Opłaty eksploatacyjne i amortyzacja lokalu a brak najmu

Pytanie: Prowadzę m.in. działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali użytkowych i mieszkalnych (odrębna własność). Z powodu sytuacji kryzysowej, część lokali użytkowych i mieszkalnych nie jest wynajmowana. Jako właściciel, muszę ponosić koszty eksploatacyjne tych lokali, takie jak czynsz, dostawa ciepła, energii elektrycznej i inne. Ponadto, zamierzam również je amortyzować. Czy ponoszone koszty eksploatacyjne, w czasie niewynajmowania lokali, stanowią koszty uzyskania przychodów dla celów podatkowych (łącznie z amortyzacją)?

Odpowiedź:

W sytuacji, gdy nabyte dla celów działalności gospodarczej lub wprowadzone do firmy lokale mieszkalne i użytkowe stanowiące Pana własność nie zostały wynajęte, to brak jest podstaw prawnych do rozpoczęcia ich amortyzacji. Nie można bowiem wtedy przyjąć, że są one wykorzystywane do celów działalności gospodarczej. Natomiast, jeżeli w istocie czynił Pan starania dla pozyskania najemców, to do kosztów uzyskania przychodów z najmu, jako wydatki ponoszone w celu uzyskania przychodów, zaliczyć może wydatki ponoszone w celu utrzymania (zabezpieczenia) lokali mieszkalnych i użytkowych w trakcie czasowego braku najemcy, których wysokość nie jest uzależniona od faktu ich wynajmowania.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Zgodnie z generalną zasadą zawartą w cytowanym przepisie, aby określony wydatek można było uznać za koszt uzyskania przychodu, to pomiędzy tym wydatkiem a osiągnięciem przychodu musi zachodzić związek tego typu, że poniesienie wydatku ma, lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodu lub zachowanie lub zabezpieczenie źródła przychodów.

W oparciu o kryterium stopnia tego powiązania wyróżnia się koszty podatkowe bezpośrednio związane z przychodami, których poniesienie przekłada się wprost na uzyskanie konkretnych przychodów (możliwe jest ustalenie, w jakim okresie i w jakiej wysokości powstał związany z nimi przychód) oraz inne niż bezpośrednio z nimi związane, których nie można wprost przypisać do określonych przychodów, ale są racjonalnie uzasadnione jako zmierzające do ich osiągnięcia (tzw. koszty pośrednie). W przypadku kosztów pośrednich brak jest możliwości ustalenia, w jakim okresie i w jakiej wysokości powstał związany z nimi przychód. Do tego rodzaju kosztów zalicza się m.in. koszty ogólnego zarządu, koszty administracyjne, wydatki na utrzymanie obiektów, obsługę prawną, ubezpieczenia, świadczenia na rzecz pracowników, koszty promocji i reklamy.

Przy ustalaniu kosztów uzyskania przychodów, każdy wydatek - poza wyraźnie wskazanym w ustawie - wymaga indywidualnej oceny pod kątem bezpośredniego związku z przychodami i racjonalności działania dla osiągnięcia przychodu.

Metody rozliczania kosztów

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podatnikom prowadzącym podatkową księgę przychodów i rozchodów możliwość wyboru metody rozliczania kosztów. Mogą być one ewidencjonowane dwoma metodami.

Według pierwszej metody, wydatki stanowią koszt uzyskania przychodów w dacie ich poniesienia - bez względu na to, jakiego okresu dotyczą. Powyższe wynika z art. 22 ust. 4 i ust. 6b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podatnik prowadzący podatkową księgę przychodów i rozchodów, zgodnie z art. 22 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może wybrać drugą metodę rozliczania kosztów w czasie, według zasad określonych w art. 22 ust. 5-5c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dokonanie wyboru tej metody przez podatnika jest jednak możliwe pod warunkiem, że stale, w każdym roku podatkowym będzie prowadził podatkową księgę przychodów i rozchodów w sposób umożliwiający wyodrębnienie kosztów uzyskania przychodów odnoszących się tylko do danego roku podatkowego. Przy tej zasadzie zaliczania wydatków do kosztów uzyskania przychodów, moment zaliczania wydatków do kosztów uzyskania przychodów uzależniony jest od ich charakteru oraz momentu powstania przychodu związanego z tymi kosztami. Przy czym i w tej metodzie generalnie koszty pośrednie ujmowane są w kosztach uzyskania przychodu w dacie poniesienia. Jeżeli jednak koszty te dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy, a nie jest możliwe określenia, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego, to w takim przypadku stanowią koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, któreg...