Najem prywatny: Amortyzacja odziedziczonego mieszkania

Odziedziczyłem mieszkanie, które chciałbym wynajmować. Zastanawiam się nad wyborem sposobu opodatkowania przychodów z wynajmu - i okazuje się, że znaczenie będzie miało to, czy będę mógł to mieszkanie amortyzować, i jaka będzie wysokość odpisu amortyzacyjnego (im większy, tym korzystniejsza sytuacja przy opodatkowaniu na zasadach ogólnych). Czy w przypadku mieszkań otrzymanych w spadku amortyzacja wchodzi w grę? Jak ustalić wartość takiego mieszkania, a jak wysokość odpisu, który będę mógł odliczyć od przychodów?

Odpowiedź, pozwalająca na podjęcie prawidłowej decyzji wymaga rozstrzygnięcia kilku problemów:

• czy mieszkanie otrzymane w spadku i wynajmowane w tzw. najmie prywatnym można amortyzować - i czy odpisy stanowią wtedy koszt uzyskania?

• jaka jest wartość początkowa tego mieszkania (z tą wartością związana jest wartość odpisów amortyzacyjnych)?

• jaka jest maksymalna stawka amortyzacji, którą można zastosować?

Wynajmujący mieszkanie w tzw. najmie prywatnym (najem składników majątku, niezwiązanych z działalnością gospodarczą i nie będący przedmiotem działalności gospodarczej) mają do wyboru dwie formy opodatkowania - opodatkowanie dochodów na zasadach ogólnych (w uproszczeniu - podatek płaci się wg skali podatkowej od przychodu pomniejszonego o koszty), oraz opodatkowanie przychodu (stawka 8,5% przy przychodach do 100 000 zł rocznie, nadwyżka ponad tę kwotę - 12,5%).

Jeśli koszty będą odpowiednio wysokie, to ryczałt może okazać się nieopłacalny - i korzystniej będzie zdecydować się na zasady ogólne.

Czy można amortyzować mieszkanie otrzymane w spadku

W przypadku osób fizycznych o tym, co podlega amortyzacji i kto może jej dokonywać, stanowi ustawa o podatku dochodowym od fizycznych. Zgodnie z jej art. 22a amortyzacji co do zasady podlegają między innymi stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu, zwane środkami trwałymi.

Jak wynika z tego przepisu, osoba fizyczna, nieprowadząca działalności gospodarczej a oddająca do używania lokal mieszkalny na podstawie umowy najmu może amortyzować nabyte (w tym przypadku w drodze spadku) mieszkanie.

Czy odpisy amortyzacyjne będą stanowiły koszt, jeśli mieszkanie jest nabyte w spadku?

Z zaliczaniem do kosztów uzyskania odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych nabytych nieodpłatnie było w 2018 r. nieco zamieszania, ale po paru nowelizacjach ustawy wszystko jest już jasne.

Kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych (odpisy amortyzacyjne), dokonywane zgodnie przepisami ustawy o pdof, jeśli nie zostały wymienione w art. 23 ustawy. Ten artykuł co prawda wyłącza z możliwości zaliczania do kosztów części odpisów, ale jednocześnie czyni istotny wyjątek:

• nie uważa się za koszty uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych nabytych nieodpłatnie, z wyjątkiem nabytych w drodze spadku, jeżeli:

• nabycie to nie stanowi przychodu z tytułu nieodpłatnego otrzymania rzeczy lub praw lub

• dochód z tego tytułu jest zwolniony od podatku dochodowego, lub

• nabycie to korzysta ze zwolnienia od podatku od spadków i darowizn, lub

• nabycie to stanowi dochód, od którego na podstawie odrębnych przepisów zaniechano poboru podatku.

Jak z tego wynika, nabycie w drodze spadku nie stanowi przeszkody do zaliczania odpisu amortyzacyjnego do kosztu uzyskania przychodu.

Jaka jest wartość początkowa mieszkania otrzymanego w spadku?

Wartość początkową będzie stanowiła wartość rynkowa mieszkania z dnia nabycia spadku. Określa się ją na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem stanu mieszkania.

Jaka jest maksymalna stawka amortyzacji, którą można zastosować?

Ustawa o pdof pozwala w niektórych przypadkach na indywidualne ustalenie wysokości stawki amortyzacyjnej dla używanych lub ulepszonych środków trwałych. Dotyczy to również budynków i lokali. Obowiązują jednak pewne ograniczenia.

Dla lokali (i budynków) mieszkalnych okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat.

Za używane uznaje się budynki i lokale, jeśli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy, a za ulepszone – jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Podsumowanie

Jeżeli mieszkanie, o którym mowa w pytaniu było używane przez co najmniej 60 miesięcy, może być amortyzowane, odpis amortyzacyjny będzie stanowił koszt uzyskania przychodów, a minimalny okres amortyzacji musi wynosić 10 lat - co oznacza stawkę amortyzacji rocznej w wysokości 10%.

Ważne!

Amortyzowane mieszkanie należy ująć w ewidencji środków trwałych (którą należy w tym celu założyć, jeśli nie byłą do tej pory prowadzona). W razie braku ewidencji dokonywane odpisy amortyzacyjne nie stanowią kosztów uzyskania przychodów - o czym stanowi przepis art. 22n ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Redakcja podatki.biz