Szukaj
Wykop ten artykuł Dołącz do nas na Facebooku
REKLAMA

Ważne informacje w serwisie:




Artykuły: 1000 PYTAŃ

09.11.2017

Najem prywatny - indywidualna stawka amortyzacyjna odziedziczonego mieszkania

Otrzymałam w spadku mieszkanie po mamie. Rodzice, a potem mama mieszkali w nim ponad 20 lat. Chciałabym teraz to mieszkanie przeznaczyć na wynajem prywatny. Rozważam opodatkowanie na zasadach ogólnych (nie zryczałtowane). Będzie to dla mnie korzystne, jeżeli będę mogła zaliczyć do kosztów amortyzację, której stawkę, jak słyszałam, mogę ustalić indywidualnie. Jakie są zasady ustalenia tej stawki?

Środki trwałe podlegają zasadniczo amortyzacji według stawki amortyzacyjnej określonej w Wykazie stawek amortyzacyjnych. Wykaz ten jest załącznikiem do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ale w szczególnych przypadkach istnieje możliwość ustalenia stawki amortyzacyjnej indywidualnie przez podatnika, w granicach i na zasadach określonych w ustawie. Możliwość ta dotyczy używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika. Zasady postępowania w tym przypadku reguluje art. 22j ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych - (wyciąg)

...

Art. 22j. 1. Podatnicy, z zastrzeżeniem art. 22l, mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż:

1) dla środków trwałych zaliczonych do grupy 3–6 i 8 Klasyfikacji:

a) 24 miesiące – gdy ich wartość początkowa nie przekracza 25 000 zł,

b) 36 miesięcy – gdy ich wartość początkowa jest wyższa od 25 000 zł i nie przekracza 50 000 zł,

c) 60 miesięcy – w pozostałych przypadkach;

2) dla środków transportu, w tym samochodów osobowych – 30 miesięcy;

3) dla budynków (lokali) i budowli, innych niż wymienione w pkt 4 – 10 lat, z wyjątkiem:

a) trwale związanych z gruntem budynków handlowo-usługowych wymienionych w rodzaju 103 Klasyfikacji i innych budynków niemieszkalnych wymienionych w rodzaju 109 Klasyfikacji, trwale związanych z gruntem,

b) kiosków towarowych o kubaturze poniżej 500 m3, domków kempingowych i budynków zastępczych

– dla których okres amortyzacji – nie może być krótszy niż 3 lata;

4) dla budynków (lokali) niemieszkalnych, dla których stawka amortyzacyjna z Wykazu stawek amortyzacyjnych wynosi 2,5% – 40 lat pomniejszone o pełną liczbę lat, które upłynęły od dnia ich oddania po raz pierwszy do używania do dnia wprowadzenia do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat.

2. Środki trwałe, o których mowa w ust. 1 pkt 1 i 2, uznaje się za:

1) używane – jeżeli podatnik udowodni, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 6 miesięcy, lub

2) ulepszone – jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ich ulepszenie stanowiły co najmniej 20% wartości początkowej.

3. Środki trwałe, o których mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za:

1) używane – jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy, lub

2) ulepszone – jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

4. (...)

Istotne dla zaistnienia prawa do ustalenia indywidualnej stawki amortyzacyjnej jest, aby przed jego nabyciem (pojęcie nabycia obejmuje zarówno kupno jak i nabycie w inny sposób - np. w wyniku darowizny czy otrzymania spadku) mieszkanie było używane co najmniej 60 miesięcy. Nie jest przy tym ważne, ilu poprzednich właścicieli używało mieszkania - liczy się łączny okres wykorzystywania.

Warto pamiętać, że warunkiem zaliczenia wartości tak ustalonych odpisów amortyzacyjnych do kosztów uzyskania przychodów jest założenie i prowadzenie ewidencji środków trwałych, w której uwidoczniony zostanie wynajmowany lokal mieszkalny.

Wysokość indywidualnej stawki amortyzacyjnej nie może być wyższa niż 10% w stosunku rocznym (w tym przypadku zostanie spełniony warunek o 10 letnim okresie amortyzacji) - ale może być niższa (co stwarza możliwość dokonania planowania podatkowego i połączonej z nim optymalizacji obciążeń podatkowych w przyszłych okresach).

Bardzo ważną dla wartości odpisów amortyzacyjnych jest wartość początkowa mieszkania, którą w razie nabycia w drodze spadku stanowi wartość rynkowa z dnia nabycia. Dniem nabycia jest natomiast dzień otwarcia spadku, który jest tożsamy z dniem śmierci spadkodawcy.

Obecnie toczą się prace zmierzające do ograniczenia korzyści podatkowych związanych z amortyzacją środków trwałych nabytych nieodpłatnie. Zobacz np.

Amortyzacja dziedziczonego majątku jednak na starych zasadach?

RG

Hasła tematyczne: amortyzacja, indywidualne stawki amortyzacyjne, najem prywatny, amortyzacja dziedziczonego majątku

 

Ostatnie artykuły z tego działu

Wszystkie artykuły z tego działu »

rozwiń wszystkie »Wasze komentarze

skomentuj

dodaj nowy komentarz

komentarz:
podpis:
 

Drodzy Użytkownicy podatki.biz. Choć czytamy uważnie Wasze komentarze, nie odpowiadamy na pytania w kwestiach szczegółowych. Zadając je, kierujecie je nie do nas, a do innych Użytkowników podatki.biz. Jeżeli chcecie wyjaśnić lub rozwiązać jakiś problem, zachęcamy do skorzystania z naszego forum dyskusyjnego - www.podatki.biz/forum

Zespół podatki.biz