Szukaj
Wykop ten artykuł Dołącz do nas na Facebooku
REKLAMA

Ważne informacje w serwisie:




Artykuły: Rozliczenie roczne PIT

14.05.2021

NSA. Koszty przy sprzedaży przekształconego mieszkania

Do kosztów nabycia sprzedawanego prawa do lokalu zaliczane są wyłącznie udokumentowane koszty jej nabycia, a więc koszty (wydatki) poniesione na nabycie, ale zapłacone. W rezultacie kosztami takimi nie może być wartość umorzonych kwot wskazanych w umowie ze spółdzielnią, a tylko kwoty faktycznie spłacone na rzecz spółdzielni - wkład i spłacony kredyt wraz z odsetkami. Kosztami takimi nie może być również zwaloryzowana wartość rynkowa lokalu w dacie przekształcenia prawa lokatorskiego w prawo własnościowe, skoro podatnik takiej wartości lokalu nigdy nie zapłacił jako udokumentowanych kosztów nabycia.

W 1992 r. podatniczka otrzymała od spółdzielni mieszkaniowej przydział do lokalu mieszkalnego na zasadzie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Przydział tego prawa nastąpił w trakcie trwania małżeństwa. 15 listopada 2010 r. nabyła prawo do tego mieszkania w formie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, na mocy umowy o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

W zawartej umowie spółdzielnia wskazała, że podatniczka uregulowała całą należną kwotę tytułem spłaty sumy warunkującej przeniesienie prawa własności. Jest to kwota stanowiąca 100% kosztów budowy przypadająca na ten lokal. Taką bowiem kwotę spółdzielnia wymienia w umowie o przekształcenie prawa do lokalu jako "wartość lokalu mieszkalnego po wybudowaniu oraz przyjęta do rozliczenia z bankiem finansującym budowę". Na kwotę tą składały się wymienione w umowie następujące wartości:

  1. kwota [...] zł wpłacona gotówką, tytułem wkładu mieszkaniowego wpłaconego przed uzyskaniem przydziału mieszkania lokatorskiego;
  2. [...] zł spłacony za pośrednictwem spółdzielni kredyt bankowy zaciągnięty przez spółdzielnię;
  3. [...] zł spłata 30% oprocentowania kredytu przypadającego na ten lokal;
  4. kwota "0, 00" zł umorzona na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych oraz zmianie niektórych ustaw (Dz. U. Nr 119, poz. 111 z 2003 r.);
  5. [...] zł - kwota umorzona na podst. art. 10 ust. 1 pkt 5 ww. ustawy;
  6. [...] zł - kwota umorzona na podst. art. 11 b ww. ustawy.

Przy czym pozycje 5 i 6 nie zostały fizycznie zapłacone, ale jednak oznaczone przez spółdzielnię jako uregulowane.

W marcu 2011 r. mieszkanie to zostało zbyte przez podatniczkę i jej męża (łączyła i nadal łączy ich wspólnota majątkowa małżeńska) na rzecz ich syna, gdzie w 1/2 części jego wartości zbycie miało charakter odpłatny, natomiast w drugiej połowie wartości zostało zbyte w formie darowizny.

Małżonkowie złożyli odrębne zeznania PIT-39. Koszty uzyskania składały się z połowy ww. kwot wskazanych w umowie o przekształcenie prawa do lokalu jako "uregulowanych" do spółdzielni mieszkaniowej oraz połowy kwoty zapłaconej notariuszowi za czynności sporządzenia tej umowy.

We wniosku o interpretację podatniczka zapytała:

  1. czy wskazana przez spółdzielnię w umowie o przekształcenie prawa do lokalu kwota opisana jako uregulowana, będąca jednocześnie wartością mieszkania na dzień otrzymania go od spółdzielni w 1992 r. prawidłowo została przyjęta w zeznaniu o dochodach z odpłatnego zbycia lokalu jako koszt uzyskania,
  2. czy w świetle przepisów art. 22 ust. 6c i 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: u.p.d.f.) - do kosztów uzyskania można byłoby zaliczyć zwaloryzowaną na dzień przekształcenia prawa do lokalu wartość wkładu mieszkaniowego, czyli wartość lokalu po wybudowaniu zwiększoną o waloryzację. Jeśli tak, to czy prawidłowe będzie ustalenie zwaloryzowanej wartości wkładu do ceny rynkowej, tj. w tym przypadku do ceny uzyskanej ze zbycia mieszkania.

Zdaniem podatniczki wskazana w umowie o przekształcenie prawa do lokalu kwota mogła zostać przyjęta w zeznaniu o dochodach z odpłatnego zbycia lokalu jako koszt uzyskania. Przy czym, wartość tę można uwzględnić w wysokości zwaloryzowanej do wartości, jaką lokal posiadał na dzień przekształcenia prawa własności.

Organ interpretacyjny nie zgodził się z podatniczka. Zdaniem organu, w świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, brak jest podstaw aby do kosztów uzyskania przychodów zaliczyć kwoty wskazane przez spółdzielnię mieszkaniową jako umorzone, a więc które faktycznie nie zostały zapłacone i udokumentowane. Ponadto, za koszt uzyskania przychodów może być uznany wpłacony wkład mieszkaniowy, jednakże brak jest podstaw do waloryzowania kosztów poniesionych na rzecz spółdzielni mieszkaniowej do kwoty odpowiadającej aktualnej wartości rynkowej mieszkania.

Sprawa trafiła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, a następnie do Naczelnego Sądu Administracyjnego, które przyznały rację fiskusowi.

