10.08.2020: Sprawy codzienne: spadki i darowizny, najem prywatny, nieruchomości, kupno-sprzedaż

Najem na ryczałcie: Czasami likwidacja firmy nie wystarczy

Nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowane nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem sposób wykonywania tego najmu ze względu na rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, a nie według wyboru podatnika jako tzw. najem prywatny.

We wniosku o interpretację podatnik wyjaśnił:

  • jest właścicielem nieruchomości gruntowej składającej się z czterech przylegających do siebie działek o łącznej powierzchni 8 300 m2, które nabył w kwietniu i grudniu 2018 r.;
  • prowadził działalność od 1 sierpnia 2001 r., którą zawiesił w dniu 24 lutego 2020 r., a zakończył jej prowadzenie oraz dokonał wykreślenia z CEIDG w dniu 25 lutego 2020 r.;
  • rozliczał się w ramach prowadzonej działalności gospodarczej przy użyciu podatku liniowego;
  • używał przedmiotowej nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej;
  • od dnia 20 maja 2019 r. do dnia 31 grudnia 2019 r. łączyła go umowa dzierżawy ze spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, rozliczenie następowało miesięcznie na podstawie faktur VAT;
  • od 1 czerwca 2020 r. zamierza zawrzeć umowę dzierżawy z ww. spółką w zamian za otrzymywany od spółki czynsz, przedmiotem będzie wydzierżawienie przez niego wyżej wskazanej nieruchomości (wcześniej wynajmowanej na rzecz tej samej spółki w ramach prowadzonej działalności gospodarczej).

Podatnik chciał wiedzieć czy po zaprzestaniu prowadzenia działalności gospodarczej, w ramach której wynajmował opisaną nieruchomość, będzie mógł kontynuować przedmiotowy najem jako prywatny, który będzie podlegał opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Jego zdaniem - tak.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie zgodził się z podatnikiem. W wydanej interpretacji wyjaśnił:

Decydujące znaczenie dla zakwalifikowania przychodów z najmu nieruchomości do właściwego źródła ma przede wszystkim to, czy najem spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 w zw. z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie przekonanie i wybór podatnika w zakresie właściwej, jego zdaniem, kwalifikacji osiąganych przez niego przychodów, do określonego źródła przychodów. Istotne znaczenie mają bowiem wszystkie okoliczności faktyczne danej sprawy, a nie wybór dokonany przez podatnika. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, a nie według wyboru podatnika jako tzw. najem prywatny, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Uzyskiwane przez podatnika przychody z najmu nieruchomości ze względu na sposób jego wykonywania, stanowić będą w dalszym ciągu przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Prowadzony najem będzie bowiem realizowany w sposób wypełniający znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Po zakończeniu działalności gospodarczej podatnik będzie nadal kontynuował najem z dotychczasowym najemcą. Jedyne czynności, jakie podejmie, będą dotyczyły zmiany umowy najmu, w której wystąpi nie jako przedsiębiorca. Wszystkie czynności związane z wykonaniem umowy najmu obciążające podatnika jako wynajmującego, które wynikają z umowy najmu i przepisów Kodeksu cywilnego, będzie wykonywał osobiście. Podatnik nie zamierza posługiwać się innymi osobami w tym zakresie. Umowa najmu będzie kontynuowana z tym samym najemcą, co w trakcie prowadzenia działalności gospodarczej.

Niewątpliwie zatem opisany we wniosku najem ma zarobkowy charakter, czyli nastawiony jest na osiągnięcie zysku (dochodu). Natomiast o zorganizowanym sposobie działania w obrocie gospodarczym świadczy to, że aktywność podatnika koncentruje się także na podejmowaniu działań zmierzających do utrzymania źródła przychodu. Tego rodzaju działania nie mogą mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego, świadczą o planowanym przez podatnika charakterze działań oraz ich realizacji w sposób ciągły.

Takie zaś działania dowodzą, że opisany we wniosku najem przyczyni się do powiększenia jego zysków w sposób ciągły i stały. Nie można tym samym uznać go za najem mieszczący się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem (tzn. mającym na celu zwyczajowo przyjęte reguły gospodarowania prywatnym majątkiem), który warunkuje możliwość zaliczenia przychodów do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że opisany we wniosku najem będzie spełniać wszystkie przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody uzyskiwane z tego tytułu należy zaliczyć zatem do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. pozarolniczej działalności gospodarczej. W konsekwencji tak uzyskiwane przychody nie mogą być zakwalifikowane do tzw. najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Interpretacja indywidualna z 27 lipca 2020 r., sygn. 0115-KDIT3.4011.278.2020.3.AD - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej - pełna treść interpretacji

Redakcja podatki.biz

Hasła tematyczne: ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, działalność gospodarcza, najem, najem prywatny, interpretacja indywidualna

Wszystkie artykuły z tego działu »

WASZE KOMENTARZE (0)

Dodaj nowy komentarz

komentarz:
podpis:
 

Drodzy Użytkownicy podatki.biz. Choć czytamy uważnie Wasze komentarze, nie odpowiadamy na pytania w kwestiach szczegółowych. Zadając je, kierujecie je nie do nas, a do innych Użytkowników podatki.biz. Jeżeli chcecie wyjaśnić lub rozwiązać jakiś problem, zachęcamy do skorzystania z naszego forum dyskusyjnego - www.podatki.biz/forum

Zespół podatki.biz

Napisz komentarz...