Nieruchomość ulepszona – co z VAT przy zbyciu?

Rozpocząć należy od wyjaśnienie pojęcia „ulepszenie”. Podatnik może ponosić różnego rodzaju nakłady na środki trwałe, którymi być mogą m.in. nieruchomości. Sposób ponoszenia wydatków na środki trwałe określają przepisy ustaw o podatku dochodowym. Nakłady te mogą mieć dwie formy: remontów, ulepszeń, które przybierają postać przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji.

Wydatki na remont podatnik zalicza bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów z działalności gospodarczej.

Czy dane działania stanowić będą remont czy są nakładami na ulepszenie decyduje zakres robót.
Remont ma na celu jedynie przywrócenie pierwotnego stanu technicznego i użytkowego utraconych na skutek upływu czasu i zwykłego zużycia eksploatacyjnego. Przez ulepszenie nieruchomość zostaje unowocześniona lub następuje jej przystosowanie do nowych funkcji i zyskuje inne cechy użytkowe. Polega ona na przebudowie, rozbudowie, modernizacji.

Środek trwały, a więc m.in. nieruchomość, może zostać uznany za ulepszony, gdy suma wydatków poniesionych na jego przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację przekracza w danym roku podatkowym 10 000 zł i wydatki te powodują zwiększenie jego wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia go do używania.

Tyle definicji kluczowego pojęcia. Teraz pora na zastosowanie jej w praktyce w odniesieniu do rozliczenia VAT przy sprzedaży nieruchomości.

Zwolnienie z VAT dostawy nieruchomości

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

• dostawa wykonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
• pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą tego rodzaju nieruchomości lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Pierwsze zasiedlenie - zgodnie z art. 2 pkt 14 ww. ustawy – to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Co istotne, ustawa o VAT w brzmieniu obowiązującym do 31 sierpnia br. wymagała, aby pierwsze zasiedlenie czyli np. oddanie do użytkowania po ulepszeniu nastąpiło w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Przykład
Podatnik VAT zakupił w roku 2000 budynek biurowy. Prowadził w nim działalność opodatkowaną polegającą na wynajmowaniu powierzchni podmiotom gospodarczym na ich potrzeby administracyjne. Miało więc wówczas miejsce pierwsze zasiedlenie nieruchomości przez nabywcę....