Jak stwierdził WSA, z treści art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f. wynika jasno, że kosztem uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia są wyłącznie udokumentowane koszty nabycia. Wyrażenie to nie może być rozumiane inaczej, jak tylko w ten sposób, że koszty udokumentowane to takie, których poniesienie stwierdzone jest stosownym dokumentem. Takie też wyjaśnienie kwestii udokumentowania po części zawiera art. 22 ust. 6e u.p.d.o.f., jakkolwiek odnosi się do nakładów a nie do kosztów nabycia. Koszty zatem nie mogą wynikać z innych dowodów, nie mogą też być szacowane, czy określane w inny sposób. Udokumentowane koszty nabycia, nie są to więc koszty jakie można ustalać w dowolny sposób. Nie może również ulegać wątpliwości, że pojęcie "udokumentowane koszty nabycia" - powinno być rozumiane jako faktyczne poniesienie wydatku. Za taką właśnie wykładnią art. 22 ust. 6 c u.p.d.o.f. przemawia to, że przepis ten stanowi odstępstwo od ogólnej definicji kosztów uzyskania przychodów zawartej w art. 22 ust. 1, zatem powinien on być interpretowany ściśle.

Zdaniem WSA, zasadnie wskazał organ w zaskarżonej interpretacji, że wskazanych kwot umorzeń (pkt 5 i 6 umowy o przekształcenie) nie można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów, z tego względu, że nie są to wydatki rzeczywiście poniesione, tj. zapłacone za nabycie mieszkania. Wprawdzie w umowie o przekształcenie prawa lokatorskiego do lokalu w prawo własnościowe wielkość ich została przedstawiona, zgodnie z tym jak były ujęte w dokumentacji spółdzielni, jednakże nie można utożsamiać wartości nieruchomości wskazywanej przez spółdzielnię w umowie z faktyczną wartością nabycia lokalu, jaką można odliczyć od przychodu ze zbycia nieruchomości. Wartości tam wskazywane stanowią przede wszystkim rozliczenie wszystkich kosztów budowy, kosztów kredytu i innych kosztów spółdzielni i nie mają prawnopodatkowego znaczenia z punktu widzenia ustalania kosztów nabycia lokalu. Skarżący we wniosku sami wskazali, że nie ponieśli na poczet lokalu większych wpłat aniżeli wkład mieszkaniowy pierwotnie wniesiony i spłata kredytu mieszkaniowego wraz z odsetkami, zaciągniętego i spłaconego przez spółdzielnię (a więc kosztów wskazanych w pkt 1-3 w umowie). Brak jest zatem podstaw, aby mogli rozliczać w kosztach nabycia wydatki, których nigdy nie ponieśli.

Sąd nie podzielił również stanowiska podatników odnośnie ustalenia kosztów nabycia lokalu, jako jego wartości rynkowej, w momencie przekształcenia lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własnościowe. Skoro do kosztów nabycia sprzedawanej nieruchomości lokalowej zaliczane są wyłącznie "udokumentowane koszty jej nabycia", a więc koszty (wydatki) faktycznie poniesione na nabycie (zapłatę ceny) nieruchomości, to kosztami takimi nie może być wartość rynkowa lokalu przyjęta hipotetycznie w dacie nabycia polegającego na przekształceniu prawa lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własnościowe.

Podsumowując WSA stwierdził, że trafnie organ interpretujący uznał, że w świetle art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f. do kosztów nabycia sprzedawanego prawa do lokalu zaliczane są wyłącznie udokumentowane koszty jej nabycia, a więc koszty (wydatki) poniesione na nabycie, ale zapłacone. W rezultacie kosztami takimi nie może być wartość umorzonych kwot wskazanych w umowie ze spółdzielnią w pkt 5 i 6, a tylko kwoty faktycznie spłacone na rzecz spółdzielni - wkład i spłacony kredyt wraz z odsetkami. Z tych samych względów, kosztami takimi nie może być również zwaloryzowana, na podstawie art. 22 ust. 6f u.p.d.o.f. wartość rynkowa lokalu w dacie przekształcenia prawa lokatorskiego w prawo własnościowe, skoro podatnik takiej wartości lokalu nigdy nie zapłacił jako udokumentowanych kosztów nabycia. Nie ma żadnych podstaw, by wartość wpłaconego wkładu mieszkaniowego oraz wysokość spłaconego kredytu i odsetek, stanowiących element kosztów nabycia lokalu w sprawie, można było ustalać według wartości rynkowej tego lokalu.

NSA uznał, że powyższy wyrok WSA nie narusza prawa w zarzucanym w skardze kasacyjnej zakresie i orzekł o oddaleniu skargi podatnika.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 19 lutego 2021 r., sygn. akt II FSK 2810/18 - pełna treść wyroku

Redakcja podatki.biz

 

Hasła tematyczne: koszty uzyskania przychodów, sprzedaż nieruchomości, naczelny sąd administracyjny (nsa), przekształcenie mieszkania spółdzielczego, koszty nabycia, wyrok, podatek dochodowy od osób fizycznych (pit)

 

Ostatnie artykuły z tego działu

Wszystkie artykuły z tego działu »

rozwiń wszystkie »Wasze komentarze

skomentuj

dodaj nowy komentarz

komentarz:
podpis:
 

Drodzy Użytkownicy podatki.biz. Choć czytamy uważnie Wasze komentarze, nie odpowiadamy na pytania w kwestiach szczegółowych. Zadając je, kierujecie je nie do nas, a do innych Użytkowników podatki.biz. Jeżeli chcecie wyjaśnić lub rozwiązać jakiś problem, zachęcamy do skorzystania z naszego forum dyskusyjnego - www.podatki.biz/forum

Zespół podatki.biz