Najem - podatek należny i naliczony

Podatek należny

Jednocześnie faktura może być wystawiona wcześniej, przy czym może to nastąpić nawet na więcej niż 30 dni przed wykonaniem usługi. Warunkiem jest jednak to, aby taka faktura, wystawiona z wyprzedzeniem ponad 30-dniowym, zawierała informację, jakiego okresu rozliczeniowego dotyczy. Wynika to z art. 106i ust. 8 ustawy o VAT.

A jeśli wynajmujący nie wystawił faktury?

Mimo iż zgodnie z wyżej przedstawioną zasadą obowiązek podatkowy z tytułu usług najmu powstaje z chwilą wystawienia faktury, to może się zdarzyć, że wynajmujący takiej faktury nie wystawi. Przyczyną takiego stanu rzeczy może być to, że wynajmujący:

1. nie miał obowiązku wystawienia faktury z uwagi na fakt, że:
   • świadczone były usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości o charakterze niemieszkalnym, a najemcą była osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej;
   • świadczone były usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe (brak obowiązku wystawienia faktury wynika tu z art. 106b ust. 2, który stanowi, że podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku m.in. na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy o VAT; najem na cele mieszkalne korzysta zaś ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT; wynajmujący nie ma więc obowiązku wystawienia faktury ani na rzecz najemcy będącego osobą fizyczną, ani na rzecz przedsiębiorcy);
2. nie wystawił faktury, mimo że spoczywał na nim taki obowiązek (np. w wyniku przeoczenia).

Bez względu na przyczynę, dla której faktura nie została wystawiona, zastosowanie znajdzie art. 19a ust. 7 ustawy o VAT, zgodnie z którym obowiązek podatkowy powstanie z chwilą upływu terminów wystawienia faktury określonych w art. 106i ust. 3 i 4, a w razie gdy nie określono takiego terminu – z chwilą upływu terminu płatności. W przypadku usług najmu obowiązek podatkowy powstanie więc z chwilą upływu terminu płatności.

Termin ten powinien być zapisany w umowie najmu. Jeśli strony nie zawarły w umowie takiego postanowienia, wówczas zastosowanie znajdzie art. 669 § 2 Kodeksu cywilnego, w myśl którego jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie: gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc – za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony – miesięcznie, do 10. dnia miesiąca.

Zaliczka a powstanie obowiązku podatkowego

Stosownie do art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4.

To zastrzeżenie dotyczy właśnie m.in. usług najmu. Oznacza to, że w razie otrzymania zaliczki na poczet usługi najmu, u wynajmującego nie powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do otrzymanej kwoty. Wynajmujący nie ma również obowiązku wystawienia faktury na otrzymaną kwotę. Brak takiego obowiązku wynika z art. 106b ust. 1 pkt 4 ustawy o VAT. Jeżeli jednak wynajmujący taką fakturę wystawi, będzie musiał rozliczyć należny podatek.

Podatek naliczony

Zgodnie z ogólną zasadą dotyczącą odliczania podatku naliczonego, a wynikającą z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Warto wiedzieć, że podatnik ma także prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, jeżeli nabyta usługa, czyli również usługa najmu, dotyczy dostawy towarów lub świadczenia usług przez podatnika poza terytorium kraju, jeśli kwoty te mogłyby być odliczone, gdyby czynności te były wykonywane na terytorium kraju, a podatnik posiada dokumenty, z których wynika związek odliczonego podatku z tymi czynnościami. Stanowi o tym art. 86 ust. 8 pkt 1 ustawy o VAT. Będzie to miało miejsce np. wtedy, gdy podatnik wynajmie w Polsce pomieszczenie, np. na biuro tłumaczeń, i całość lub część usług będzie wykonywał na rzecz podatników z zagranicy. W takim wypadku usługa nie będzie podlegała opodatkowaniu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Mimo to podatnik będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego m.in. z faktury za najem.

Jak wynika z art. 86 ust. 10 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstał obowiązek podatkowy u wynajmującego. Jednocześnie jednak, aby skorzystać z tego prawa, podatnik musi posiadać fakturę. Stanowi o tym art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT. Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w tym okresie, w którym powstał obowiązek podatkowy u wynajmującego, zgodnie z brzmieniem art. 86 ust. 11 ustawy o VAT, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych. Jest to istotna zmiana w stosunku do reguł obowiązujących w 2013 roku, kiedy termin odliczenia podatku z faktury powiązany był co do zasady z terminem otrzymania faktury. Obecnie istotny jest termin powstania obowiązku podatkowego u sprzedawcy, a ponadto fakt posiadania faktury.

Izabela Rutkowska