Opodatkowanie przychodów z najmu w formie ryczałtu

Opodatkowanie przychodów z najmu w formie ryczałtu jest jedną z dwóch form opodatkowania najmu. Podatek płaci się tutaj od przychodu. Sprawdźmy jednak, jakie kwoty należy wziąć pod uwagę do odliczenia przychodu i potem podatku.

Ryczałtowe opodatkowanie przychodów z najmu było przedmiotem interpretacji dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 23 kwietnia 2014 r., nr IPPB1/415-309/14-2/EC. Wnioskodawca zamierzał wynajmować lokal mieszkalny. Najemca miał ponosić natomiast wydatki związane z eksploatacją tego lokalu, tj. opłaty z tytułu zarządzania nieruchomością, wydatki na nieruchomość wspólną, wywóz i usuwanie śmieci i nieczystości, centralne ogrzewanie, ciepłą i zimną wodę, odprowadzanie ścieków, energię elektryczną, gaz, inne media wykorzystywane w lokalu.

Najem jako źródło przychodów

Dyrektor Izby Skarbowej wyjaśnił, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami co do zasady są natomiast otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Podatek w formie ryczałtu

W myśl art. 2 ust. 1a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930, z późn. zm.) osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Zdaniem dyrektora Izby Skarbowej z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem, takie jak: opłaty za wodę, wywóz śmieci, centralne ogrzewanie, fundusz remontowy, podatek od nieruchomości), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.

Obliczenie przychodu do opodatkowania

Organ podatkowy potwierdził, że dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Zatem w świetle powołanych przepisów prawa stwierdzić należy, że opłaty związane z eksploatacją wynajmowanej nieruchomości, tj.: opłaty za zarządzanie nieruchomością, wodę, energię, gaz, ścieki – skoro z umowy wynika, że do ich ponoszenia zobowiązany jest najemca – nie stanowią dla podatnika przychodu ze źródła, jakim jest najem, i tym samym nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. W zakresie uiszczania tych opłat pełni on bowiem jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami. Przychodem, od którego należy zapłacić podatek, będzie zatem sama kwota czynszu.

Na koniec dodajmy jeszcze, że stawka zryczałtowanego podatku w przypadku przychodów z najmu wynosi 8,5%.

Krzysztof Koślicki