzacyjnemu w wysokości 2500 zł, nie będzie musiała płacić podatku dochodowego. Jej dochód z najmu wyniesie bowiem 0 zł (3000 zł – (2500 zł + 500 zł)).

Redakcja podatki.biz