Najem lokali mieszkalnych a opodatkowanie VAT

Co do zasady usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe są zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Wynika to z treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz.U. z 2011 r., nr 177, poz. 1054, z późn. zm.).

Kwestie opodatkowania najmu lokali mieszkalnych wyjaśnił niedawno Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach (interpretacja z 25 marca 2016 r., nr IBPP3/4512-87/16/EJ). Z przedstawionych we wniosku o jej wydanie okoliczności wynikało, że wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości obejmującej m.in. lokale mieszkalne. Lokale te są wynajmowane przez wnioskodawcę na cele mieszkaniowe różnym podmiotom, np. spółce z ograniczoną odpowiedzialnością.

Umowy najmu zawierają m.in. postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczą one lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę i jego podnajemców tylko w celach mieszkaniowych. Najemcy, działając zgodnie z umową, podnajmują lokale na cele mieszkaniowe lokatorom, osobom fizycznym zamieszkującym w tych lokalach mieszkalnych.

Wątpliwości podatnika dotyczyły możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT przedmiotowego najmu.

Zwolnienie możliwe do zastosowania

Dyrektor Izby Skarbowej wyjaśnił, że z powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy).

W związku z tym zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i od podmiotu nabywającego tę usługę.

Przesłanki do spełnienia

Powyższe wskazuje, że zwolnieniu od podatku podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym, co istotne, na cele mieszkaniowe. Zatem przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

• świadczenie usługi na własny rachunek,
• charakter mieszkalny nieruchomości,
• mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Jak wskazał organ podatkowy, zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z ww. elementów nie pozwala na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi według stawki 23%, gdyż najem, jako usługa, wypełnia określoną w art. 8 ustawy definicję usług i stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT.

Organ podatkowy podkreślił dodatkowo, że podatnik VAT będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. usługi, jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych. Powyższe dotyczy zarówno umów najmu zawieranych pomiędzy wynajmującym a najemcą, jak również umów zawieranych przez pośrednika.

Podsumowanie

Organ podatkowy potwierdził stanowisko podatnika, że w odniesieniu do usług wynajmu lokali mieszkalnych na podstawie umów, w których zawarte będą postanowienia, że najem dotyczy lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę i jego podnajemców tylko „w celach mieszkaniowych”, usługa wynajmu spełnia przesłankę dotyczącą charakteru wynajętych lokali, jak również jest spełniona przesłanka mieszkaniowego celu wynajmu tych lokali. Zatem usługa ta korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Jacek Kotowski