Najem prywatny - obowiązek zapłaty podatku mimo zaległości czynszowych?

Mąż zajmuje się w ramach swojej działalności gospodarczej między innymi wynajmem nieruchomości. Ja z kolei chcę w przyszłości wynajmować swoje mieszkanie, pochodzące z majątku odrębnego, w ramach tzw. najmu prywatnego. Mam w związku z tym wątpliwość - czy podobnie jak mąż, będę musiała płacić zaliczki na podatek dochodowy bez względu na to, czy najemca mieszkania zapłaci czynsz w terminie wynikającym z umowy?

Wokół najmu, jako jednego z odrębnych źródeł przychodów wskazanych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych powstaje wiele wątpliwości, a jedna z nich pojawiła się w dzisiejszym pytaniu. Odpowiadając na nie należy zacząć od informacji, że najem może być świadczony zarówno w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jak i może stanowić inne niż działalność gospodarcza źródło przychodów. Przychód z najmu składników majątkowych związanych z działalnością gospodarczą będzie stanowił zawsze przychód z działalności, natomiast przychód z najmu składników majątkowych nie związanych z działalnością gospodarczą będzie co do zasady stanowił przychód z innego niż działalność gospodarcza źródła przychodów - będzie to mianowicie przychód wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych - wyciąg

(...)

Art. 10. 1. Źródłami przychodów są:

(...)

6) najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą;

(...)

Problemy biorą się stąd, że ustawodawca dla różnych źródeł przychodów ustalił różne sposoby określania momentu uzyskania przychodu. W uproszczeniu można powiedzieć, że rozróżniamy dwa sposoby określenia chwili, w której powstaje przychód - memoriałowy i kasowy. W tym pierwszym moment uzyskania przychodu zależny jest od faktu zarachowania należności (np. wystawienia faktury) lub wykonania usługi (czy też dostawy towaru) - i nie ma bezpośredniego związku z momentem otrzymania zapłaty. Właśnie to stawia przedsiębiorców w trudnej sytuacji - mimo braku zapłaty od kontrahentów muszą regulować związane z przeprowadzoną transakcją podatki. W przypadku kasowym - zgodnie z językowym znaczeniem tej nazwy, najpierw pieniądze wpływają do kasy, i dopiero od tego momentu możemy mówić o obowiązku zapłaty podatku.

Najem prywatny uprzywilejowany

I właśnie podejście kasowe - bardziej korzystne dla podatników - stosujemy w przypadku przychodów uzyskiwanych z najmu, świadczonego poza działalnością gospodarczą (czyli najmu prywatnego). Nie ma przy tym znaczenia, czy otrzymany przychód opodatkujemy na zasadach ogólnych (czyli wskazanych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych) czy w sposób zryczałtowany (określony w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne). W obu tych przypadkach przychodami są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze.

Oznacza to, że jeżeli najemca pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu, od kwot zaległych wynajmujący nie musi naliczać i odprowadzać podatku dochodowego.

Redakcja podatki.biz