Najem w ramach działalności gospodarczej. Co można wrzucić w koszty podatkowe?

Pytanie podatnika: Wnioskodawca jest właścicielem, wraz z małżonką, kilku nabytych lokali mieszkalnych. Z dniem 1 stycznia 2016 r. ma zamiar prowadzić działalność gospodarczą w przedmiocie ich najmu. Tym samym Wnioskodawca wniesie wskazane lokale oświadczeniem do tej działalności i ujmie je w rejestrze środków trwałych. Czy amortyzacja będzie kosztem podatkowym? Czy wyposażenie mieszkań w niezbędny sprzęt będzie kosztem podatkowym? Czy opłata czynszu i poniesienie innych opłat np. za prąd, będzie kosztem podatkowym w przypadku braku najemcy?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 19 października 2015 r. (data wpływu 27 października 2015 r.) uzupełnionym pismem z dnia 22 grudnia 2015 r. (data wpływu 29 grudnia 2015 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie m.in. amortyzacji oraz kosztów uzyskania przychodu związanych z najmem - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 27 października 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie m.in. amortyzacji oraz kosztów uzyskania przychodu związanych z najmem. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 22 grudnia 2015 r. (data wpływu 29 grudnia 2015 r.).

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest właścicielem, wraz z małżonką, kilku nabytych lokali mieszkalnych. Z dniem 1 stycznia 2016 r. ma zamiar prowadzić działalność gospodarczą w przedmiocie ich najmu. Tym samym Wnioskodawca wniesie wskazane lokale oświadczeniem do tej działalności i ujmie je w rejestrze środków trwałych.

Lokale będą podlegać amortyzacji, która będzie stanowiła koszty uzyskania przychodu. Wyposażenie tych mieszkań w niezbędny sprzęt będzie stanowić koszty podatkowe. W przypadku nabycia dalszych lokali, na bazie kredytu bankowego, odsetki bankowe w okresie po oddaniu do użytkowania będą również stanowić koszty podatkowe.

Wnioskodawca zamierza podpisać umowę z firmą, która zajmie się wyszukiwaniem najemców oraz opieką nad lokalami. W umowach najmu Wnioskodawca zamierza umieścić klauzulę „najem tylko na cele mieszkaniowe”. W przypadku braku najemcy przez pewien okres, koszty utrzymania lokalu będą kosztami podatkowymi. Gdyby okazało się, że lokal może być wynajęty na inne cele np. na działalność gospodarczą, to klauzula ta nie zostanie umieszczona w umowie.

Dochodem będzie różnica pomiędzy przychodem a kosztami uzyskania przychodu. Wnioskodawca zamierza skorzystać z opcji podatku liniowego. Obecnie źródłem dochodu Wnioskodawcy jest angaż pracowniczy i angaż o powołaniu.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że Wnioskodawca (jako współwłaściciel nieruchomości, które zamierza wnieść do działalności gospodarczej) będzie przedstawiał cały dochód z najmu do opodatkowania. Małżonka Wnioskodawcy złoży w urzędzie skarbowym oświadczenie, iż nie będzie rozliczała 1/2 przychodu z najmu.

Mieszkania zostaną przypisane do środków trwałych, do grupy 1, podgrupy 12, rodzaj 122 z roczną stawką amortyzacji 1,5%. Amortyzacja będzie ujmowana w księdze co miesiąc w wysokości 1/12 części kwoty rocznej amortyzacji.

Wnioskodawca na wyposażenie mieszkań jeszcze nic nie nabył, ale zamierza je wyposażyć w podstawowe meble i sprzęt niezbędny do przedstawienia lokalu do wynajmu, a więc zakupi meble pokojowe i kuchenne oraz lodówkę, pralkę, sprzęt RTV i kuchenkę.

