Szukaj
Wykop ten artykuł Dołącz do nas na Facebooku
REKLAMA

Ważne informacje w serwisie:




Artykuły: Sprawy codzienne: spadki i darowizny, najem prywatny, nieruchomości, kupno-sprzedaż

29.09.2020

Nieodpłatne zniesienie współwłasności mieszkania: Hipoteka obniży podatek

Podatniczka jest współwłaścicielem lokalu mieszkalnego położonego. Drugim współwłaścicielem w części równej jest osoba fizyczna należąca do III grupy podatkowej. Współwłaściciele zamierzają w najbliższym czasie dokonać nieodpłatnego zniesienia współwłasności tej nieruchomości na rzecz podatniczki z jednoczesnym przejęciem wszystkich obciążeń wynikających z umowy kredytu. Czy przy ustaleniu podstawy opodatkowania wartość nieruchomości może być pomniejszona o hipotekę?

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, podatkowi od spadków i darowizn, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem m.in. nieodpłatnego zniesienia współwłasności.

Zgodnie z art. 5 ww. ustawy, obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 7 cyt. ustawy, w przypadku nieodpłatnego zniesienia współwłasności obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru.

Natomiast podstawę opodatkowania - w myśl art. 7 ust. 6 cyt. ustawy - przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy.

Ustawodawca nie podaje definicji długów i ciężarów. Jednocześnie rozszerza to pojęcie w ust. 2 i 3 art. 7 ustawy przykładowo wyliczając przypadki, które stanowią długi i ciężary. Oznacza to, iż długi i ciężary w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn stanowią katalog otwarty. Pojęcie „długów” w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od jego wartości. „Ciężarem” natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. hipoteka. Odliczenie długów i ciężarów jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn, polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw. Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych zgodnie z art. 8 ust. 3 ustawy, określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Stosownie do art. 9 ust. 1 pkt 3 ustawy, opodatkowaniu podlega nabycie przez nabywcę, od jednej osoby, własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej 4902 zł - jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.

Przy obliczeniu podatku od nieodpłatnego zniesienia współwłasności ma także zastosowanie zasada kumulacji nabytych od tej samej osoby wartości rzeczy i praw majątkowych w okresie 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, oraz odliczenia kwoty wolnej od podatku (art. 9 ustawy).

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca. Zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe - art. 14 ust. 2 ustawy.

W myśl art. 14 ust. 3 ww. ustawy, do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:

  1. do grupy I - małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów;
  2. do grupy II - zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych;
  3. do grupy III - innych nabywców.

Natomiast zgodnie z art. 244 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe.

Hipotekę regulują odrębne przepisy, a mianowicie ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

W myśl art. 65 ust. 1 ww. ustawy, w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

Wobec powyższego stwierdzić należy, że skoro dokonana zostanie czynność prawna dotycząca zniesienia współwłasności nieruchomości, bez obowiązku spłat i dopłat, to czynność ta podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Podstawę opodatkowania należy ustalić zgodnie z art. 7 ust. 1 i 6 tej ustawy. Ustanowiona na nieruchomości hipoteka stanowić będzie obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy.

Zwrócić należy przy tym uwagę, że wartość nieruchomości powinna być pomniejszona o kwotę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. W analizowanej sprawie wartość 1/2 części nieruchomości, nabyta w drodze zniesienia współwłasności przez podatniczkę powinna być pomniejszona o 1/2 część kwoty hipoteki.

Zatem, jeżeli wartość hipoteki (przypadająca na nabywany udział) przekroczy wartość nabywanego udziału w nieruchomości, to podstawa opodatkowania wyniesie zero. Przy czym, przy ustalaniu podstawy opodatkowania to nie wartość wierzytelności, którą zabezpiecza hipoteka należy brać pod uwagę, lecz kwotę samej hipoteki; to ona stanowi ciężar.

Odnosząc się do kwestii złożenia zeznania podatkowego o nabyciu rzeczy lub praw majątkowych, zauważyć należy, że stosownie do treści art. 17a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn podatnicy podatku są obowiązani, z zastrzeżeniem ust. 2, złożyć, w terminie miesiąca od dnia powstania obowiązku podatkowego, właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zeznanie podatkowe o nabyciu rzeczy lub praw majątkowych według ustalonego wzoru. Do zeznania podatkowego dołącza się dokumenty mające wpływ na określenie podstawy opodatkowania.

Obowiązek składania zeznań podatkowych nie dotyczy przypadków, w których podatek jest pobierany przez płatnika (art. 17a ust. 2 ww. ustawy). Zgodnie z art. 18 ust. 1 pkt 2 powołanej ustawy notariusze są płatnikami podatku od dokonanej w formie aktu notarialnego umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności lub ugody w tym przedmiocie.

