Szukaj
Wykop ten artykuł Dołącz do nas na Facebooku
REKLAMA

Ważne informacje w serwisie:




Artykuły: Facebook

11.10.2018

Opodatkowanie VAT mieszkania wynajętego na działalność gospodarczą

Gdy właściciel wynajmuje swoje prywatne mieszkanie, działa jako podatnik VAT. Stan taki wynika z zapisu art. 15 ust. 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zgodnie z którym działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów zarobkowych. W rozumieniu ustawy o VAT działalnością gospodarczą jest zatem także wynajmowanie przez osobę fizyczną składników prywatnego majątku. Tak zagadnienie to przedstawił m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z 8 stycznia 2014 r., nr IPTPP4/443-777/13-2/UNR. Nie ulega więc wątpliwości, że z tytułu prywatnego wynajmu mieszkań ich właściciele są vatowcami.

Najem mieszkania na cele mieszkaniowe zwolniony z VAT

Powyższe nie musi oznaczać, że czynni podatnicy VAT, wynajmując mieszkanie, muszą podatek ten naliczać. Otóż zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwalnia się z niego usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub ich części, na własny rachunek wyłącznie na cele mieszkaniowe. Nieistotne jest, kto dokonuje wynajmu mieszkania, lecz na jakie cele. Jeżeli zatem osoba fizyczna wynajmie mieszkanie innej osobie bądź firmie z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe, usługa podlegać będzie zwolnieniu z VAT. A contrario nie podlega zwolnieniu najem nieruchomości co prawda o charakterze mieszkalnym, lecz na cele inne niż mieszkaniowe.

Zastosowanie zwolnienia jest uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych wynikających z charakteru wynajmowanego lokalu – jest to lokal mieszkalny, oraz subiektywnych dotyczących jego przeznaczenia – cel mieszkalny.

Zwolnienie z VAT znajdzie zastosowanie w przypadku łącznego spełnienia trzech warunków:

  • przedmiot wynajmu stanowi nieruchomość o charakterze mieszkalnym lub jej część,
  • umowa najmu została zawarta na własny rachunek podatnika,
  • cel najmu nie jest inny niż mieszkaniowy.

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z 30 listopada 2015 r., nr IPPP3/4512-812/15-4/RD, wskazał, że celami innymi niż mieszkalne są np. krótkotrwały pobyt o charakterze turystycznym, służbowym, biznesowym. Są one wypełniane przez np. hotele, pensjonaty, pokoje do wynajęcia. Cel mieszkalny natomiast nie polega na chwilowym pobycie, ale na zamieszkiwaniu, czyli stałym zachowaniu osoby będącej najemcą lokalu mieszkalnego.

W sytuacji gdy stan faktyczny wypełnia wszystkie trzy wyżej podane przesłanki, następstwem jest zastosowanie zwolnienia z VAT. Ważne spostrzeżenia w tym względzie zawarł Dyrektor Krajowej Informacji Podatkowej w interpretacji indywidualnej z 9 stycznia 2018 r., nr 0115-KDIT1-2.4012.857.2017.1.RS. Podkreślił on, że podatnik będzie miał prawo skorzystać ze zwolnienia z VAT umowy najmu, o ile zawiera ona w swej treści uregulowania, z których jednoznacznie wynika, że umowa ta dotyczy lokalu mieszkalnego oraz że lokal ten nie może być wykorzystywany do celów innych niż mieszkaniowe. Zastrzeżenie takie dotyczyć ma nie tylko relacji właściciel–najemca, lecz również ewentualnych umów podnajmu, czyli zawieranych przez najemcę z dalszym najemcą (podnajemcą).

Działalność w wynajętym mieszkaniu

Biorąc pod uwagę powyższe uregulowania prawne oraz interpretacje, w sytuacji gdy najemca zamierza w wynajętym mieszkaniu prowadzić działalność gospodarczą, brak jest podstaw do zastosowania zwolnienia z VAT. Mieszkanie nie służy bowiem celom mieszkaniowym, lecz celem tym jest prowadzenie działalności gospodarczej. Najemca może chcieć jednak w wynajętym mieszkaniu nie tylko prowadzić działalność gospodarczą, ale również mieszkać. W takiej sytuacji właściciel i najemca powinni skonstruować umowę najmu w taki sposób, że wynikałoby z niej, jaka powierzchnia mieszkania wykorzystywana jest wyłącznie do celów mieszkaniowych, a jaka do działalności gospodarczej, np. na biuro. Wówczas możliwe będzie zastosowanie odpowiedniej stawki VAT w stosunku do powierzchni lokalu zajętej wyłącznie na cele mieszkaniowe (zwolnienie) i na działalność gospodarczą (23%). W takiej sytuacji mamy do czynienia z jedną transakcją (wynajęcie mieszania) i jako taka nie powinna być ona podzielona na części w celu odrębnego opodatkowania każdej z nich. Jednakże artykuł 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT stanowi o zwolnieniu z tego podatku usługi wynajmu na cele mieszkaniowe całej nieruchomości lub jej części.