Jeżeli cena ww. przedmiotów będzie przewyższała 3500 zł, to przedmiot ten będzie zakwalifikowany do środków trwałych w grupie 8, podgrupie 80, w rodzaju 808 i będzie amortyzowany w wysokości 20% w stosunku rocznym. Jeśli natomiast cena sprzętu będzie wynosiła 3500 zł lub mniej, to cała wartość będzie odpisana w koszty jednorazowo.

Firma, z którą Wnioskodawca zamierza podpisać umowę, to firma, która wyszukuje najemców. Za tę usługę pobiera prowizję za pośrednictwo. Gdy Wnioskodawca zgłosi mieszkanie do wynajmu, firma ta umieści je w swojej ofercie i przedstawi Wnioskodawcy potencjalnego najemcę. Umowa najmu zostanie zawarta pomiędzy firmą Wnioskodawcy, a wyszukanym najemcą.

Umowa najmu będzie składać się z dwóch rodzajów płatności:

• jedna, to kwota stała najmu według umowy,
• druga, to pokrycie wszelkich kosztów, które będą związane z użytkowaniem, a więc opłaty za czynsz, zużycie prądu, wody, wywóz śmieci.

Przy czym opłaty za czynsz są opłatami stałymi ustalonymi przez wspólnoty mieszkaniowe, natomiast koszty za prąd, wodę, wywóz śmieci, będą generowane przez najemcę i on będzie kreował ich wysokość i również będzie musiał je pokryć.

Najemca pokryje cały koszt utrzymania mieszkania, jak również będzie musiał zapłacić wynajmującemu dodatkową sumę za wynajem. W przypadku braku najemcy kosztem dla Wnioskodawcy będą również opłaty np. za prąd. Faktura taka zawiera bowiem nie tylko zużycie kwh według licznika, ale są w niej również zawarte opłaty stałe, za dystrybucję, opłaty abonamentowe i chociaż zużycie jest zerowe, to opłaty te są wymagane i są należne. Również dotyczy to opłat na fundusz remontowy. Ponadto wszelkie opłaty za ogłoszenia o wynajmie.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania oznaczone numerami 2, 3 i 4.

Czy amortyzacja będzie kosztem podatkowym?

Czy wyposażenie mieszkań w niezbędny sprzęt będzie kosztem podatkowym?

Czy opłata czynszu i poniesienie innych opłat np. za prąd, będzie kosztem podatkowym w przypadku braku najemcy?

Zdaniem Wnioskodawcy na podstawie art. 22 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wszelkie koszty poniesione na utrzymanie lokali będą kosztami zabezpieczającymi źródło przychodu, a więc będą kosztami podatkowymi.

Na podstawie art. 22 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zarówno amortyzacja w wysokości przedstawionej powyżej, jak i zakup sprzętu oraz wyposażenia mieszkania będą kosztem podatkowym. Aby przedstawić mieszkanie do wynajmu musi ono spełniać pewne standardy. Osoba wprowadzająca się do cudzego mieszkania nie jest zainteresowana zakupem wyposażenia, które będzie musiała ze sobą zabrać w przypadku jego opuszczania. Ponadto mieszkanie przygotowane do natychmiastowego zamieszkania szybciej znajduje najemców. Nie bez znaczenia jest również to, że normą stało się już wyposażanie takich lokali.

Jeśli wymogi najmu będą wyraźnie określone co do zawartości lokalu, a okres najmu będzie gwarantował pewną stabilizację w przychodach, to koszty poniesione na wyposażenie będą kosztami określonymi w art. 22 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako zabezpieczające źródło przychodu.

Kosztem będą również wszelkie koszty poniesione na utrzymanie lokalu w gotowości do najmu, w przypadku gdy nie będzie posiadało najemcy. Koszty te również będą kosztami uzyskania przychodu, bo one również będą zabezpieczały źródło przychodu.

Należy również zaznaczyć, iż wymienione wyżej koszty nie zaliczają się do kosztów nie stanowiących kosztów uzyskania przychodu i nie są wymienione w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w art. 23.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.) jednym ze źródeł przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa ora...