Najem okazjonalny, czyli jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym najemcą

W założeniu ustawodawcy instytucja najmu okazjonalnego ma wzmocnić pozycję właścicieli lokali, którzy często w obawie przed trudnościami związanymi z usunięciem nierzetelnych lokatorów albo w ogóle rezygnują z wynajmowania swych lokali albo robią to w sposób nieoficjalny, bez zawierania umów i bez zgłaszania faktu osiągania dochodów z najmu do organów skarbowych. Ułatwienie właścicielom ścieżki postępowania na wypadek niewywiązywania się najemców z obowiązku opróżnienia lokalu po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy jest zachętą dla właścicieli, aby korzystali z tej formy najmu - wyjaśniło Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju.

Interpelacja nr 23827 do ministra inwestycji i rozwoju w sprawie nieuczciwych praktyk najemców

Szanowny Panie Ministrze,

do mojego biura poselskiego zgłaszają się interesanci – wynajmujący własne mieszkania, którzy muszą zmagać się z nieuczciwymi praktykami najemców.

Najem jest szczególnym stosunkiem prawnym, bardzo ważnym we współczesnej gospodarce (według różnych danych w Polsce wynajmowanych jest obecnie nawet ponad 2 mln mieszkań). Konstrukcja ta z jednej strony pozwala zabezpieczyć miejsce życia dla olbrzymiej grupy osób niemieszkających we własnym mieszkaniu, z drugiej strony stanowi bardzo popularną formę zarabiania pieniędzy. Naprawa i konserwacja, drobne remonty, obowiązek utrzymania lokalu we właściwym stanie technicznym, a w szczególności terminowe opłacanie wierzytelności wobec właściciela lokalu to niektóre z obowiązków spoczywających na najemcy

Do podstawowych obowiązków wynajmującego mieszkanie należy głownie wydanie lokalu w stanie adekwatnym do umówionego użytkowania oraz utrzymywanie go w takim stanie przez cały okres trwania umowy. Dodatkowo właściciel jest zobowiązany do zapewnienia sprawnego działania instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła czy energii elektrycznej. Ponosi również odpowiedzialność za inne instalacje i urządzenia, które stanowią wyposażenie mieszkania i budynku określone odrębnymi przepisami.

Oznacza to, że wynajmujący zobowiązany jest do utrzymania w należytym stanie pomieszczeń i urządzeń budynku służących do wspólnego użytku mieszkańców oraz jego otoczenia. Tym samym odpowiada on za dokonywanie napraw oraz przywrócenie poprzedniego stanu, chyba że straty bądź uszkodzenia powstały z winy najemcy, co więcej - zobowiązany jest do dokonywania w szczególności napraw oraz nakładów na rzecz, koniecznych dla zachowania wynajmowanego lokalu w stanie niepogorszonym.

Umowa najmu przede wszystkim powinna zostać sporządzona w wersji pisemnej i określać wszystkie warunki uzgodnione pomiędzy stronami. Jednak przede wszystkim najem, który określa pisemna umowa chroni przed ewentualnymi sporami.

Jednak pomimo faktu często restrykcyjnych zapisów umowy istnieje poważny problem przestrzegania i weryfikacji jej zapisów. Często zdarzają się sytuacje, w których to najemcy nie respektują zawartych umów poprzez na przykład nieterminowe opłacanie kosztów wynajmu czy też dewastacje wynajmowanego mieszkania. Co gorsza, właściciele lokali posiadają bardzo ograniczone możliwości reagowania w takich sytuacjach, a jedyną możliwością usunięcia niechcianego lokatora jest wstąpienie na drogę sądową, która trwa niekiedy kilka miesięcy.

W obowiązujących przepisach istnieje tak zwana instytucja „umowy wynajmu okazjonalnego”, która jednak w praktyce jest trudna do sporządzenia z uwagi na potrzebę okazania wielu zaświadczeń, a także sporządzenia umowy w obecności notariusza.

W związku z powyższym zwracam się do Pana Ministra z prośbą o przyjrzenie się zaprezentowanemu zagadnieniu i odpowiedź na następujące pytania:

1. Czy ministerstwo planuje wprowadzenie zmian w obowiązującym prawodawstwie w zakresie obrony praw nie tylko wynajmujących mieszkanie lokatorów, ale również właścicieli nieruchomości, tak aby mogli oni skutecznie wyegzekwować postanowienia zawarte w sporządzonej umowie?
2. W jaki sposób odpłatnie udostępniający swoje mieszkania właści...