Stosownie do art. 18 ust. 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn, płatnicy są obowiązani:

  1. prowadzić rejestr podatku;
  2. pobrać należny podatek z chwilą sporządzenia aktu notarialnego, z zastrzeżeniem ust. 3;
  3. wpłacić pobrany podatek na rachunek urzędu skarbowego, przy pomocy którego naczelnik urzędu skarbowego właściwy ze względu na siedzibę płatnika wykonuje swoje zadania, w terminie do 7 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym pobrano podatek, a także przekazać w tym terminie, w formie elektronicznej, deklarację o wysokości pobranego i wpłaconego przez płatnika podatku, w tym informację o kwocie podatku należnego poszczególnym gminom;
  4. przekazywać w terminie, o którym mowa w pkt 3, naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na siedzibę płatnika sporządzoną w formie papierowej albo w formie elektronicznej informację zawierającą treść aktów notarialnych lub dane z tych aktów dotyczące czynności, o których mowa w ust. 1.

W myśl powyższego, w wypadku zniesienia współwłasności w formie aktu notarialnego istotnie na notariuszu - jako płatniku - ciążą określone przez ustawodawcę obowiązki; nie jest to jednak obowiązek złożenia zeznania podatkowego. Stosownie do ww. przepisów notariusz nie składa zeznania podatkowego za podatnika - a jedynie deklarację o wysokości pobranego podatku. W myśl art. 17a ust. 2 ustawy, obowiązek składania zeznań podatkowych nie dotyczy przypadków, w których podatek jest pobierany przez notariusza.

Natomiast w przypadku, gdy nabycie następuje w innej formie niż na podstawie aktu notarialnego (i tym samym brak jest płatnika) ustalając czy istnieje obowiązek składania zeznania należy zwrócić uwagę na postanowienia art. 6 ust. 1 i art. 9 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Analiza treści tych przepisów wskazuje, iż podatnikiem podatku od spadków i darowizn jest podmiot, który nabył majątek o wartości przekraczającej kwoty wolne, bez względu na to, czy nabycie to wiąże się ze spełnieniem przez nabywcę warunków do zastosowania ulg i zwolnień przewidzianych w ustawie.

Obowiązkowi podatkowemu w podatku od spadków i darowizn podlegają więc osoby fizyczne, które nabyły własność rzeczy lub praw majątkowych (z tytułów określonych w art. 1 oraz 1a ustawy) w przypadku, gdy wartość majątku przekracza kwotę wolną od podatku. Opodatkowaniu podlega bowiem nabycie przez nabywcę, od jednej osoby, własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej kwotę wolną określoną dla danej grupy podatkowej. W takim przypadku podatnik jest zobowiązany do złożenia we właściwym urzędzie skarbowym zeznania podatkowego o nabyciu rzeczy lub praw majątkowych. Jeżeli podstawa opodatkowania, którą stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość) wynosi zero, to brak jest obowiązku składania zeznania SD-3.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że jeżeli nieodpłatne zniesienie współwłasności lokalu mieszkalnego obciążonego hipoteką zawarte zostanie w formie aktu notarialnego nie będzie obowiązku składania zeznania podatkowego o nabyciu rzeczy lub praw majątkowych, stosownie do postanowień art. 17a ust. 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Jeżeli nieodpłatne zniesienie współwłasności lokalu mieszkalnego obciążonego hipoteką zostanie dokonane w drodze orzeczenia sądowego, a wartość 1/2 udziału nieruchomości nabytej przez podatniczkę po potrąceniu ciężaru wynosi zero, to również nie będzie obowiązku składania zeznania podatkowego o nabyciu rzeczy lub praw majątkowych, gdyż podatniczkę nabędzie majątek o wartości nie przekraczającej kwoty wolnej od podatku, która dla III grupy podatkowej wynosi 4902 zł.

Interpretacja indywidualna z 18 września 2020 r., sygn. 0111-KDIB2-3.4015.121.2020.1.AD - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej - pełna treść interpretacji

Redakcja podatki.biz

Hasła tematyczne: podatek od spadków i darowizn, nieodpłatne zniesienie współwłasności, lokal mieszkalny, kredyt hipoteczny, interpretacja indywidualna

 

Ostatnie artykuły z tego działu

Wszystkie artykuły z tego działu »

rozwiń wszystkie »Wasze komentarze

skomentuj

dodaj nowy komentarz

komentarz:
podpis:
 

Drodzy Użytkownicy podatki.biz. Choć czytamy uważnie Wasze komentarze, nie odpowiadamy na pytania w kwestiach szczegółowych. Zadając je, kierujecie je nie do nas, a do innych Użytkowników podatki.biz. Jeżeli chcecie wyjaśnić lub rozwiązać jakiś problem, zachęcamy do skorzystania z naszego forum dyskusyjnego - www.podatki.biz/forum

Zespół podatki.biz