Przepis ten nie ogranicza zakresu zastosowania zwolnienia wyłącznie do stosunku właściciel–najemca, może mieć ono też zastosowanie wówczas, gdy mieszkanie jest wynajmowane na cele mieszkaniowe podnajemcy. Jeżeli mieszkanie zostało wynajęte podmiotowi, który następnie dokonuje ich podnajęcia w celach mieszkaniowych, zwolnienie z VAT znajdzie zastosowanie.

Przykład:
Osoba fizyczna w miejscowości, w pobliżu której budowany jest odcinek autostrady, wynajęła firmie budowlanej mieszkanie. Wynajmujący z tego tytułu stał się podatnikiem VAT. Następnie firma budowlana wynajęte mieszkanie podnajęła kadrze inżynierskiej, która będzie nadzorować prowadzone roboty budowlane.

W takim przypadku firma budowlana będzie zajmowała się działalnością w zakresie podnajmu mieszkań wyłącznie na cele mieszkaniowe. W konsekwencji, pomimo że mieszkanie nie zostało wynajęte bezpośrednio osobie, która dzięki niemu będzie zaspokajała swoje potrzeby mieszkaniowe, wynajem taki korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Taki szeroki zakres zwolnienia na mocy ww. przepisu potwierdzają organy skarbowe, jak np. Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z 29 kwietnia 2015 r., nr ILPP2/4512-1-174/15-2/PR, czy ten sam podmiot w interpretacji indywidualnej 22 stycznia 2016 r., nr ILPP5/4512-1-301/15-2/WB. W drugiej z nich Dyrektor IS wyraźnie stwierdza, że przesłanki do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 36 spełnione są również w przypadku, gdy najem dokonany został na rzecz firmy prowadzącej działalność gospodarczą na własny rachunek, dokonującej dalszego wynajmu nieruchomości. Liczy się bowiem cel, na jaki lokal wynajmowany jest przez podatnika. Jeżeli wynajmowany jest najemcy na cele mieszkaniowe, omawiane zwolnienie znajdzie zastosowanie.

Zwolnienie podmiotowe VAT

Jeżeli najem nie służy celom mieszkalnym, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania. Jednak podatnik będzie mógł skorzystać ze zwolnienia podmiotowego, uzależnionego od wielkości obrotów, określonego w art. 113 ustawy o VAT. Warunkiem korzystania ze zwolnienia jest nieprzekroczenie w poprzednim roku podatkowym limitu sprzedaży 200 000 zł. Kwota podatku nie jest wliczana do wartości sprzedaży.

Ze zwolnienie podmiotowego mogą korzystać także podatnicy rozpoczynający działalność w trakcie roku podatkowego, jeżeli przewidywana wartość sprzedaży nie przekroczy w proporcji do okresu prowadzonej działalności w roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Podatnik traci jednak prawo do zwolnienia z VAT, jeżeli w trakcie roku zostanie przekroczony ten limit liczony proporcjonalnie (200 000 zł x liczba dni od podjęcia działalności pozostałych do końca roku ÷ przez 365). Zwolnienie traci moc z chwilą przekroczenia limitu.

Adam Okonkwo

 

 

Ostatnie artykuły z tego działu

Wszystkie artykuły z tego działu »

rozwiń wszystkie »Wasze komentarze

skomentuj

dodaj nowy komentarz

komentarz:
podpis:
 

Drodzy Użytkownicy podatki.biz. Choć czytamy uważnie Wasze komentarze, nie odpowiadamy na pytania w kwestiach szczegółowych. Zadając je, kierujecie je nie do nas, a do innych Użytkowników podatki.biz. Jeżeli chcecie wyjaśnić lub rozwiązać jakiś problem, zachęcamy do skorzystania z naszego forum dyskusyjnego - www.podatki.biz/forum

Zespół podatki.biz