Najem lokalu a podatek od nieruchomości

Przedsiębiorcy, którzy wynajmują lokale na cele swojej działalności mogą zaliczać w koszty uzyskania przychodów czynsz najmu i wydatki związane z eksploatacją lokalu. Często też ponoszą ekonomiczny ciężar podatku od nieruchomości. Czy taki wydatek również może być kosztem?

 

W umowie najmu lokalu mogą znajdować się zapisy, że najemca ponosi wszelkie ciężary związane z nieruchomością, w tym podatek od nieruchomości. Często jest przy tym tak, że płatności z tego tytułu są dokonywane za pośrednictwem właściciela nieruchomości, który płaci rachunki, a następnie obciąża nimi najemcę. W takiej sytuacji, wydatki eksploatacyjne (opłaty za media i czynsz administracyjny) mogą stanowić koszt uzyskania przychodów po stronie najemcy. Natomiast po stronie wynajmującego (właściciela nieruchomości) nie stanowią one przychodu podatkowego, gdyż właściciel jest tylko pośrednikiem w płatności, a koszty te są bezpośrednio związane z korzystaniem z nieruchomości przez najemcę i gdyby najemca z nieruchomości nie korzystał, właściciel kosztów tych nie musiałby ponieść.

Inaczej jest jednak z podatkiem od nieruchomości. Co do zasady, podatek ten może być kosztem uzyskania przychodów w podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie bowiem z zasadą ogólną, wyrażoną w art. 22 ust. 1 ustawy o PIT,  kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Jeżeli zatem nieruchomość wykorzystywana jest w działalności gospodarczej podatnika, wydatek na podatek od nieruchomości ponoszony jest w celu osiągnięcia przychodów. Żaden z wyjątków wskazanych w art. 23 ustawy o PIT nie odnosi się do podatku od nieruchomości. Co więcej, w ust. 1 pkt 12 tego przepisu wskazane jest, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów podatku dochodowego oraz podatku od spadków i darowizny – gdyby więc ustawodawca chciał wyłączyć z kosztów podatkowych również podatek od nieruchomości, rozstrzygnąłby o tym w ustawie.

Jednakże, pamiętać należy, że kosztem może być tylko ten wydatek, który został przez podatnika poniesiony, przez co rozumie się wydatek ponoszony we własnym imieniu w wyniku istniejącego zobowiązania. W związku z powyższym, o tym, kto ponosi koszt podatku od nieruchomości decydują przepisy prawa podatkowego, a nie treść umowy między właścicielem nieruchomości a najemcą.

 

 

W myśl art.  3 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (ustawa o PiOL) stanowi, że podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące m.in.:

  • właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych, przy czym jeżeli przedmiot opodatkowania znajduje się w posiadaniu samoistnym, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości ciąży na posiadaczu samoistnym;
  • posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych.

Przy czym ustawa o PiOL nie definiuje kim jest posiadacz samoistny, wobec czego posiłkowo można sięgnąć do znaczenia art.  336 ustawy Kodeks cywilny, zgodnie z którym posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). Ewidentnie więc, najemca jest posiadaczem zależnym, a nie samoistnym.

Wobec powyższego podatnikiem podatku od nieruchomości będzie zawsze właściciel nieruchomości. Słuszność takiego stanowiska potwierdzono również w wyroku WSA Warszawie z dnia 26 stycznia 2012 r., sygn. akt III SA/Wa 1673/11:

„Z treści art. 3 ust. 1 u.p.o.l. wynika, że w niniejszej sprawie dla określenia kto jest podatnikiem podatku od nieruchomości nie mają znaczenia umowy najmu zawierane między skarżącym a osobami wynajmującymi. Z przytoczonych przepisów wynika, że jeżeli nieruchomość jest własnością osoby fizycznej, na tej osobie ciąży obowiązek podatkowy, niezależnie od zawartej umowy najmu części lub całości nieruchomości stanowiącej przedmiot opodatkowania. Podatnikiem w niniejszej sprawie jest zatem skarżący, który jest właścicielem nieruchomości.”.

Z powyższym wyrokiem zgodził się Naczelny Sąd Administracyjny, który w wyroku z 13 marca 2014 r., sygn. akt II FSK 925/12, stwierdził:

"Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych przewiduje tylko jeden przypadek, gdy posiadacz zależny uważany jest za podatnika podatku od nieruchomości, a mianowicie w sytuacji, gdy posiadanie dotyczy nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (art. 3 ust. 1 pkt 4 u.p.o.l.). W rozpoznawanej sprawie posiadacz zależny lokali użytkowych nie może być uznany za podatnika podatku od nieruchomości, gdyż wiąże go umowa ze Skarżącym, a nie Skarbem Państwa czy też jednostką samorządu terytorialnego.".

W takim wypadku koszty bezpośredniej zapłaty podatku od nieruchomości nie będą mogły zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów przez podmiot niebędący właścicielem nieruchomości. 

Nie zmienia to jednak faktu, że kwota stanowiąca równowartość podatku od nieruchomości, jaką najemca przekazuje właścicielowi nieruchomości, może być uznana jako dodatkowy element czynszu i na tej podstawie zaliczona do kosztów uzyskania przychodów u najemcy. Jednakże, po stronie wynajmującego (właściciela nieruchomości) taka kwota – w odróżnieniu od kwoty zwracanych wydatków eksploatacyjnych – stanowić będzie przychód podatkowy. Nie jest to bowiem przypadek taki sam jak pośrednictwo w zapłacie rachunków. Podatek od nieruchomości ciąży na właścicielu niezależnie od tego, kto korzysta z nieruchomości i jeżeli ktoś inny płaci ten podatek za właściciela, to właściciel odnosi korzyść majątkową, która stanowi u niego przychód podatkowy.

 

Redakcja podatki.biz

 


Przeczytaj także:

Najem: Podatek od nieruchomości może być kosztem firmy

"Dla ustalenia wysokości kosztów najmu duże znaczenie ma treść zawartej umowy. Powinno z niej wynikać, jakie wydatki związane z wynajmowaną rzeczą ponosi właściciel, a jakie najemca. Kosztami uzyskania przychodów będą więc udokumentowane kwoty ponoszone przez wynajmującego na utrzymanie lokalu i należy je zakwalifikować w ciężar kosztów uzyskania przychodu w momencie ich zapłaty. Jednakże wydatki te muszą być faktycznie poniesione przez wynajmującego, a nie przez najemcę..."


 

Wszystkie artykuły z tego działu »

WASZE KOMENTARZE (0)

Dodaj nowy komentarz

komentarz:
podpis:
 

Drodzy Użytkownicy podatki.biz. Choć czytamy uważnie Wasze komentarze, nie odpowiadamy na pytania w kwestiach szczegółowych. Zadając je, kierujecie je nie do nas, a do innych Użytkowników podatki.biz. Jeżeli chcecie wyjaśnić lub rozwiązać jakiś problem, zachęcamy do skorzystania z naszego forum dyskusyjnego - www.podatki.biz/forum

Zespół podatki.biz

Napisz komentarz...